长寿路白领公寓

① 上海中风险地区有哪些

截止2022年07月14日10时，上海共有中风险地区198处，具体如下：

浦东新区金杨新村街道浦东大道2511弄19-5号（长新汽修厂）

杨浦区江浦路街道辽源三村

静安区彭浦新村街道保德路1238弄（38号－42号，48号－52号，58号－62号，68号－72号，78号－82号，88号－92号）

静安区南京西路街道延安中路740弄

静安区共和新路街道洛川东路99号

杨浦区控江路街道控江路1505弄

静安区宝山路街道宝山路450弄奔腾新干线公寓

闵行区浦锦街道浦江村五、六、七组

宝山区杨行镇水产路1458号上海北部物流中心

宝山区淞南镇郁江巷路137号桔子公寓

浦东新区南码头路街道东三小区

静安区曹家渡街道达安花园二期（长寿路999弄21号－34号）

浦东新区周浦镇韵浦路167弄沈默花苑

静安区宝山路街道止园路406弄

杨浦区大桥街道平凉路1136号

普陀区真如镇街道南石二路135号兰溪公寓

虹口区四川北路街道海伦路555弄小区

虹口区广中路街道东宝兴路645弄（4-6号）

杨浦区平凉路街道齐齐哈尔路568弄

浦东新区北蔡镇中界村复兴队苏家宅

闵行区华漕镇纪鹤路589弄鹫山村永丰苑小区

杨浦区五角场街道国顺路280号

宝山区月浦镇绥化路52弄1-39号

杨浦区殷行街道民星二村39-61号

杨浦区江浦路街道通北路888号

虹口区江湾镇街道华严路98弄（17-22号）

杨浦区五角场街道国权后路7号

浦东新区潍坊新村街道浦电路331弄、305弄

普陀区真如镇街道清涧路187弄（高层）

虹口区凉城新村街道车站南路291弄（1号）

金山区山阳镇战斗港路以东、卫清西路以南、杭州湾大道以西、山阳广场以北区域

青浦区徐泾镇乐天路208弄

宝山区友谊路街道密山路密山二村东块B区

宝山区高境镇共和新路4719弄E区

虹口区凉城新村街道广粤路439弄（51-54号）

闵行区莘庄镇闵城路199弄好世鹿鸣苑小区

宝山区淞南镇郁江巷路129弄三湘海尚小区

宝山区庙行镇大康路896弄恒达家园A区（1-22号）

浦东新区周浦镇里仁村1101号－1118号区域

浦东新区南码头路街道浦三路858弄兴荣家园

普陀区真如镇街道真北路2087弄52支弄

虹口区北外滩街道霍山路219号

虹口区江湾镇街道水电路1119弄（7-9号）

黄浦区外滩街道河南中路168号、河南中路166弄居民区

徐汇区凌云路街道天等路430弄书香苑小区

虹口区四川北路街道四平路59号

虹口区凉城新村街道凉城路500弄小区

杨浦区江浦路街道飞虹路1047弄

杨浦区江浦路街道江浦路1199弄

杨浦区控江路街道195街坊第四居委

杨浦区四平路街道大连路1548号

杨浦区殷行街道国和二村155-188号

闵行区虹桥镇吴中路633弄明申花园小区

闵行区梅陇镇民建村2组

宝山区罗泾镇潘泾路4777弄上河苑

宝山区淞南镇淞发路901弄祥腾广场1-7号

宝山区杨行镇铁峰路2299弄友谊康苑A区（1-17号）

宝山区张庙街道通河八村西南块

嘉定区安亭镇漳翔路1165号

浦东新区北蔡镇文汇小区南区

浦东新区东明路街道环林西路848弄红枫苑

浦东新区高行镇东靖路669弄浦江东旭公寓北区

浦东新区合庆镇华夏东路2938弄小区

浦东新区沪东新村街道寿光路78弄小区

浦东新区花木街道丁香路1089弄小区

浦东新区金杨新村街道博山东路553弄黄山始信苑

浦东新区金杨新村街道罗山路665弄小区

浦东新区陆家嘴街道上港新村小区

浦东新区三林镇海阳路860弄东旺名苑

浦东新区周浦镇汇福家园平安里（南区）

静安区共和新路街道柳营路515弄

静安区江宁路街道静安豪景苑（康定路501弄、武定路650弄）

静安区彭浦新村街道三泉路900弄

