农村租地养老

A. 申请办理养老院详细流程和手续

要办理的手续按照福利机构管理办法里面规定有以下几项要办理的：

一个是个人申请;

二是提交申办人的资格证明材料;

三是办设福利机构的资金来源证明，一定要通过银行确认有这么一批资金;四是办设福利机构场所的证明材料，办设福利机构是租地还是个人所有财产，要有房屋证明。

根据民政部《社会福利机构管理方法》第七条 依法成立的组织或具有完全民事行为能力的个人(以下称申办人)凡具备相应的条件，可以依照本办法的规定，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出举办社会福利机构的筹办申请。

民政部《社会福利机构管理方法》 第八条 申办人申请筹办社会福利机构时，应当提交下列材料：

(一)申请书、可行性研究报告;

(二)申办人的资格证明文件;

(三)拟办社会福利机构资金来源的证明文件;

(四)拟办社会福利机构固定场所的证明文件。

申办人应当持以上材料，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出申请，由受理申请的民政部门进行审批。

香港、澳门、台湾地区的组织和个人，华侨以及国外的申办人采取合资、合作的形式举办社会福利机构，应当向省级人民政府民政部门提出筹办申请。并报省级人民政府外经贸部门审核。

民政部《社会福利机构管理方法》第九条
民政部门应当自受理申请之日起30日内，根据当地社会福利机构设置规划和社会福利机构设置的基本标准进行审查，作出同意筹办或者不予同意筹办的决定，并将审批结果以书面形式通知申办人。

(1)农村租地养老扩展阅读:

1、养老服务机构供需矛盾突出。随着老年人口快速增长，对养老机构的需求加大，而社会养老机构数量较少、质量较差、增速较慢，形成很大的矛盾。正面临着急剧人口老龄化带来的种种社会问题，给老年人带来诸多的生活和精神上的困难。

2、农村养老亟需加强。随着农村城市化进程的推进，农村“五保”老人逐步转变为城市“三无”老人。加之农村人口老龄化加剧和农民就业方式的改变，留守或“空巢”老人增多，农村养老服务机构发展明显滞后于城市发展的需求。

3、养老机构的经营管理困难较多。现有养老机构大部分经营收入不多，营利微薄，规模小，设备简陋，投入少，服务水平不高，养老机构的专业护理、管理人才缺乏，从业人员素质和服务管理水平不高。尚不能适应社会不同收入群体的不同养老需求。

4、政策措施落实不到位。一方面是促进养老业发展的法规政策不健全；另一方面是扶持养老服务机构发展的优惠措施落实不到位。民办养老服务机构在获取土地划拨等方面还有许多困难和制约。这在一定程度上影响了社会资本投入兴办养老服务机构的积极性。

5、发展民办养老服务机构还很艰难。一是选址难。大部分民办养老机构场所是租用的，选择相对独立而交通便利的地址难，且消防措施难以落实。

二是法律制度不健全。对经营中发生的机构内的伤病、死亡等重大问题没有相应明确的解决办法，时有纠纷困扰经营者。三是养医结合难。大部分民办机构规模小，软硬件设施跟不上，入住的老年人看医用药无法就地刷IC卡，造成看病难。

总之，公办养老机构体制机制不活、服务成本较高、经济效益较低；民办养老机构数量少、发展不平衡；农村养老机构点多分散、不利于管理和集中供养；个性化服务项目少，服务内容单一；缺乏政策扶持，经营状况不容乐观。

B. 我想办一个100多张的床位养老院需要多少投资

算一下，先算院长投资两个人，做饭三人，买菜一个，管钱的两，库内管一人，医务三人，户容工十人加上一百人，住每人需20平米，用2000，入住用。活动室办公室，医务室，运动φ空地，等租地，自建，投资1000万，租100万，每个老人每月2000百分之八十就200万去房租每年六十万，公资20人按平均5000去120万，还有吃饭，129万，国家每个人补5000就100万，

