青岛市民营养老机构发展历程

❶ 请问青岛哪家养老院比较好，老人要求比较多。

青岛新泰康养老院成立于2014年，是青岛市较早的医养结合养老院：
三位一体，养老服务模式有特色
秉承“让天下老人晚年幸福”的愿景，为满足不同年龄段及不同身体状况老人的养老需求，坚持做好居家、社区、养老机构三位一体的服务模式。依据居家、社区、机构养老的定位不同，设置不同需求的医疗服务，分别向他们提供从门诊、居家护理、中医养生、大病、住院、康复养老、失能养老、失智养老、尿毒症透析养老、临终关怀等方面的各项服务，各项服务均得到政府相应的医保政策支撑，方便了老人在养老的同时，能得到及时便捷的医疗服务保障。
中医治未病，骨伤科保健治疗
从设立之初，新泰康养老院就重视传统中医在医疗养老中的重要作用。老人可以根据需要享受到中医中药、针灸、推拿、艾灸、中药熏蒸、中药塌渍、督灸、药膳等祖国传统中医的治疗方法，发挥了中医药的特色优势。特别是新泰康中医医院中医骨伤科，运用中医特色疗法开展颈肩腰腿痛等疾病的诊断、治疗和保健，科室传承并推广的推拿手法——宫廷理筋术”，手法别具一格，看似轻巧柔和不觉其苦，实则力透筋骨，功及内脏，无论骨歪筋扭、内科杂病，皆能施用。
养老护理队伍稳定，护理质量有保障
医疗养老的护理人员只有具备基本的护理知识、细致的观察能力及临危急救能力，才能在护理老人时，对老人的突发情况及时发现，且能够更好的配合医护人员进行诊治。为了提高护理员工作水平，养老院制定了完善的护理员培训制度，护理员上岗培训内容及上岗标准，定期安排护理员进行培训学习，定期考核，以保证护理员的工作水平能够适应医疗养老的需求。护理员可以为老人提供老人提供晨间护理、翻身、叩背、清痰、洗澡、洗头、会阴护理，协助老人用餐、饮水、排便以及中药泡脚等24小时生活照料。
医疗团队专业，医疗服务一条龙
经过多年的努力，养老院已经建立了一支具有丰富医疗养老经验的医疗团队，在为养老院老人的医疗服务过程中，按照医院住院病人的服务标准为养老提供服务，坚持每日三级查房制度，及时发现老人身体状况变化，第一时间做好医疗服务。努力做到即不缺位，又不越位，既不影响及时治疗，又不过度治疗。在不断提高自身医疗水平的同时，积极寻求医疗联合体建设，养老院与青岛市5家大型综合性三甲医院建立“医联体”，为本院老人提供快速会诊、快速转诊的绿色通道，真正为老人的医疗保障做到一条龙服务。

❷ 养老行业目前的现状和前景怎么样，现在做的比较好的养老院代表有哪些

养老院行业主要公司：目前国内养老院行业的公司主要有泰康之家(北京)投资有限公司、亲和源集团有限公司、上海凯健华展养老院有限公司、乐成老年事业投资有限公司等。

本文核心数据：养老机构及养老机构床位数、每千名老年人拥有养老床位、养老机构入住率

行业概况

1、定义

养老院具有广义和狭义之分。狭义的养老院是指专为接待自理老人或综合接待自理老人、介助老人、介护老人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。广义的养老院是指为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构。它可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构。本文所指的养老院指广义的养老院，即养老机构。

养老院可以依据性质、功能和价格分类，具体分类如下：

2、产业链剖析：产业链上游行业较多

近年来，我国人口老龄化快速爬坡，孕育了庞大的养老服务需求，加快了我国养老院行业的发展，也促进了养老院产业链的形成。

从产业链条来看，养老院行业是基于医疗行业和政府公共服务建立起来的。在产业链上游主要有金融、房地产、养老保健品、养老设备、养老服务人才培养等环节。养老院的中游是养老院运营，下游则是养老需求人群。

