日本老年公寓趋势

1. 日本养老保险经办服务体系的启示

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随着经济、医疗和社会的发展,人口老龄化已成为人类共同面对的课题。老龄化并不单指寿命的延长、老年人口数量的增加,而是指老年人口占总人口的比例,以及这一比例的增长幅度大小。根据国际人口学会编著的《人口学词典》定义:65岁以上的老年人口比例达到7%的人口结构称为“老龄化社会”(AgingSociety),65岁以上人口的比例超过14%,叫做“老龄社会”(AgedSociety)。目前,世界上主要发达国家都已经进入老龄化社会,许多发展中国家正在或已经进入老龄化社会。1999年中国也进入老龄化社会,是较早进入老龄化社会的发展中国家之一。人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响,也使相应的社会保障政策调整变得日益紧迫。本文主要介绍日本老龄化及其老年人福利保障的发展历程,为中国应对老龄化的压力,建立健全的社会保障体系提供一些借鉴或启发。
一、日本老龄化状况及其趋势
日本老龄化的第一个特点是发展速度快。
日本的老龄化进程虽然开始比较晚,但是发展速度非常快。2000年已经基本赶超了欧美其他发达国家,成为世界上人口老龄化发展速度最快的国家。人口老龄化速度的国际比较见下表:
日本的老龄人口从7%增长到14%仅用了24年,除了中国老龄化速度与日本接近之外,欧美国家均需要40～100多年的时间。日本的老龄化速度是这些国家的2到5倍,目前高居世界之首。
日本老龄化的第二个特点是老年人与子女同居率比例的下降。
日本国立社会保障与人口问题研究所的统计资料显示,1980年老年人一个人单独生活的比例为8.5%,老年夫妇独居的占19.6%,老年人家庭(两者之和)的比例合计为28%,而与子女同居的家庭比例(包括18岁以下未婚子女和已婚子女的同居)高达69%。但到了2004年,老年人家庭的比例超过50%,与子女的同居率下降到46%。(见下表)这说明传统的家庭成员对老年人的照顾(赡养)方式正在发生着改变。
与老年人护理息息相关的“社会关系资本”也呈现不断削弱的趋势。日本内阁府大臣官房政府宣传处分别在1975年和2004年对社会意识进行了民意测验,回答“与邻居亲密交往”的比例1975年为53%,2004年变为22%;从住所来看,回答“与邻居亲密交往”的,农村占35%,小城市占23%,中等城市占19%,大城市占14%。由此可见,“与邻居亲密交往”的比例在过去的20年时间里持续下降,这种下降趋势在城市、尤其是大城市最为明显。
而且在家庭和社会保障方面,农村和城市的情况也不相同。在农村地区,由于人口不断向城市的流出以及少子化的影响,使老龄化的进程加快,很多村落继续维持都显得比较困难。同时,加上农村地区社会医疗和福利的缺乏,老年人的生活状况异常艰难。在城市地区,子女均为上班族的家庭中,老年人通常白天独自在家,成为“空巢老人”,无法获得密集的社区服务,生活状况同样不容乐观。
随着老年人口绝对数的加大,医疗、保健福利变得日益重要,与此同时,老年人精神生活的丰富、身心健康的保障同样不可忽视。退休后的生活如何度过,是否存在“社会参与”的可能性?这也是日本老龄化进程中一直探讨的问题。
二、日本老年人福利保障制度的发展过程
日本社会保障制度的建立及发展成熟经历了3个阶段,老龄化的福利保障措施主要是在第二、第三阶段形成和发展的,下面按时间先后顺序分别予以介绍。
(一)基础准备期(战后到20世纪60年代中期)
战后,日本人的平均寿命年年提升,需要照顾的老年人数量迅速增加,而就业女性比例的扩大和小家庭的诞生,使独居老人增多、家庭式的看护能力下降,出现了一些老年人自杀、老年人虐待等看护问题,因此,日本政府在这一时期着力解决战后出现的问题,通过制定计划、颁布法律等手段,实施福利政策、建立保障制度。被称为福利基本法的福利6法就是在此时颁布的,〔包括《生活保护法》(1946年)、《老人福利法》(1963年)、《母子及寡妇福利法》(1964年)、《身体障碍者福利法》(1964年)、《精神薄弱者(弱智)福利法》(1964年)、《儿童福利法》(1971年)〕其中,1963年颁布实施的《老人福利法》强调了保障老年人身心健康和生活安定的重要性,规定了福利设施的种类,以派遣家庭侍奉员为主要形式的老年人居家福利服务开始出现。过去实施的生活保障法的福利对象主要针对低收入者,《老人福利法》颁布以后,老年人首次独立出来成为
福利保障的对象之一。
然而第一阶段的福利主要作为“措施”等行政行为来实施的,福利客体缺乏主体性,没有取得服务项目的决定权和选择权。除了国家提供的公共福利设施服务之外,民间福利的业务主要委托给社会福利法人。社会福利法人从国家领取运营经费,对政府存在直接的责任关系,对服务对象的责任范围不明确,福利事业者之间很难形成提高服务质量的竞争意愿。