虹口区广中路街道西江湾路168弄建玮公寓

虹口区广中路街道株洲路9弄（4号）

虹口区江湾镇街道广粤路1401弄小区

虹口区凉城新村街道车站北路715弄（11-15号）

虹口区凉城新村街道广灵四路866弄（15-16号）

虹口区欧阳路街道天宝西路5弄（18号）

虹口区曲阳路街道伊敏河路50弄（3-4号）

虹口区曲阳路街道中山北一路865弄21号阜和公寓

杨浦区江浦路街道辽源四村1-6号、17-22号

杨浦区江浦路街道许昌路1440弄

杨浦区平凉路街道济宁路29弄

杨浦区四平路街道锦西路173号

杨浦区五角场街道政通路29号

杨浦区新江湾城街道殷高东路889弄

宝山区庙行镇长临路1318弄九英里小区

宝山区杨行镇富锦路1815弄富锦苑西区（64-89号）

宝山区张庙街道虎林路435弄泗塘四村

宝山区张庙街道泗塘一村南区C块

嘉定区嘉定工业区沪宜公路3128号绿地嘉尚国际广场

嘉定区马陆镇立新路80弄嘉新小区1-36号片区

嘉定区马陆镇云屏路388弄中信泰富嘉苑小区

嘉定区南翔镇德园路1259弄溪岸澜庭小区

奉贤区金汇镇长庚路289弄亚通聚秀苑

浦东新区高东镇志伟路880号

浦东新区高行镇东高路18号海豚湾公寓

浦东新区高行镇思学路165弄高申北苑

浦东新区金桥镇金高路1764-1776双号商铺区域

黄浦区半淞园路街道西凌家宅路111弄3号、4号

黄浦区打浦桥街道日月光中心B2-5层

黄浦区半淞园路街道西藏南路1090弄（银南大厦）

徐汇区漕河泾街道漕宝路86号F座

静安区宝山路街道宝昌路520弄

静安区共和新路街道柳营路719号

静安区彭浦镇沪太支路668弄1-5号

普陀区甘泉路街道志丹路176号佰隆商务楼

普陀区长风新村街道宁夏路366弄

普陀区长寿路街道常德路1298弄长寿新村

普陀区长寿路街道居安小区

虹口区广中路街道西江湾路264弄8-10号

虹口区曲阳路街道运光路105弄小区

虹口区四川北路街道四川北路1969号雅雅轻奢酒店

杨浦区江浦路街道许昌路1558号

杨浦区江浦路街道张家浜小区

杨浦区五角场街道文化花园301街坊

闵行区虹桥镇虹井路629弄西郊公寓南区

闵行区华漕镇王泥浜村王泥浜生产队

闵行区七宝镇中春路6689弄宝华花园小区

闵行区颛桥镇银都路2688弄金盛商业小区

宝山区大场镇上大路1288弄上大聚丰园北区

宝山区高境镇吉浦路615弄北区

宝山区杨行镇松兰路198弄春江美庐

宝山区友谊路街道宝林路宝林二村北块A区

宝山区友谊路街道双庆路85弄华能时代花园B区

宝山区月浦镇春雷路431弄

宝山区张庙街道共江路758号通河七村

嘉定区安亭镇泽普路588弄井亭苑

嘉定区江桥镇鹤友路336弄万达城市公寓

嘉定区江桥镇华江支路328弄天际蓝桥

松江区九里亭街道涞坊路333弄志成花苑

奉贤区金汇镇沿港河路478弄

宝山区大场镇鄂尔多斯路67弄祁秀雅苑

宝山区高境镇新二路999弄四季绿城南区

宝山区罗店镇四方花苑（罗溪路1079弄）

宝山区庙行镇场北路54号素柏云酒店

宝山区吴淞街道水产路友间公寓（永清二村店）

虹口区嘉兴路街道胡家木桥路35弄（3-4号）

虹口区嘉兴路街道物华路246弄小区

黄浦区半淞园路街道中山南路1891-1893号（越纪公寓小区）

黄浦区南京东路街道百米香榭商业街

黄浦区小东门街道陆家浜路305弄（阳光公寓小区）

嘉定区江桥镇鹤旋路500弄30号水岸秀苑

嘉定区江桥镇金沙江西路1555弄31、33、35、37号慧创C2园区

嘉定区江桥镇吴杨东路333弄221号城市岸泊

嘉定区南翔镇宝翔路188弄三湘海尚名邸

静安区宝山路街道通阁路200弄1-2号

闵行区古美路街道古龙路287弄新时代景庭小区

闵行区虹桥镇虹井路120弄创客空间1A栋

闵行区虹桥镇伊犁南路34弄东航明珠公寓