养老院行业上游的金融环节代表性企业有泰康人寿、中国平安、中国人寿等;房地产环节代表性企业有万科地产、华润置地、保利地产等;养老保健品环节代表性企业有汤臣倍健、善存、东阿阿胶等;养老设备环节代表性企业有鱼跃医疗、三诺生物、睿餐智能等。中游养老院环节代表性企业有泰康之家、亲和源、凯健华展等。

行业发展历程：行业处在快速发展阶段

我国的养老院行业自新中国成立至今，大致可分为四个阶段。在孕育发展阶段(1949-1977年)，基于计划经济的背景我国改造建立了最早一批城市养老机构，后更名为养老院。在探索发展阶段(1978-1999年)，基于市场经济的背景，在完善政府为主的福利性服务的同时，探索解决社会养老问题，与养老服务相关联的老龄工作机构、老年法规、养老机构和管理规章首次出现。老年人福利服务和养老机构提供的服务开始了新发展。

在体系化发展阶段(2000-2011年)，为了应对人口老龄化，党和政府采取了一系列积极应对的措施。2000年，中共中央、国务院制定了《关于加强老龄工作的决定》，提出了要“建立以家庭养老为基础、社区服务为依托、社会养老为补充的养老机制”，这是我国第一次提出要建立一个包含家庭、社区、社会在内的养老机制。

2012年以来是养老院行业的快速发展阶段，此时社会养老服务体系、积极科学及时应对人口老龄化、老龄事业与老年产业成为关键词。政策红利与市场潜力激发社会资本纷纷入局养老产业，民办养老院数量激增。中国养老院行业经历了公办为主、公办民办共存，及公办民营等阶段。

行业政策背景：政策为养老院行业奠定坚实基础

近年来，国家出台了支持养老院及养老机构的相关政策，为我国养老院行业发展奠定了坚实的基础。自2011年以来，国务院、民政部、国家卫生健康委员会等多部门都陆续印发了支持养老院及养老机构和建立健全养老服务综合监管制度的政策，内容涉及养老院服务质量建设、建设养老服务人才队伍、加强规划和用地保障等内容。

“十二五”(2011-2015年)时期，国家层面出到2015年每千名老年人拥有养老床位数达到30张;“十三五”期间，规划明确了政府运营的床位比例不超过50%，护理型床位比例不低于30%。2019年提出到2022年养老机构护理型床位占比不低于50%，年底前培养培训1万名养老院院长，10万名专兼职老年社会工作者。“十四五”时期，根据《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》，养老机构护理型床位占比要提高到55%。

行业发展背景：中国社会老龄化快速爬坡

近年来，我国人口老龄化快速爬坡，孕育了庞大的养老服务需求。中国自2000年步入老龄化社会，老年人口占总人口比持续上升，老龄化发展速度逐渐加快。

2020年全国65岁以上老龄人口约有1.77亿，占全国人口的12.64%，已经超过国际老龄化国家7%的标准。

行业发展现状

根据我国“9073”的养老服务规划，我国有90%的老人在家中养老，7%的老人在社区养老，3%的老人在养老机构养老。因此，养老院的市场规模在养老行业市场规模中占比较小。

1、养老机构数量持续增长，民办养老机构更多

近年来，我国人口老龄化快速爬坡，孕育了庞大的养老服务需求，加快了我国养老院行业的发展。2015-2020年，我国养老机构数量整体呈增长趋势。据民政部公布的数据显示，截至2020年底，全国共有养老机构3.8万个，较2019年增长10.4%，较2015年底增长37.2%。

我国养老院运营方式主要包括公办和民办。据人民日报文章数据，截至2019年底，全国民办养老机构占比达54.7%，床位数占比达57.6%，提前完成“十三五”民办养老机构占比不低于50%的发展目标。2020年10月，在民政部举行的2020年第四季度例行新闻发布会上，民政部养老服务司副司长李邦华介绍，在790多万张养老服务床位中，民办养老机构的床位和数量均已突破50%。