(二)社会福利初建期(20世纪60年代中期到80年代末)
第二时期继续沿用第一时期已经成形的法律,社会福利目的从“救贫”转向“防贫”,一些具体措施开始应用于实践。
这一阶段日本处于经济高速增长期,一方面人们的生活水平不断提高,另一方面老龄化带来的社会问题也渐渐凸现出来。关于老年人的福利、保障理念开始形成,一些行政、社会福利部门等政府机构与民间个人层面的合作也开始启动了。例如,为了解决老年人福利设施不足的问题,1971年组建社会福利设施的五年计划开始实施。1976年东京地区对常年卧病在床老年人的上门看护服务开始出现,厚生省于1978年将这一服务推广至全国。1980年,在京都地区成立了“失智老人(老年痴呆症患者)之家”,这一组织在全国41个都道府县都设有支部。
1986年,国家修改了《老年人保健法》,设立了介于医院和家庭之间的“老人保健设施”,那些完成治疗,需要进行身体机能恢复锻炼的老人,可以利用社区内老人保健设施的日间服务,定期接受训练。
为了便于培养从事老年人上门看护服务的专门人员,1987年日本政府制定了《社会福利与老年人护理士法》。
但是,由于这一时期老龄人口的急速增加以及石油危机等经济状况的恶化,维持完全由国家推行的福利政策遇到了财政上的困难。因此,接下来的第三时期,修正了不断扩大的福利政策,福利基础构造改革(例如从设施服务向居家服务的转化)与财政改革同步进行。
(三)社会福利实践期(20世纪90年代初期到现在)
这一阶段,对前两时期制定的基础构架进行了大幅度的改革,“地方福利”的理念开始在老龄者福利领域形成。
福利目的从“防贫”转为生活质量的提高,福利方式从单纯的货币发放扩大到精神生活的照料,福利对象从贫困和无人照料的特定群体扩展到全体老龄人口和他们的家属,服务提供者从国家扩展到民间个人和事业团体,福利对象最终获得了选择和决定所享受服务的权利。
与这些变化相对应,日本政府出台了一系列的立案规划,如1989年的《推进老年人保健福利10年战略》(黄金计划),1994年的《新的推进老年人保健福利10年计划》(新黄金计划),1999年的《今后5年老年人保健福利实施方向》等,以及2000年颁布的《社会福利法》(成为以上修正的集大成)。《社会福利法》不但改变了以往社会福利事业法的名称,而且也修正了社会福利的目的和理念。《社会福利法》规定,社会福利的目的首先是推进地方福利,对个人日常生活给予必要的支持;享受社会福利的居民,应给予参与社会、经济、文化等各项社会交流的机会;福利计划的制定应反映居民、社会福利事业者,以及与福利事业相关方的意见等等。
1997年制定、2000年实行的“护理保险制度”将老年人福利制度和老年人保健医疗制度合二为一,受支援的对象由特定人群扩展到所有老年人。通过加入保险可以获得的生活帮助包括:被保险人入住到各种护理设施的护理保险设施服务,以及不断受到重视的上门护理、日托护理和短期看护等居家服务。护理保险制度实行以后,营利法人和非营利法人也加入到老人福利行业的领域中,与行政部门一起成为福利事业的主体。营利法人的服务主要局限在“护理保险法”规定的范围内、或可以获得一定收益的领域,老年人精神支援等方面,民间非营利团体和义务工作者作出了巨大贡献。前面提到,过去被保险人与福利行政机构的关系是不对等的,制度实行以后,老年人可以自由选择护理提供方和护理项目。更为重要的是,护理保险制度使地方根据具体情况的变化,变更护理保险计划的立案成为可能。2006年4月,厚生省又对护理保险进行了新的修正,推出了重视预防、建立社区型服务的护理医疗新体系,“地方福利”的理念得到深入贯彻。
三、日本应对老龄化的福利保障措施对中国的启示
日本作为后发资本主义国家,很多促进经济发展和完善社会保障的经验是值得借鉴的,尤其是在老年人社会福利领域。
过去,日本政府主要采取国家主导下针对特定老龄阶层的保障政策,而大多数老年人的护理主要是家庭成员、特别是女性的责任。但随着老龄化的进展和需要护理人口的激增,国家财政负担不断加重,传统社会观念逐渐弱化,单纯依靠家庭的力量渐渐不能满足需要,于是引入“护理保险制度”,老年人福利事业遵循了世界主要发达国家的普遍规律,向着市场化、社会化的方向发展。而日本的独特之处,是在家庭、市场、国家之外,充分发挥了市民组织(志愿者、民间非营利团体、传统地区组织)的作用,在公共福利制度的基础上对福利资源的灵活运用。应对老龄化的措施方面,日本的经验可以被很多具有相似文化背景的亚洲国家所借鉴。