闵行区莘庄镇畹町路513弄莘南花苑二村

闵行区新虹街道天山西路4178弄爱博五村小区

闵行区颛桥镇都市路2890号领铸教育

浦东新区曹路镇川沙路669号暖暖花园公寓

浦东新区川沙新镇乔港路27、29、31、33号区域

浦东新区东明路街道环林东路879弄衫林新月家园第一居民区

浦东新区高桥镇陆凌村一组

浦东新区花木街道明月路199弄小区

浦东新区金杨新村街道香山新村西北街坊

浦东新区陆家嘴街道浦城路99弄仁恒滨江园

浦东新区唐镇东唐苑南区

浦东新区潍坊新村街道潍坊西路1弄世茂滨江花园（北区）

浦东新区潍坊新村街道源竹小区

浦东新区潍坊新村街道竹南小区

普陀区甘泉路街道新村路39弄

普陀区石泉路街道礼泉路300弄

普陀区石泉路街道新兰田小区

普陀区桃浦镇绿杨路51弄

普陀区长风新村街道宁夏路353弄

普陀区长征镇清峪路81弄41-55幢

徐汇区徐家汇街道番禺路650弄

徐汇区徐家汇街道柿子湾小区（宜山路250弄14-28号、宜山路220弄1-4号、徐虹北路28弄1-4号）

徐汇区斜土路街道肇嘉浜路407号

普陀区真如镇街道铜川路1168弄

虹口区广中路街道西宝兴路949弄（1-6号、7号甲、乙、丙）

虹口区广中路街道西江湾路122号白领公寓

长宁区天山路街道娄山关路810弄1-25号

宝山区高境镇国权北路828弄美岸栖庭北区

浦东新区陆家嘴街道富城路33号浦江楼

普陀区长寿路街道西康路1369号澳门大厦A栋

普陀区宜川路街道宜川六村76号、77号、86号底层陈记便利店

闵行区颛桥镇丰顺路500弄、都市路3635弄、金都路3019弄贵都新村小区

闵行区古美路街道万源路1185弄平南三四村小区

虹口区欧阳路街道东体育会路100弄1号华兴商厦

闵行区浦江镇江航南路801弄瑞和华苑小区

闵行区虹桥镇张虹路135弄、吴中路380弄海联花苑小区

青浦区华新镇纪秀路158弄1-375号

徐汇区枫林街道小木桥路440弄

普陀区石泉路街道武宁路864号一楼－2聚茗轩茶庄

宝山区庙行镇共康五村C区（32-51号，124-153号）

普陀区真如镇街道铜川路999弄

黄浦区南京东路街道成都北路以东、南京西路以南、明天广场以西、江阴路以北的合围地块

虹口区凉城新村街道广灵四路365弄（4-5号、9-10号）

虹口区凉城新村街道车站北路500弄（20-22号）

普陀区长寿路街道长寿路777号西部俊园

宝山区淞南镇淞南五村一居西片区（194号－256号、280号－332号）

② 健身俱乐部市场调查

《市场调查报告》是指市场对购买欲望和动机、对商品（或企业）的意见和要求及对商品价格浮动的文字材料。

格式：1.标题。
2.正文：前言、主文（情况、预测、分析、建议）和结语。
3.结尾：调查单位、调查人签名、调查时间等。

范例一：

日本的果酱市场
近年来日本果酱市场容量稳定，每年消费量为7.3－8.5万吨。消费者日益喜爱低糖果酱及冰冻果酱，包装逐步由大变小，品种由原先的草莓及桔子酱等数种增加一几十种之多。自1985－1988年期间，年均进口一直稳定在4000－5000吨，但是价格及原产国变动很大。根据1988年的进口统计数字来看，俄罗斯是对日出口果酱最多的国家，达1140吨。其次是……
进口果酱的品种繁多，主要品种有：……
包装设计以美国和欧洲的最好，不仅包装小巧（少于40克）、设计奇特，且有名贵礼品包装等。低糖果酱（含糖量为30－50％）日益受到欢迎……（略）
日本农林省对果酱的质量标准有明确规定……（略）
出口商若要成功地进入日本果酱市场，扩大果酱销售量，应考虑下述几点重要因素：
（1）顾客选择的多样性。（略）
（2）果酱要含糖分低。（略）
（3）小型包装日益受欢迎，14克、30克、42克的小包装取得成功。（略）
（4）开发礼品果酱系列。（略）