C. 建养老院怎么申请土地

办土地证需要准备的材料有申请书、身份证、户口本和土地权属来源证明等。申请人持相关材料到国土资源所申请，由国土资源所派员实地勘测，四邻指界，完善各种资料后报国土资源局进行登记发证，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出申请社会服务机构，由受理申请的民政部门进行审批。
一、要办理的手续
按照福利机构管理办法里面规定有以下几项要办理的：
1、个人申请；
2、提交申办人的资格证明材料；
3、办设福利机构的资金来源证明，一定要通过银行确认有这么一批资金；
4、办设福利机构场所的证明材料，办设福利机构是租地还是个人所有财产，要有房屋证明。
二、办理养老院需要具备以下条件
1、有固定的服务场所、必备的生活设施及室外活动场地;
2、符合国家消防安全和卫生防疫标准，符合《老年人建筑设计规范》和《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》;
3、有与其服务内容和规模相适应的开办经费;
4、有完善的章程，机构的名称应符合登记机关的规定和要求;
5、有与开展服务相适应的管理和服务人员，医务人员应当符合卫生行政部门规定的资格条件，护理人员、工作人员应当符合有关部门规定的健康标准。
三、土地使用权证办理条件是什么
1、申请登记的土地在本行政区域内;
2、申请人具有申请资格(无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民申请土地登记的，由其监护人代理申请登记);
3、有相关权属证明材料;
4、申请登记的内容与相关权属证明材料相符。
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。

D. 农村里的老人没钱，儿女的能力有限，怎么养老

继续劳动。

对于一些农村来说，大家的主要收入来源就是自家地里的庄稼。有时候，我们发现农村的老人因为长期的体力劳动，身体状况比城市的同龄人好，所以很多人虽然五六十岁了，但还是被迫下地干活。还有一些有技术的人也会选择在周边地区或者城市打零工赚点养老钱。但是，这种情况主要集中在较年轻的老年人中。对于已经老了的老人来说，可以说心有余而力不足。

依靠社会养老

社会养老的主要形式有政策补贴、社区养老、养老院等形式。对于很多农村来说，老人能得到的福利并不大，比如低保，社区养老在农村很难推行。因此，农村老人不能完全依靠社会帮助养老。如果他们独自生活，他们仍然需要孩子的帮助。为了积极应对老龄化发展，已经有很多针对老年人的政策和制度，并在不断完善。相信老人以后一定能更好的度过晚年。

E. 一个城里人到农村租地种菜，是一种什么感受呢

一个城里人想回农村，肯定有在农村生活的经历，或在农村长大的，心里有“故乡”，梦想回“故乡”，去寻找乡愁。第二个，城里人到农村租地种菜，可能还是为了创业，想在农村干一番事业，成就梦想。

对于落户城市的年轻人，回农村租地种菜，可能还是为了周末回农村有事可干，体验农村生活，教育自己的孩子，不忘农村，不忘农业，不忘初心，不忘根本。很多城里小媳妇回农村乐于在农村小菜园子里打发时间，喜欢农村老家桃子、桔子、枇杷，所以，回农村总是带着孩子挖野菜、摘水果，种蔬菜，体验农村生活，权当周末度假休闲娱乐了。对于城里年轻人，农村生活非常神秘，对农村生活好奇，有新鲜感，到农村租地种菜为了满足自己猎奇心理，和劳动成就感。通过体验农村生活，教育下一代幸福生活来之不易，要懂得珍惜，要有危机意识，忧患意识，节约意识。

F. 农村租地建养老院现算违法吗

是否可以向农民租地建养老院

一、根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）和国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知，建立养老机构可以采取租赁方式提供建设用地。

二、根据《中华人民共和国老年人权益保障法》和《养老机构管理办法》，拟设立民办公益性养老机构的，依法向所在地民政部门的社会组织登记管理机关申请民办非企业法人登记；拟设立经营性养老机构的，应当在市场监管部门办理登记。登记后，再到所在地民政部门备案。

G. 如何破解养老地产发展痛点

01 养老产业政策特点
利好政策出台密度大，关键问题尚未完全破解

2013年以来，养老产业扶持政策频出，解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不断加剧，中央和地方陆续出台多项养老产业扶持政策，据中国指数研究院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。虽然利好政策频出，但实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题尚未完全破解，政策体系尚需进一步完善。（飞扬国际景观设计）

02 土地
养老产业专属用地缺失

■ 用地性质：顶层设计有待突破，需“养老产业”专属用地分类

养老用地规范性质为“养老服务设施用地”，属“医卫慈善用地”。近几年来我国就养老设施用地多次发文，其中最具代表意义的为2014年国土部出台的《养老服务设施用地指导意见》，首次界定了养老服务设施的用地范围和用地性质，将养老用地明确规范为“养老服务设施用地”，属于土地用途分类中的“医卫慈善用地”，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房，并分摊相应的土地面积。（飞扬国际景观设计）