中国作为世界第一人口大国,庞大的人口基数使将来老龄化的规模和速度绝不亚于日本。根据第五次人口普查的结果显示,2000年11月中国65岁以上人口达到8811万人,占总人口的比例超过7%,也步入了老龄化国家的行列。与其他国家相比,中国老龄化除了以上提到的规模庞大和发展速度快的特点之外,还具有地区差异大、人口高龄化与经济发展不平衡、家庭抚养能力减弱和应对老龄化的制度准备不充分等特点。面对老龄化的巨大压力,中国在老年人社会保障方面与其他国家相似,首先从法律上给予了充分的重视,在国家的基本大法《宪法》和《中华人民共和国老人权益保护法》(1996年制定)等法规纲要中,对老年人权力、社会参与等多项内容做了明确的规范。现行体制下,老年人社会保障的实施主体主要是民政部门等政府机关,以及中国老龄者问题全国委员会(1995年改为中国老龄者协会)和全国老龄工作委员会(1999年成立)等议事协调机构。因为还没有形成像日本那样成熟的老年人福利保险制度和年金制度,以及中国城市农村二元结构的影响,目前老年人福利保障仍然基本面向特定人群,例如养老保险制度主要覆盖城镇企事业职工和灵活就业人员,以及少数农村地区参保人,医疗保险目前只覆盖城镇企事业职工和灵活就业人员。老年人护理项目与世界其他国家相似,包括设施服务和居家服务。城市老年人设施服务比较健全,包括老年人福利院、养老院、老年公寓、老年人服务中心等,农村的敬老院目前只能收容无法定供养义务人、无劳动能力、无生活来源的部分老年人。居家服务方面,以2001年开始实施的“全国社区老年福利服务星光计划”为代表的社区服务渐渐成形,但目前还不成熟。
虽然我国老龄化程度还比不上日本那样严重,但老人绝对值数量已居世界之冠,因此在老年人福利保障方面必须未雨绸缪,我们可从日本等老龄化国家汲取经验,探索和完善符合我国国情并能取得真正实效的福利政策。
(一)护理服务市场化,服务主体多元化
同日本类似,中国在老年人福利方面,除了国家根据财政状况建立保障制度之外,目前仍然延续着家庭成员、血缘关系等照顾老人的传统习俗。因为具有血缘关系的家庭亲情不仅可以满足老年人的身体护理,而且可以满足老年人的心理慰藉,这是其他护理方式无法达到的,因此家庭的作用继续占主导。但是,随着家庭趋向小型化,独生子女家庭增多,妇女广泛就业,老年人寿命延长,要护理比例的增大,政府的保障能力和家族的护理能力渐渐无法满足实际的需要。所以充分发挥市场的灵活性,依靠社会力量,开发志愿者、非营利团体等多样化的福利资源成为解决老龄化问题的一条有效途径。
发挥民间团体的作用,建立居民与行政机关沟通的有效桥梁,将老年人的需要及时反映到有关部门,再针对需要,对实行中的政策和服务项目及时做出调整。
(二)加强老年人居家护理服务,建立一种便利、公平、高效的援助体系
目前,鉴于我国现有经济发展水平,政府财政投入有限,建立大规模的老年人保健设施,引导老年人到服务设施实现医疗、护理等的规划在短期内无法实现,因此仍然以居家分散护理为主具有更广泛的适用性。民政部门可以组建医疗机构和志愿者为主的家访服务队,不但对高龄老人、残疾老人,而且对全体离退休老人都定期进行保健知识的传授和辅导,重视预防体系建设,使只需生活护理的老人从医疗体系中剥离出来,让医疗保险制度起到应有的实效,节约宝贵的医疗资源。同时,国家投入一定财力建立专门的护理设施,对不宜居家护理的老人在设施内集中护理,享受护理方式由专门机构认定。
(三)完善法律体系,形成老年人福利保障服务网络
日本1963年成立的《老年人福利法》不但包括老年人设施福利对策、居家福利对策,还包括老年人生存价值等方面内容,成为老年人福利制度创建的基本依据。同时,与此配套的保健、医疗、住宅、教育、劳动等相关法律也渐渐出台,这为日本从容应对老龄化带来的社会问题提供了保障。而我国在老年人福利保障方面虽然制定了大量法律法规,但老年人社会保障制度的基本法《老年人福利法》至今尚未成形。因此在老龄化问题日益严峻的今天,我国急需完善与老年人社会保障相适应的法律体系。
通过优惠政策鼓励社会资金举办老年人护理机构,并由民政部门制定专门规章加以管理。同时对社区老人福利中心的从业人员进行严格培训,提高服务质量。最后也是最根本的,是有计划的改革养老保险和医疗保险制度,扩大参保人的范围,通过建立个人账户制度,强化个人养老意识,建立多层次的基金筹集模式,努力实现老年人福利保障服务的可持续发展。
以上介绍了日本老年人福利保障措施对中国的几点启示,还需要强调一点的是,日本的老龄化是伴随着战后经济的高速发展而不断加深的,是社会、经济发展的自然产物,而中国却是在经济还不十分发达的时候,老龄化问题却加速到来,因此在思考应对中国老龄人口的社会保障时,需要考虑到中国相对其他国家“未富先老”的特殊性。在重视老年人福利保障的同时,强调经济发展的可持续性,构造适合中国国情的劳动力市场制度,建立起相关的配套改革也是非常重要的。
根据“中国人口老龄化发展趋势预测研究报告”,21世纪中期将是我国人口老龄化最严峻的时期,在老龄化高峰期到来之前,必须做好充分的准备,采取强有力的应对措施,完善老年人社会保障制度,确保社会健康稳定的发展。