2、养老机构床位数稳步增长

2015-2020年，我国养老机构床位数逐年增长趋势。据民政部公布的数据显示，截至2020年底，全国共有养老机构床位483.1万张，较2019年增长12.6%。根据国家统计局发布的《2020年国民经济和社会发展统计公报》统计，2020年我国每千人拥有养老床位33.0张。

注：养老床位包括养老机构床位和社区养老床位。

3、养老床位空置率高达50%

近年来，我国养老服务需求快速增长，根据2015年全国老龄办发布的第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查显示，我国城乡老年人自报需要照护的比例为15.3%，较2010年抽样调查的13.7%上升了1.6%，较2000年抽样调查的6.6%上升了9.1%。

面对快速增长的养老服务需求，我国养老院入住率却不高。据民政部统计数据，截至2020年7月底，我国已建养老机构床位429.1万张，收住老年人却只有214.6万人，养老床位空置率高达50%。

4、市场规模有所下滑

近年来，我国养老院行业市场规模整体呈增长趋势。据中关村科技旗下养老产业服务平台养老60加发布的《北京养老机构市场研究报告2020》得到2019年北京市养老院平均价格为3615.5元/月。前瞻根据2015-2020年北京市居民人均消费支出和全国居民人均消费支出比例，计算出2015-2020年全国养老院平均收费。2020年，全国养老院平均月收费约为1781.8元/月，年收费约为2.1万元。

结合民政部公布2015-2020年养老机构入住人数计算，2020年，我国养老院行业市场规模约为458.8亿元。

行业竞争格局

1、区域竞争：主要集中在华东地区

由于经济较发达地区人口流量较大，对养老需求也较大，目前我国养老院主要集中在东部经济较发达地区。据民政部公布数据，截至2020年底，我国养老机构数和养老床位数最多的地区是华东地区，达11998家，占全国养老机构数的31%;华东地区共拥有188.11万张养老床位，占全国养老床位的39%。

2、企业竞争：参与者为以养老院为核心的养老服务企业

目前，我国养老院行业企业多为以养老院为核心的养老服务企业，部分融合了养老社区、保险产品等业务。

从床位数来看，燕达国际健康城投资管理有限公司养老床位数量较多;从区域布局来看，北京光大汇晨养老服务有限公司布局较广。

行业发展前景及趋势预测

1、养老院养医结合发展趋势将更加紧密

未来，养医结合服务将成为养老院发展的主要方向。养医结合之所以成为养老院发展的重要方向，一是养医结合服务符合老年人服务需求的特点。二是缓解医疗卫生服务的护理压力。我国现在大多数养老机构仅能提供基础生活照顾服务，难以提供专业医疗服务，而医疗服务恰恰是整个养老产业链的关键环节。此外，养医结合服务也有利于老年人防范和化解健康风险能力的提高。

2、养老院与智慧养老结合

近年来，我国智慧养老行业发展方向进一步明确，产业规模不断扩大。根据清华大学互联网产业研究院发布的《2019年智慧养老产业白皮书》，2014年我国智慧养老产业市场规模为0.17万亿元，2017年则达到了2.2万亿元，同比2016年增长68.24%。从智慧养老产业规模发展来看，2020年我国智慧养老产业规模估算突破3万亿元。

未来养老院将积极应用智慧养老平台，一方面，政府能更有效地细化优化养老服务资源，引导养老服务产业的专业化建设，使得各种养老资源能更有效率的分配;另一方面，智慧养老利用先进的信息技术实现智能化服务手段，不仅能有效延伸人工养老服务的能力，也能将服务的人为风险降至最低。此外，智慧养老的互联，既可以突破城乡界限，也能实现大医院、社区医疗机构信息共享、相互协作，更有效率地为老年人口提供医疗和服务。

3、市场规模有望继续扩大

未来，随着我国老龄人口规模的增长，我国养老院行业市场规模有望继续扩大。前瞻根据年均复合增长率预测2021-2026年我国养老机构床位数及空置率测算得到养老机构入住人数，并根据我国养老院人均年收费数据，以全国居民人均消费支出复合增长率6.18%预测，2026年我国养老院人均年收费约为3.0万元/年。前瞻预测，2026年我国养老院市场规模有望达1114亿元。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国养老院行业市场前瞻与投资规划分析报告》。