虽然国土资源部及部分省市明确提出养老服务设施用地要纳入供应计划、单列用地指标，但目前出台的土地分类相关法规中，仍未制定“养老产业”的专属用地分类。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出台相应政策，并在供地计划中单列养老服务设施用地指标，推出相应土地。以北京为例：从首次单独列项，到混合配建供地模式，可谓超前发展，是近几年地方对养老用地政策最具推动性和代表意义的城市。（飞扬国际景观设计）

■ 供地来源：加大盘活存量用地，减少增量用地

2016年国土部发布的《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》中明确逐步减少新增建设占用耕地，加大盘活存量用地和补充耕地。（飞扬国际景观设计）

目前，直接将存量用地转为养老用地有四类渠道，如上图所示，一类是目前应用最多的，其最主要的障碍是改造技术和改造成本过高；二类的关键问题在于商品房开发用地取得成本较高，转为养老用地后重新核定地价及土地差价部分的处理尚未有明确规定；三类如何处理改变土地用途及相应土地差价问题方面尚未有明确规定；四类由于取得成本低、土地供应量大，未来养老地产企业可适当考虑。（飞扬国际景观设计）

■ 供地方式：以划拨、租赁、协议或公开出让为主

养老设施用地供地方式与机构性质密不可分。根据2014年国土部《养老服务设施用地指导意见》，国有建设用地，对于非营利性养老机构，可以采取划拨方式供地；对于营利性养老机构，以租赁方式为主，可以协议或者公开出让。集体建设用地，可用于集体经济组织为其内部成员兴办非营利性养老服务设施，而民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构亦可以依法使用农民集体所有的土地。（飞扬国际景观设计）

结合地方养老用地的供地方式和企业拿地案例来看，现有的养老用地供地方式优劣势各有不同：

划拨方式是各类供地中成本最低、条件最严的。此类用地多被政府部门取得，真正的社会服务机构很难获取，大大的限制了资本的进入。（飞扬国际景观设计）

租赁方式是国土部重点鼓励的供地方式。租赁方式虽大幅降低建设成本，但政策对于供地的租期、租金、支付方式等实际问题仍未明确，有待进一步完善。（飞扬国际景观设计）

出让方式是当前民办营利性养老机构获取土地的主要方式。虽然增加了项目建设成本，但也使住宅或商业用地获得土地抵押贷款、产权销售成为可能。从上表中能明显看出，受2014年国土部出台《养老服务设施用地指导意见》影响，2014年以来出让的养老设施用地逐渐增多。（飞扬国际景观设计）

03 资金
地少价高，重养老，回报周期长等因素致企业压力大

■ 前期土地开发、适老化设计、养老服务运营均需重金投入

前期土地开发：养老地产供地量少且地价高，导致土地开发成本成为企业重金投入领域。外加养老产业专属用地类别缺失，导致租地做养老存在缺少抵押物等问题，住宅、商业性质用地做养老土地成本非常高。（飞扬国际景观设计）

项目建设及配套：养老地产由重“地产”转向重“服务”，服务设施的投入成本在整个项目中所占比重逐渐加大，而且床位设施的高额成本与政府现有补贴仍存较大差距。（飞扬国际景观设计）

后期运营：养老设施维护、服务运营相比普通地产资金投入更高。尤其是商业运营，非营利性养老机构虽获得相关补贴及税费优惠，但其必须按照民政部规定的低额收费标准执行；营利性养老机构虽收费不受限制，但其享受的补贴少。（飞扬国际景观设计）

■ 政府补贴仅为补充，企业需寻多元化融资渠道

多项政策措施为养老产业发展营造良好金融政策环境。继2013年国务院对养老服务业的金融政策做出重要指引之后，2015年，多项政策引导更为明确，2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》强调加强多层次、多元化的融资渠道、加快保险产品创新等。但从目前落实情况来看，仍需在养老金融政策细则或相关法律和政策方面予以配套支持。（飞扬国际景观设计）

政府补贴：机构性质和地方经济发达程度影响补贴方式。政策扶持方面，当前已有多种补贴方式。但机构性质不同和地方经济发达程度不同，补贴方式差别较大。公办和民办非养老机构补贴更多，经济发达地区补贴力度更大。（飞扬国际景观设计）