范例二：

上海市单身公寓市场调查报告
近年来，随着上海房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，已经成为上海楼市中的新宠，楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式，即：
■ 单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。
■ 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。
■ 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。
在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下。
一、单身公寓的（诞生）历史沿革
单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，总价在30万元—40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。
在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡起来。其中，最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响，它把一个板状商住楼设计成中间走道，两边做小套房，主力面积在45－60平方米之间，总价在20－30万元之间，直接吸引了工作时间不长，但希望在市区有房的年轻人前来抢购。
二、单身公寓设计定位的基本特点
单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓，我们不难发现，目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点：
1、 最大程度的控制面积。
以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。
案名 面积范围（平方米） 主力面积（平方米） 主力总价（万元）
MYCITY 29.93—63.84 52—58.08 30—36
蓝朝部落 29—49 24—33 16—24
奔腾新干线 26—62 31—55 18—28
青年汇 37.11 37.11 35
面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。
但是居住面积与舒适程度成正比关系。因此单身公寓在追求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适程度为代价，大部分单身公寓面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的空间，而且几乎每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。
2、 拥有地段优势的稀缺产品。
目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。如位于上海市中心静安区的“蓝朝部落”、江宁路的“MYCITY”、南浦大桥桥脚的“青年汇”等等，这些物业都占据上海一些最好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。据统计在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。
3、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。
理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。
因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：
商业设施类 24小时便利店
24小时洗衣店
全天候餐厅及送餐服务
运动休闲类 健身房、桌球、壁球等
棋牌游戏
图书阅览
家政服务类 房内清洁服务
代购、代定、代收服务
物业及用品租赁、出售服务
商务网络类 互联网、复印、传真等
4、全装修成品房。
全装修是单身公寓的标准型特征之一，从首个单身公寓“MYCITY”到“金银汇”等第二代小户型公寓，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善上。最初的全装修只是配备简单的厨卫设备，到“蓝朝部落”、“青年汇”等项目，全装修概念得以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“提个皮箱就可入住”的宣传效果，到“金银汇”项目，全装修概念得以充分展现，大到空调、小到一个烟缸，所有生活设施一应俱全。据悉，目前单身公寓装修标准一般在600—800元/平方米之间。
5、仅仅是一种过渡产品。
单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一，关于此我们将在下一部分进行详细分析。