❸ 中国养老院开始赚钱了，未来养老金行业将走向何方

中国养老院开始赚钱了，未来养老金行业将走向世界的任何地方。

对于养老院赚钱的行为，从一定程度上也能够看出来现在的中国很稀缺人才，国家为了让更多的年轻人能够安心的履行自己的职责，为国家效力，所以养老院的这种行为也让很多年轻人对于这种行为很赞赏，毕竟只有老人能够获取美好的生活，年轻人也会有很高的心情去奋斗。

❹ 养老行业市场分析是什么

养老行业市场分析：

1、养老服务需求空间较大

据2019年8月国务院部署扩大养老服务供给促进养老服务消费常务会议指出，以需求为导向发展养老服务，是应对老龄化、提升老年人生活质量的重要举措。我国养老服务的需求主要包括医疗服务需求、护理服务需求、家政服务需求。

2、养老服务供给逐年增长

我国养老服务供给的主体是公办养老机构，据国家民政部公布数据，2010-2019年，我国各类养老服务机构和设施数量逐年增长。据民政部在2020年10月新闻发布会上的数据显示，截至2020年6月底，全国养老机构和设施总数为22万个。

3、养老床位缺口较大

2010-2019年我国及养老机构床位整体呈稳步上升增长趋势，从2010年的315万张增至775万张。截至2020年6月底，全国养老机构床位有790多万张。

面对逐年增长的老年人口数，我国每千名老年人拥有养老床位数增速缓慢，我国仍面临养老床位缺口较大的问题。2010-2016年，我国每千名老人养老床位数整体呈上升趋势。

4、政策推动养老服务将加速发展

2021年3月《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，“十四五”期间大力发展普惠型养老服务，支持家庭承担养老功能，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。

5、完善社区居家养老服务网络，推动专业机构服务向社区延伸，整合利用存量资源发展社区嵌入式养老；支持培训疗养资源转型发展养老，加强对护理型民办养老机构的政策扶持等。未来，随着我国老龄化程度的加深，我国养老服务政策的推动下，我国养老服务行业将加速发展。

❺ 养老行业的前景

随着城市化进程的加快，农村人口的养老隐性问题将显性化。解决农村人口养老问题将是社会不得不面对的重要任务。在目前广大的农村地区，家庭养老、土地养老、社会保险养老三种模式是基本的养老保障方式，而社区养老模式则是一种新的尝试。

---

老人也难受

其实我觉得老人也难受，对老人暴力行为其实在规模大的养老院根本不可能发生。但是冷暴力，忽视避免不了，因为护理员真的都很累了顾及不了老人那些小情绪，只能提供生活起居的基本照顾。

❻ 居家养老服务运营模式（一)

政府主导的居家养老服务目前呈现为四种模式：政府主办、层级联动；政府主导、中介运作；政府资助、机构主办；政府购买、市场运营。

政府主办，层级联动

1 模式

这种模式主要是自上而下由各级政府、街道和社区运用行政强制力推动的养老服务模式，主要资金来源于各级财政扶持，部分资金由各级行政组织自筹或来自社会福利事业。

各层级管理人员既在相应的行政机构担任一定的职务，又分别负责社区居家养老服务部门的不同工作，建立区政府、街道办事处、社区居委会三级管理机构，为本辖区内的居家老年人提供多种养老服务。

2 案例

青岛市实行居家养老服务的时间较早，也是全国为数不多的探索城乡居家养老服务一体化的城市之一，2012年，青岛市已全面实现了居家养老服务，并且制定了《关于加快养老服务业发展的意见》，社区通过整合养老资源、建立服务中心，在中心建立医疗护理室、休闲娱乐室、老年课程室等平台，为60周岁及以上有生活照料需求的社区居家老年人提供或协助提供家政、助餐、助医、康复辅助、精神慰藉、日间照料、休闲娱乐等“一站式”服务。