2. 日本老年产业有哪些

日本老年产业有医疗保健、家政服务、雇员年金、养老保险、养老院、互助养老等老年产业内。

日本政府将养老设容施分为多种类型，包括短期居住型、长期居住型、疗养型、健康恢复型等，其中政府在全国建设了约 3100 处健康恢复型养老设施和约 3700 处老年疗养医疗设施。

其中的互助养老产业，因为大多数老年人和残疾人在吃饭上都存在很大困难，为此日本形成一个社区互助组织，该组织会为老年人提供餐饮配送服务，并且设立了一个餐饮制作场所，专门为此类人群售卖廉价的便当，所以被称为“互助养老”。

(2)日本老年公寓趋势扩展阅读：

日本的养老产业， 经过政府、行业、商业机构的不断磨合，已经成为非常成熟的服务产业，这些养老产业在建设设施时，十分注意专业化细节，如住宅居室设计，家居用品设计，餐饮配备，看护和服务人员培训等。

并且日本养老的重心逐渐向居家养老偏移，并且开始实施护理保险制度，主要的内容就是提供居家养老服务，包括上门护理、上门帮助洗浴、日托护理等多种项目。

3. 以房养老在国外的发展

前不久，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。消息一出，立刻引发全社会的广泛关注。由于国人对“以房养老”的基本情况并不熟悉，因此反对的声音似乎更多些。为此，本报记者对发达国家的“以房养老”政策执行情况做一些介绍和梳理，希望能帮助读者更客观了解这种养老模式……