银行贷款：银行产品和条件限制，民办养老机构贷款受限多、难度大。虽然2016年国家出台《开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见》，支持国家开发银行推出针对养老项目的低息贷款，但目前民办养老机构仍很难获得低息贷款，政策落地仍需推进。从地方层面，能够获取银行贷款的主体有三个特点：

专业债券：政策红利助推债券市场快速发展。2015年专门制定《养老产业专项债券发行指引》，在企业债券分类管理、企业债券预审权下放、鼓励企业债券融资方式创新等方面均存在政策利好，企业债券市场发展迅猛。于企业而言，未来发行养老产业专项债券将是一个解决资金压力的良好渠道。

上市资金：推动符合条件的养老服务企业上市融资将有效解决民办养老融资难问题。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出推动符合条件的养老服务企业上市融资。在政策指引下，通过上市筹集项目发展资金或通过被收购获取上市企业资金支持，目前都是可选之路，但这两种渠道，对于企业的门槛限制仍然较高。

产业基金：中央、地方、金融机构等积极投入，为投资者精准布局养老产业提供机会。中央层面，2015年，发改委已成立唯一一家针对大健康产业的国有基金，通过申请，能最快和最大额度的进行融资。地方层面，2015年8月，湖南成立全国首只省级政府引导型健康养老产业投资基金——湖南健康养老产业投资基金。金融机构层面，2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》发布之后，中欧养老产业基金随即发行，聚焦于养老产业链中的上市公司。

信托投资基金（REITs）：国外养老产业资本市场的生力军，国内正在起步。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》指出鼓励信托公司利用信托制度优势，积极开发各类附带养老保障的信托产品。2015年6月，万达联手快钱公司发起“稳赚1号”和万科联手鹏华基金发起国内公募REITs，使得国内公募基金的投资标的范围拓宽至房地产。2016年，诚和敬为解决东坝单店养老机构的融资问题，也与信托公司及银行共同研发消费信托产品。（飞扬国际景观设计）

PPP模式：政府关系、盈利难是该模式存在的主要风险。2014年，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》赋予地方政府适度举债融资权限。随后，各部委相继出台配套政策法规文件，并推出试点项目，PPP模式全面升温并被引入社会建设与治理的各个领域。第一批PPP项目中，有38个养老服务类项目在列，总投资超200亿。PPP模式运用政府及企业各方资金，很大程度上解决了养老产业巨大的资金缺口。但民办养老机构投资如何把握与政府的关系，如何解决盈利难问题，都是PPP模式的风险所在。（飞扬国际景观设计）

综上所述，于政策而言，让养老地产企业真正享受到政策红利的细化政策有待落实，且政策若能突破区域、经济等因素限制，缩小执行标准差别，将助于企业对于商业模式的复制。于企业而言，政府补贴仅能缓解部分资金压力，不能从根本解决资金问题，通过多渠道的融资方式获得所需资金更为重要，养老机构需根据自身情况选择合适的融资方式。（飞扬国际景观设计）

04 趋势与展望
顶层设计待完善，地方政策先行值得期待

中央政策法规顶层设计尚待完善。

土地方面，制定“养老产业”的专属用地分类，解除医卫慈善用地无法贷款抵押等融资限制，地方应逐步将养老设施用地纳入供地计划；可以针对开发商配套公益性养护设施的项目，提供一定的划拨用地。政策优惠方面，解除对民办养老机构营利属性的限制，使营利性养老机构享受更多非营利性养老机构的政策支持，解决企业融资难等问题，增强社会资本参与养老企业的信心和积极性。（飞扬国际景观设计）

地方政策先行值得期待。

从2016年6月京津冀三地民政部签署《京津冀养老工作协同发展合作协议（2016-2020年）》和2016年北京即将出台的《促进养老产业发展的实施意见》来看，分别将政策核心落脚于破除异地医养结合障碍和解决土地问题。由此可以看出，一些困扰养老产业发展的政策正在尝试落地，助力企业进入养老产业发展。地方政策先行，一方面对于国内其他区域和城市起到示范和推动作用；另一方面，养老地产企业可以重点布局政策优先推行的地区。（飞扬国际景观设计）

民办营利性企业与资本结合，民办非营利性企业向营利性企业转型或成趋势。

原内容来自中国指数研究院
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