居家养老服务离不开社区养老服务，社区养老服务的本质目的是服务于居家养老，是实现居家养老服务的必要条件。

这种模式需要对周边生活服务、医疗卫生服务和文化娱乐设施等资源进行整合，建立居家养老服务中心，社区为老年人提供相互交流的平台，进而为老年人提供了更好的居家养老环境。

3 借鉴

模式优点：通过行政手段更容易使养老服务从上到下得到各级领导和主管部门的重视，一贯到底地推动社区居家养老服务的实施，能够更加快捷、有效地落实各种政策，也更容易得到广大社区居民的理解和信任。

存在问题：从办到管均由政府包揽和运作，政企不分、政事不分，可能出现高耗低效、人浮于事的问题，影响服务供给效率；同时不利于调动更多的社会资源和民间力量参与养老服务，难以满足多样化的养老服务需求，可能阻碍社区居家养老服务的发展和普及。

政府主导，中介运作

1 模式

这种模式是政府本身不直接为社区居民提供服务，而是通过公建民营或资助民间组织实施居家养老服务，主要承担对社区居家养老服务的规划、投资、项目建设、制定运营标准和相关法律法规、检查监督和绩效评估等职责，如宁波市海曙区、兰州市城关区、浙江金华市社区等均采取此种养老服务模式。

2 案例

为应对不断提高的养老需求，宁波市海曙区开始探索社会化的养老方式，主要是将居家养老服务托付给星光敬老协会，通过协会组织提供居家养老服务，服务模式采取“走进去”和“走出来”的方法。

“走进去”主要是通过购买服务、“义工银行”和护理员队伍走进老人家里，为老人提供服务；“走出来”指的是通过各种老年俱乐部、社区或街道的日托中心为老年人提供休闲和护理场所。

除依托星光敬老协会外，海曙区还建立了义工招募服务中心，通过社区招募义工护理员，成立“义工银行”和社区义工队，对护理员进行专业培训，为广大老人提供服务。

海曙区的居家养老服务通过政府扶持，发挥第三方组织和志愿者的作用，是居家养老服务模式一种非常重要的探索。宁波市海曙区的居家养老模式主要依靠社会主体提供居家养老服务资源，主要体现在三个方面：

首先，非营利组织在居家养老模式中发挥着重要作用。海曙区将居家养老公益项目委托给非营利机构——海曙区星光敬老协会，即将社会化居家养老服务中心交于区敬老协会（总会）运作，社区则以敬老协会的名义在服务站开展具体服务。

其次，义工和志愿者队伍在居家养老服务中发挥着不可或缺的作用。海曙区在推行居家养老服务过程中成立了“义工银行”，发动社区居民成为义工志愿者，力所能及地为需要服务的老人提供服务。

最后，社区将政府资助的福利彩票补贴资金和社会慈善捐赠用于居家养老服务的开展，有效缓解了居家养老服务的资金压力。

3 借鉴

模式优点：充分发挥了政府的宏观调控职能，从根本上实现了政企、政事分离；降低了行政运作成本，能够使政府有限的资源发挥出更大的效益；有利于培育和发展非营利性服务组织和机构，促进居家养老服务的专业化、产业化发展；可以更好地了解不同社区老年人的各种需求变化情况，及时调整并完善服务项目，提高养老服务对象的满意度。

存在问题：中介组织运作初期较难取得社区居民的信任，打开工作局面需要付出更多努力；中介组织发展不足时难以担此重任；政府应明确职责，对中介组织在行政管理和监督上既不能放任不管又不能干预过多。