“以房养老”的源起与发展

“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中，反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。

反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长，涉及金额大，借贷双方风险都很高，法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少，又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策，前期发展比较缓慢，并没有开展多少实质性的业务。

随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了《1987国家住房法案》，按照法案规定，联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(HECMs)。HECMs是一种全新的产品，目标是全体老年人。为降低该产品的风险，由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上，所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务，这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年，房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化，在二级市场上出售证券化产品，这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性，减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。

此后，住房反向抵押贷款在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行，促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

21世纪初，美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时，美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合，使这一市场获得一定程度上的规模效应。反向抵押产品高速发展，贷款发行机构数量大大增加，市场日益成熟，竞争力不断增强。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据，美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个，扩增为20的1300多个，并且数量呈现不断上升的趋势。此后，2007年一年发放的HECMs已达到107388份，而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

2007年后，美国次贷危机并未对反向按揭产生太大冲击。美国住房与城市发展部于2008年12月公布，2008年美国HECMs共计115176份，比2007年同比增加了6.4%。据一家咨询机构调查显示，佛罗里达是美国反向贷款发行量最大的州，该州2008年抵押贷款发行机构为2949个，较前一年增长了76.5%。其原因，一方面在于产品结构的进一步完善，更大满足了消费需求，加大了对老人的吸引力，比如更高的贷款限额、更严格的消费者利益保护、允许用贷款购买新房屋等;另一方面，金融危机的影响相对反向按揭的贷款周期来讲是较短的，金融危机与全球老龄化趋势之间关联性不大，同时，金融危机使投资受损以及房价持续走低，通过反向贷款将房屋抵押换取固定额度的未来现金流，是一种变相保值的方法。

反向按揭的优势与限制

反向按揭是一种针对老年人的贷款，一种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化，缓解国家养老压力，同时还能促进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展，是一个能带来多赢效果的新的金融产品。

1、分散政府养老保障的压力

保障制度健全的国家一般把养老分为三个层次：社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划，由于三个层次缺一不可，被形象地称为“三条腿的板凳”。基本养老保险是由国家立法强制实施的一种社会保障制度，旨在保障员工退休后的基本生活需求。而反向按揭作为个人自主养老的新选择，可以在一定程度上补充社会养老的不足，带有明显的补充养老保障性质。

2、提升老年人晚年生活品质

通过申请反向按揭，能帮助拥有住房的老年人融通资金，使老年人有了额外的固定收入，不再为医疗保健和生活费用发愁。有了这笔钱，他们可以重新装修房子，把居住环境弄得更加舒适;他们还可以改变生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有，反向按揭增强了老年人的经济能力，可能推动“银发”市场的消费。

3、开拓银行保险等金融机构业务领域

开展反向按揭业务，银行可以收取高于一般贷款的利息，加上全球老龄化趋势的推动，各国对这种贷款的需求总量很大，因此将为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。对于保险机构，由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域的出现。

反向按揭适用也有边界，并非所有人的所有房屋都适合反向按揭。以美国的反向按揭为例，在申请反向按揭前，至少应当考虑到以下几个方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放贷机构必须考虑到抵押房屋的后续处置问题，所以房屋地理位置越是优越，反向按揭额度越高。比如，爱荷华州一套30万美元住房可以获得10万美元的信用额度，而在纽约长岛郊区，则可获17.8万美元的信用额度。

2、老人年龄

年龄越大，得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。比如在克里夫兰，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房(假设房款已全部付清)，他/她每月可以获得917美元，或者是14万美元的信用额度;70岁的人每月只能获得791元，信用额度为13万美元;而80岁的人则每月可获1099美元，信用额度为15.2万美元。

3、不清楚自己能住多长时间的老年人不适合采用反向按揭。

一般来说，反向按揭有较高的手续费，所以并不适合短期贷款。比如一笔20万美元的贷款，手续费可能高达一万美元。高额手续费以及可能调高的利率，都会增加这种贷款的成本。

4、刚退休不适合采用

对年轻的退休人员来说(刚刚60多岁)，反向按揭并不是最好的选择。因为越年轻，可以申请到的贷款金额越少。如果刚刚退休就申请反向按揭贷款，等到七八十岁时，这笔钱可能不足以支付各种费用。