三、单身公寓的客户群体
既然单身公寓具备以上一些诱人的特征，那么到底是那些人在购买具有以上特定设计要求和突出的市场特点的单身公寓住宅产品呢？据有关资料表明这类物业40％的买家是20－30岁年轻人，39％在30－40岁之间，二者相加占到总购房者的79％，另外在付款方式上，93％买家选择按揭贷款，仅7％的买家一次付款。其中主要表现为以下几类消费者：
1、喜独立居住的本市高学历青年。
据“世纪之门•MYCITY”的统计，大专以上学历的购房者占88.1%，月收入5000元以上的占67.1%，其中8000元以上的占24%。另据调查，目前上海年轻人的结婚年龄一般在28至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市场提供了销售空间。特别是白领女性逐渐成为购买单身公寓的主力军，据多家售楼处的统计显示，6成以上的购房者为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。而且调查中还发现，她们多为30岁以下单身一族，大学毕业后，具有较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下，买房独住成为走向新生活的第一步。
2、外地来沪的知识型青年。
上海市已推出面向全国的人才政策，外地应届毕业生只要找到接收单位均可留沪就业；中国加入WTO后，外资公司和外省市企业会加速进入上海，会大大增加外地来沪青年对单身公寓的需求。
3、单亲家庭。
丧偶或离异家庭需要舒适小户型公寓作为栖身港湾。
4、投资客。
上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型又具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此沪上很多投资者都选择购买单身公寓作为他们的投资项目。根据最新的蓝朝部落购房者调查显示：有70%的购房者是投资购房，他们有的是第二次甚至是第三次购房，有的本身住房面积不小，他们认为一方面市中心小户型出租率高，有投资回报价值，另一方面买套房能退税也是挺好的。
在以上四类客户中，其中前两类客户在某种意义上来讲，就是目前在全国上下都比较流行的所谓的“小资阶层”，即既不属于一般的工薪阶层又不属于具有产业的中产阶级的一个中性群体，这类人一般表现为学历较高、具有一定的文化素养，有不菲而且稳定的收入，喜欢讲究生活品质、讲究生活情调。据了解，目前上海市区此类人约有40—50万左右，而且在近300万流动人口中也有小部分属于“小资阶层”，他们对单身公寓的需求相对是比较迫切的。
四、上海市单身公寓的市场现状
1、目前上海单身公寓的市场交易氛围
上海市小房型楼盘或者说单身公寓楼盘的出现最初基于两个因素，一个因素是烂尾楼盘的重新包装上市，如“MYCITY”、“青年汇”、“金银汇”、“蓝朝部落”等单身公寓楼盘都是原有烂尾住宅项目的重新包装推广；另外一个因素就是有一定量的市场需求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低又适合刚开始创业的青年，并且易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。从最初的“烂尾”身份的出现到现在，单身公寓已经在上海的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表现不俗，基本销售告罄：
■ 2000年6月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门●荣联家园”首次推出以“MYCITY”为旗号的小房型公寓，每户29—58平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空。
■ 随后推出的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”等单身公寓专案，也几乎都是百分之百的市场销售率。
■ 一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期500余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热烈比当年的“MYCITY”有过之而无不及。两者相比，它的单套面积更小，比如24平方米；户数更多，一梯达24户；单价更高，每平方米超出了7000元。
■ 紧接着，位于南浦大桥桥堍的“青年汇”又闪亮登场，同样引发抢购狂潮；12月初，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短5天内，70％的房源即被预订。
■ 无独有偶，位于上海虹口区临平路上的瑞虹新城，也出现了小房型紧俏。瑞虹新城推出一批单价30万元起的“乐富”小房型，总共200套被订购一空。
从以上描述可以看出，在最近两年内单身公寓俨然成了上海楼市的一匹黑马，并一直保持上冲势头。正如沪上某媒体的一篇相关报道所说的那样：这种单身公寓楼盘一经推出便深受追捧，比如上海的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”、“世纪之门•MYCITY”、“中远两湾城•发现未来”等等，无不如沙漠中的甘霖，转瞬即被吸纳殆尽。