政府资助，机构主办

1 模式

这种模式下采用政府出资和社区筹资，委托或资助专业养老机构在社区承办居家养老服务站点，并在建成后管理和运作，为社区老年人提供居家养老服务模式。

这种模式在有些地方运营效果并不理想。

2 案例

黑龙江省哈尔滨市民政局将引进专业养老服务社会组织和社工机构，为哈尔滨全市180余万社区居家养老老人提供助餐、助浴、助医、助急、助洁“五助”居家养老服务。

在助餐方面，社区解决部分居家养老老人午餐无人照料问题；在助浴方面，社区选择专业养老服务组织，为老人提供上门洗浴服务，经过血压监测、身体健康检查后，确定老人身体状况适合在家洗浴，工作人员方可对老人助浴；在助医方面，社区定期给居家养老老人开展体检，并根据老人身体状况提供相关医疗服务，同时还提供健康保健咨询、上门医疗等服务；在助急方面，如老人家里遇到跑水、漏电、忘记携带家门钥匙等急事，社区提供相应解急解难服务；在助洁方面，社区可为老人提供家政清洁服务。同时，还将提供社区老年人日常照护、心理慰藉等专项服务。

“五助”居家养老服务将为居家养老老人提供有偿、低偿和无偿服务。其中，对“三无人员”实行全免单，对低保、低收入老人实行部分免单或低偿服务，对高收入居家养老老人群体提供私人定制式养老服务。

目前哈尔滨市已选取42个社区开展试点这种“不离家”居家养老服务模式，据了解，目前在哈尔滨市居家养老服务市场的试点工作进展并不如意，有些试点单位运营效果非常不理想，有些已经停止。

3 借鉴

模式优点：政府委托专业养老机构承办和运作，节约管理、运营成本，也符合社区居家养老服务专业化、规范化的发展方向；专业养老机构连锁管理和运营，不仅能够迅速提高社区为老服务的专业水平，而且为其他社区居家养老服务机构和站点树立了示范和样板，带动整个居家养老服务水平的提升。

存在问题：政府委托后容易放任不管、推托责任，有些机构一旦缺少政府资助难以支撑、难以为继；机构与社区的管理者之间容易出现一些专业化服务方面的摩擦或矛盾；这种模式容易产生腐败。

政府购买，市场运营

1 模式

这种模式是政府不再参与建设或资助社区居家养老服务机构和设施，而是由政府全部出资或部分资助，向民间组织或企业购买服务，为特定的服务对象(如三无老人、五保老人、军烈属老人、独居的特困老人和残疾老人等)提供所需要的各种养老服务。如南京市鼓楼区、上海市静安区、金华市兰溪市兰荫社区等均采取此种养老服务模式。

2 案例

早在20世纪80年代，上海市就开始进行基于政府购买的居家养老服务实践。政府鼓励社区兴办居家养老服务，并且通过政府预算提供资金补贴，设立不同的服务标准，对不同类型的老年人分别提供不同的养老服务。

上海市的市场发育相对成熟，各类社会组织和养老护理机构相对健全，在市场化购买方面具有不可比拟的优势。通过市场购买服务，老人只需要拿很少的钱，就能享受到高水平的服务。

上海市居家养老服务的最大特点是充分发挥市场在提供产品和服务方面的优势，是积极寻求市场化运营的范式。

在理念方面，在强调公平的原则下追求服务运营的高效率；在运营方面，老年服务基本上靠市场化购买，社区通过与市场主体签订合同，让市场主体提供相应的服务，并对参与主体给予财政补贴和税收优惠。

3 借鉴

模式优点：养老服务的实施由民间组织进行，政府只需负责政策支持、选择供应商和监督；有助于社区居家养老服务机构之间的竞争，提高养老服务质量和服务效率，促进老年服务市场的发展和成熟。

存在问题：政府对服务企业的约束力和影响力有限；一些地方政府由于缺乏对服务对象的了解而资助不充足，容易出现养老需求与实际供给矛盾突出；企业为了追逐利润，容易舍弃或忽视低偿、无偿服务，从而影响为中低收入老年人提供服务。