“反向按揭”不同模式
美国模式

美国住房反向抵押贷款产品主要有三种：联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”，联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”，这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。

1、房产转换抵押贷款。房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。

信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。

2、住房保留计划。住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。

住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制，这也是住房保留计划的特点之一。

3、财务独立计划。财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以，通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。

财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。

英国模式

英国的养老金体系主要由三部分构成：一是按比例缴纳的国家基本养老金，所有人退休后所获养老金数额一致;二是雇主为雇员提供的职业养老金，这部分目前不属于强制性缴纳;三是个人购买的养老储蓄或保险等，但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们退休后依靠国家养老金，而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑，只相当于以最低工资水平工作两天的收入，这对于维持一个相对舒适的晚年生活显然不够。因此多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。

英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，产生于二十世纪60年代中期。早期资产释放计划，借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理，是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退，全球又遭遇股灾，利率上升，股票债券价格普遍下降，早期的资产释放计划以失败告终。2001年4月，新的资产释放计划推出，老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金，并居住在抵押住房内直至生命终结。

不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同，对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。

英国的资产释放计划有两大品种，即生命周期贷款和转换计划。

生命周期贷款建立在住房价值基础上，可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。

住房转换计划则建立在出售的全部或者部分住房价值基础上，老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下，借款人虽然已经不完全拥有住房产权，但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权，同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。

由于生命周期贷款比转换计划更易操作，所以近年来发展迅猛，业务量已经超过住房转换计划，占据资产释放计划的主导地位。在英国，金融服务管理局负责监管资产释放贷款，认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款，认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。

日本模式

日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每三个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还。

以房养老国外模式发展现状如何?

美国

“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。

2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。

3、放贷者有保险的倒按揭贷款。

住房资产高则可贷款数额高;年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短;夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者;预期住房价值增值高可贷款数额高。

加拿大

超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

新加坡

有三种方式选择：第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入;

第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推;

第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。

老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。

日本

日本以房养老产品的设计具有局限性。日本是自然灾害严重的国家，在日本人心目中，土地远比木结构房屋重要。因此，在日本的房产价值计算中，政府乃至很多金融机构只计算土地价值。而且，一般只能以附带土地所有权的“别墅”作为担保物，这就意味着即便是高档公寓也会被挡在门外(因其土地为共有)。此外，大多数金融机构提供的商业产品只限定接受日本某地区的不动产作为担保。

为了防止合同到期或老人去世后出现抵押权实现困难，日本以房养老产品大多限制老人与他人共同居住，有的只允许老人与65岁以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的养老问题日渐突显。2010年日本“高龄社会白皮书”中统计显示：65%的日本老人对其储蓄额不满意，且62.8%的老人希望“一直住在原来的住房里”。同时，日本内务省统计出65岁以上日本老人的住宅自有率达到了88.9%。在这样的背景下，日本采取了许多措施推动以房养老产品的普及。

推进二手房“适用寿命长期化”建设。不动产抵押价值评估低了，老人获得的养老金会减少;评估高了，金融机构风险会增加。为此，日本国土交通大臣确定，必须由从事不动产买卖以及房地产开发(房屋改造业者)以外的第三人机构对二手房进行检查和评估。同时，日本创设了“住宅性能标示制度”，并制定了《住宅品质确保促进法》，要求开发商在一定年限内完全承担房屋的瑕疵担保责任，不仅要对房屋结构缺陷承担责任，而且对屋顶、外墙等漏雨、渗水等也必须承担瑕疵担保责任。

鼓励银行和保险公司联手开发产品。在老人健康和寿命把握方面，人寿险公司强一些，但不动产担保则是财产险公司更胜一筹，而且，保险公司不能直接向老人放款融资。因此，日本过去的商业产品主要由保险公司作为中间人，最后由“银行”向老人放贷。但银行对于该产品管理除需紧盯不动产的价值变动以外，还必须定期把握老人的生活环境及状况，因此，管理成本相当高。为了解决保险公司摸不着头脑、银行也不愿放贷的问题，日本逐渐出现了银行和保险公司共同开发，乃至金融集团下各金融公司联合开发的情况。

推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”。日本还开发了储蓄连动型住宅抵押贷款，在该产品项下，如果老人购买了银行的“倒按揭”产品，则只要老人在同一家银行拥有存款，则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵。

“连带保证人”与“补充型公共保险制度”。此外，或许我们还可以吸收日本以房养老制度前期失败的教训：允许老人和自己的子女共同居住。这对我国有重大现实意义，我国独生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。为此，我们或可在产品设计中，将同住的子女列为贷款的连带保证责任人。这样一来，如果老人去世后子女能够偿还贷款的，则不必拍卖房屋;另外一方面，子女作为老人的继承人，意味着银行拍卖所得款项在抵销借贷之后的余款必须还给子女，而如果出现房屋抵押价值低于贷款总额时，超出部分可以视为“老人的借债”，而子女则必须对超出部分进行偿还。而且，将子女作为“连带保证人”，还可防范子女的道德风险。

为避免老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值带来的金融风险，日本也在积极研究美国的“公共保险”制度。如果出现老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值，“公共保险”将作为补充。在美国的各种以房养老产品中，联邦政府的房产价值转换抵押贷款(HECM)产品面向低收入者，且HECM的利用率相当之高，全美很多金融机构都提供这种产品，理由就是该产品适用FHA保险(补充型公共险)。

英国

英国以房养老模式更多借助保险公司力量。据调查数据显示，超过1/3英国人打算利用房产筹集养老金。有一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%的50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

4. 小妹我在家乡办了个老年公寓，求救

老人公寓现在办可能困难了点。过了十几年就好了，因为多是独生子女，没有专时间照顾老人。下一代属接受教育程度也深了，思想观念也在改变，他们可以接受。你的生意会很红火。就目前的情况，可以隔出一部分做旅社，或其他用途来增加收入。老人公寓那一部分就算为老人作一点贡献吧.我替老人们谢谢你了.

5. 什么是老年公寓

老龄化社会已然来临

“那时候，可能公交车上都是白头发的，谁也不用给谁让座。那时候，所有的房子可能要带电梯，很多篮球场改成沙球场。那时候，开车租的是老人，当服务员的也是老人……”，当这样一幕幕的场景展现在你面前时，你会不会嘴巴惊愕得张成“O”型？想想吧，眼前晃动的是老年人的背影，每天与老年人为伴，未来这样的生活是不是让年轻的你感到恐怖？

也许上面描述的场面有些夸张，但是下面的几组数据的确会让你感到压力和紧张：根据联合国在第二届老年大会上发布的数据显示，到2025年，中国老年人口将占总人口的20％，到2050年，甚至可能达到40％。到2004年底，我市离退休人员达263335人。这样庞大的老年人口已成世界之最，同时也在预示着中国正日益进入老龄化社会。

上个世纪70年代我国开始实行计划生育，短短的二十几年，中国少生了3亿多人，独生子女的家庭越来越多，但是由于出生人口远远抵不上老龄人口的递增速度，导致了一系列社会问题的产生：青壮年劳动力的减少、老年抚养比重的上升、退休金制度陷入困境等等，所有这些问题的产生都在向我们预示着一个问题：几十年后，谁来照顾响应计划生育只有一个子女的这批老年人？他们又需要一种什么样的养老方式？

老年公寓缓慢升温

中国60岁以上的老年人已接近1．2亿，老年人患各种疾病的比例高达60％－80％，独生子女夫妇子女少的状况也会使这些人更多地依赖社区服务和选择一种新的养老方式，而近几年老年公寓的出现给老年人提供了一种全新的养老方式。

老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。中国老龄科研中心政策室 曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。

我市最早的老年公寓是1996年社会福利院开办的，有自理、半护、全护服务，且收费不一。近几年各个县的福利院也正积极扩建为综合福利服务性的老年居住场所，像条件比较好的隆化、宽城、承德县、营子的老年公寓已经有一些老年人入住，但数量并不多。

除了国家投资兴建的带有公益性质的老年公寓外，近几年我市也有不少个人投资开办老年公寓，但由于条件差、资金投入大等原因很多都宣布失败，目前市区个人投资兴建的老年公寓只剩下位于石洞子沟村的乾寿圆老年公寓，里面大约入住20几位老人。