以上政府主导下的社区居家养老的几种主要服务模式各有利弊，各地在发展居家养老服务的过程中，应因地制宜、因时制宜，创造性地吸收借鉴和组织实施各种养老模式。

❼ 什么是养老机构 简述其发展情况

养老机构是指专门为老年人提供康复、养老、护理等服务的机构。
这些机构通常包括养老院、老年人护理中心、老年人活动中心等。
养老机构的发展情况可以这样简述： 在过去的几十年里，养老机构的发展受到了政府、社会和个人的关雀巧注。
随着人口老龄化和生活水平的提高，越来越多的老年人需要接受专业的养老、护理和康复服务。
这使得养老机构的需求量增加，并促进了养老机构的发展。随着经济的发展和政策的完善，养老机构的设施和服务水平也有所提高。
许多养老机构采用了先进的设备和技术，并提供了丰富多彩的活动和娱乐项目，使老年人能够得顷带键到身心行明愉悦的服务。
尽管养老机构在发展过程中取得了显著成就，但仍存在一些问题。
例如，许多养老机构的费用较高，对于一些家庭来说并不容易承担。此外，养老机构的人员缺乏专业培训，导致服务质量不一。

❽ 养老院创业方案计划书

养老院创业方案计划书

这份养老地产项目商业计划书全文60页，包含项目定位及发展、规划体系、营销策略、风险分析与规避、财务分析等诸多内容，以下是我J.L分享的养老院创业方案计划书，更多热点创业项目参考欢迎访问(www.oh100.com/chuangye)。

项目市场定位

1.一级客源市场需求分析

青岛二代居、三代居本地养老需求。

养老地产作为一种主题房地产模式也具有明显的行业共性——产品的地域性特征，因此，本案作为面向特定客群特定需求的特性产品也将是以立足青岛本地养老需求，并且基于项目发成本回收及一部分产品消化的考虑，将主要接纳和争取以青岛本地的二代居客群，毕竟项目所处崂山东麓、近海的环境因素及地段交通便利因素具备竞争力，虽说是一个养老社区，但整体气质仍旧向养生靠拢，对改善性客群存在吸引力。而三代居客群，则是既能承载高端居住需求，亦能提供老年人照料及医疗服务，子女、小孩、与老人同域化生活。

2.二级客源市场分析

外来度假养老和医疗养生需求。

在充分挖掘本地需求的同时应充分挖掘青岛作为传统疗养胜地形成的外来度假养老需求和医疗养生需求;针对以北京、济南、石家庄等经济实力较强的北方一二线城市的候鸟型人群开发二级客户市场为本项目提供有力的客户补充。

首先，随着社会进步和收入增长形成的候鸟型老年度假群体是必须要争取的重要客群，此类客群的成立受益于青岛这座城市的旅游价值和科技医疗价值，而本项目在这两大价值上是放大的，崂山、近海，资源的稀缺性，能够吸引此类目的性较强的度假型养老客群;

其次，医疗养生需求是得益于青岛拥有的近 20 家各类国家机关及企事业单位为背景的医疗疗养机构,并且长期积累形成了以养生保健为主的特色医疗的品牌优势,成为国内以养生保健等医疗服务为目的的特定消费市场，为青岛提供稳定高效的医疗为目的的医疗养生客群。

3 .机会市场分析

旅游度假需求

青岛作为一座具有国际影响力的旅游城市，据青岛市公布的数据显示的 2013 年预计全年接待游客量达到 6280 万人次，同比增长 10%;旅游总收入 936 亿元，同比增长 16%，游客量呈现了持续年均 10%的'增长趋势，因此，大量的旅游人口为本项目提供了开旅游拓度假需求的市场机会，通过在未来的物业经营上和项目规划兼容性上的前置条件，接纳一部分面向全国的分时度假客群发展成为项目销售增长的机会点。

目标市场细分

1.本地养老

针对青岛市本地 60 岁以上老年人口的138.78 万(2012 年)庞大市场基础，本项目的目标市场将足于青岛市，通过崂山区养老市场分析不难发现，目前崂山区的养老机构入住的老年人仅有 15.3%为辖区人口，呈现出了明显的同市跨区域的本地养老市场特征，同时，作为项目定位于服务中高端养老需求也应将目标客群锁定在人均收较高且稳定的市南、市北、四方、李沧四区为主的核心城区，以及胶州、即墨和胶南等经济发达地区的辐射区域，以解决二代居三代居本地居家养老需求。