老年公寓为何受冷落？

老年公寓在我市从1996年兴建到现在近10年的时间发展得速度并不快，除了受地域经济条件限制的原因外，人们传统的思想观念也影响着老年公寓的扩大发展。记者曾问过10位50岁以上的老年人是否愿意去老年公寓居住？只有2位表示愿意，其他的8位老人均表示只有等动不了那天才去，只要行动方便就不愿去老年公寓。

记者在市社会福利院和乾寿圆老年公寓采访时，发现入住的老人年龄基本上在70岁以上，且生活不能自理。很多人都需要半护或全护服务，且这些老人大多性情古怪，经常互相发生争吵，对护理员百般挑剔，彼此之间很难相融。当问到他们来老年公寓的感受时，很多老人都对儿女把他们送来这一举动表现得愤愤然，一个劲儿地埋怨儿女不孝顺。也有的老人面对记者的提问不愿表态，也不愿透露家庭住址和儿女姓名和工作单位，怕给儿女丢脸。在福利院，记者恰好碰到了送老父亲来老年公寓的一对儿女，但这对儿女一听说有记者采访时，立刻躲藏起来，且坚决表示不愿接受采访。福利院随行人员告诉记者，这对儿女都有不错的工作，可能是怕这件事对他们影响不好。在一些人的印象中，养老院是解决“三无”人员（无子女、无依靠、无经济实力）的养老问题，如果家中的老人被送到老年公寓定会遭到亲戚、朋友的耻笑，也会背上不孝的罪名，而老年人习惯于养儿防老的传统观念，宁愿与儿女住在一起受些委屈也不愿选择去老年公寓居住。

采访中，记者发现我市老年公寓条件较差、设施不齐全、硬件跟不上也是造成老年公寓发展缓慢的一个原因。市社会福利院1996年建立起市区最早的老年公寓，到现在近10年的时间，房屋已经显得陈旧，屋子里味道难闻，看起来是又脏又乱，由于收费标准还是最初建立老年公寓时制订的，随着近几年物价上涨，每月收来的费用已经抵不上一个老人的花销，因此许多老人对一日三餐和提供的服务并不满意。老年公寓的负责人也是满腹委屈，“一个能自理的老人一个月我们才收他300多元钱，除了一日三餐和住宿费用外，这点钱根本不够一个老人一个月的花销，而且我们市的收费标准是全省最低的。”私人开办的老年公寓受经济条件制约，大多位置偏僻，交通不便，提供的饮食和服务，也不能尽如人意。老人的业余娱乐活动很单调，只能在狭小的房间看看电视或打打麻将，这就造成了入住老年公寓的老人精神生活贫乏，很多老人在此以泪洗面，想念亲人和朋友，在心里对老年公寓很排斥。

老年公寓出路何在？

在我国经济发达的一些大城市，老年公寓正快速发展并且日益完善。老年公寓已不是传统意义上专门为老人提供的养老场所，而是集休闲、居住、娱乐、服务于一体的多功能的场所。针对不同层次老年人的收入，一些开发商建立一些中高档老年公寓。老人交的费用不同，享受的服务也会大大不同，像那些拥有高收入且子女在外地、收入稳定的退休老人，大多会选择高档的老年公寓，享受居住、医疗、配套设施等各种周到的服务。

老年公寓70年代始建于北欧，现在在发达国家已经盛行。如新加坡专门建有为老年人提供居住的小区，屋内专门为老人设计，有方便轮椅，特制屋门等等，社会福利团体在公寓内经营社区服务站，有专门人员上门提供服务。日本也有“银发住宅”，60岁以上的老年夫妇或单身老人可入住，有护士、保安等服务人员，提供细致完善的服务。我国一些开发商和经营者这几年也愈发重视“银发市场”，在一些城市建立了专门适合老年人居住的住宅，且前景看好，这也为我市的一些经营者开拓“老年市场”提供了一定的借鉴。

老龄化社会的到来不可避免，老年人这一庞大的群体日益得到政府的关注，如何让“老者不再忧其屋”，让更多的老年人安享晚年是我们今后需要解决的问题。老年公寓的出现无异为解决老年人养老问题提供了一种很好的解决办法，只是作为一种新生事物，让人们在短时间内接受和认同还需要一定的时间，但是我们相信时间不会太久，且人们不能拒绝这种趋势，因为谁都无法拒绝老去！本报记者 王海霞