2.导入型度假养老与医疗养生

青岛作为全国闻名的旅游城市同时也是全国各级军政机关和企事业单位的定点疗养聚集地,全市拥有海军疗养院、全总疗养院、空军疗养院、济南军区第二疗养院、煤炭疗养院、胜利油田疗养院、铁道部疗养院等 19 家各类医疗疗养机构,已经形成了长期稳定的面向全国的中高端性消费群体, 以铁道部青岛疗养院为例，拥有 200 张床位，1997 年年接待疗养人数 3061 人床位使用率 57.4%，全市 19 家疗养院年将接待能力在 6 万人次以上，床位使用率达到 100%将超过 10 万人次的医疗养生人口需求。

项目价格策略

1 .项目的价格定价原则

作为主题地产，本项目在土地的获取和开发、运营模式上与其他地产类型有着一定差别，因此，价格设定将根据项目定位的养老综合体、老年公寓及全龄社区三大组团的不同运营模式分别制定;

其中养老综合体、老年公寓是本项目成立的重要条件，将由企业负责设施的基础建设和基本装修投入属于项目开发成本的净投入部分，该部分投资将通过政策性补贴和固定资产收益来平衡项目的开发投资;

全龄社区部分作为本项目的房地产开发核心将主要用于销售，通过销售收入平

衡整个项目的投资收益。

1.1养老综合体——净成本投入

养老综合体作为本项目的核心功能配套，是项目核心价值重要组成部分，也是本项目与政府合作的必要条件，故该部分只能用于为本项目提供医疗配套服务而不能形成销售收益，因此，该部分在收益测算中仅作为开发成本的净投入，该部分的运营收益将完全作为配套医疗机构和医疗设备的运营费用，不计入项目的投资收益;

1.2养老公寓(机构型)——非营利性，只回收政府补贴的总床位费

养老公寓作为专业护理型养老和自理型养老的服务型产品，根据国家颁布的《养老机构管理办法》和《老年人权益保障法》，以及青岛市颁布的《关于进一步加快养老服务业发展的意见》和《关于建立长期医疗护理制度的意见(试行)》相关政策，此类养老服务型机构属于非盈利机构，需要由指定机构进行报批和经营，因此，该部分在建成后将根据上述政策移交给地方政府指定专业机构进行经营，其投资成本回收主要内容为政府政策性补贴和税费减免，此部分除按照建成后的总床位回收政府补贴的部分资金外，其余经营收入由后续委托的专业机构自负盈亏，也不计入项目的投资收益。

1.3全龄社区——销售型物业

全龄社区式是本项目的唯一具备销售条件的房地产产品，其中包含联排别墅、小高层住宅和多层住宅三种产品类型，其定价以国家和地方的相关政策为指导，同时，参考崂山区同类产品的销售价格采用市场定价方法。

2.定价机制导入

全龄社区部分采取市场定价方案，根据本司对养老项目的定位，结合 2013 年崂山区不同物业类型的成交价格，对本商业计划书中规划之三种物业形态即小高层、高层、联排进行定价，拟定三种物业形态测算价格为：

项目价格测算表

项目推广策略

1.项目推广方式

本项目属于属于客户细分的定向开发项目，其推广将以养、疗为核心的项目诉求，通过阵地覆盖和精准渠道打击主要传播方式，建立项目与目标客户间的通路;

阵地覆盖，将主要在项目所处的崂山区通过户外广告、工地围挡、道旗等传统阵

地推广方式展开，完成项目的阵地包装;

精准渠道打击，将通过报纸、广播、电视、街道社区、疗养机构、养老院巡展等方式深入目标客户客户区域打开地域通路，形成线状的有效性覆盖，真正实现青岛本地的区域覆盖，完成本土客户和导入型客户的开发与引导。

2.项目促销方案

2.1联动促销

横向联合，利用本项目的医疗配套资源和疗养机构展开合作，通过资源互换和医疗体验方式进行资源共享，利用横向资源的医疗互助的便捷性、养老养生服务的全覆盖资源形成本项目专属的促销模式;

2.2折扣促销

运用房地产传统的价格杠杆，根据销售进度和客户数量进行价格挤压调动，促进销售。

;