2、几个典型单身公寓的基本情况介绍
为更细致地描述上海市单身公寓的市场现状，更直观地表现单身公寓的分布区域以及其他的诸如市场价格、销售情况、内部配套等等必要的市场要素，在此我们选取了目前上海市的几个典型单身公寓楼盘（包括蓝朝部落、青年汇、奔腾新干线、东渡名人大厦、自由之宅、金银汇等）进行逐一的介绍。（具体介绍附后）
五、单身公寓今后的发展前景
单身公寓作为近两年来的楼市黑马，一直被开发商和客户爆炒、议论，那么这种热闹现象究竟能持续多久？其市场前景又究竟如何呢？
我们认为目前这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热销现象，关键是由供求关系决定的，由于目前可供所谓“小资阶层”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会出现如上所述的井喷现象。但是随着产品在近期内的急剧增多，其市场利润空间也就不再宽广如昔。而且因为，单身公寓这类住宅毕竟不是住宅开发的主流市场，只不过是一种市场细分的产物，随着近一、二年蓬勃的发展，在填补了原先的空白的同时也将使这一细分市场达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其发展前景因此显得很为有限。
我们可以从以下几个因素对此进行具体的分析：
1、从市场需求量来看。单身公寓的市场发展潜力将在未来的一到两年内得到充分的挖掘，市场前景也随之有限。
据不完全统计，上海小房型的需求量至少在6万套以上，然而去年全年的小房型住宅供应量仅5000套左右，因此在近期内小房型住宅仍然是“奇货可居”，仍将傲立马年的申城楼市。但是随着一些具有实力的开发企业也相继投入小房型住宅的开发，这块市场蛋糕也将越来越小。据悉，上海绿地集团不但将在大型综合社区“上海春天”中推出1500套小房型住宅，还将在新客站、延安路番禺路等商业区附近推出千余套提供酒店式服务的小房型住宅。中远置业集团在中远两湾城三期开发中推出的小房型住宅，还瞄准了老年夫妇的购房需求。而投身浦江两岸开发的浙江省耀江集团，更是准备在位于昆山路吴淞路口的北外滩地区，推出相应的小房型酒店式公寓。因此在未来一到两年内单身公寓供不应求的局面将有望得以缓解。
2、从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展。
单身公寓因为要求最大程度地控制套内面积，这就不可避免地出现了整栋楼宇的边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增多、房间朝向的不合理性增多、房内生活的不舒适性增多，影响了客户对此类住宅产品的高度认可。
比如目前市场上的众多单身公寓均改造于90年代初的遗留的烂尾工程，这些原本大多规划做办公、酒店等之用的工程在建筑设计上与住宅的设计要求大相径庭，即使原本设计为住宅产品，但经过5—10年的市场洗礼，原设计也与当今的住宅要求有了很大出入。因此在将其改造为单身公寓重新推向市场的过程中，要将其原本的大面积空间进行分割，增设厨卫空间及管道等，这就不可避免的带来了许多问题，主要表现为：
一梯多户，电梯数量不足，私密性差。单身公寓每层大多分布有10—20户，有些甚至高达七八十户，平均3—8户享用一部电梯，大走廊式高密度的布局导致采光通风、安全性、私密性都较差。
房型不合理。主要是体现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅或阳台上的等等；
这些问题都将导致客户的流失或导致客户失去对该类住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中终究会被消费者遗弃。
3、从配套要求来看，单身公寓对配套设施和物业服务的要求苛刻，而且要求楼案所在区域具有很大的优越性，这对开发商而言是一种考验。
就单身公寓而言，发展商在售房时要承诺“生活设施一应俱全，业主拎包即可入住”的物业服务，或者说是要承诺这类物业所描绘的生活方式。这是消费者购买此类物业的一个重要因素，购房者在购买了物业的同时也购买了物业背后的服务、购买了一种生活方式，那么开发商的承诺是否能够最终兑现就成为关系到单身公寓未来发展前景的重要问题。
六、结论
总之，经过本次针对单身公寓的市场调查，我们在初步了解了其市场情况的同时，也据此归纳出以下几点结论：
■ 单身公寓在过去的一两年内以及未来的一两年内作为市场的一种稀缺产品，其成为楼市黑马并一路热销走来是合理的也是必然的；
■ 单身公寓作为房地产市场的一种过渡性细分产品，其市场容量毕竟有限，一时的“稀缺”很快就将得到解决，并逐步趋于饱和。
■ 开发商们对小户型住宅的开发一定要保持冷静的头脑，要适可而止、谨慎入市，因为这类物业毕竟不可能成为住宅开发的主流市场。
销售企划部
附：典型单身公寓个案介绍

■ 蓝朝部落
工地位置：静安区曹家渡万航渡路 开发商：上海静安地产公司
面积范围：24—54平方米 主力面积：32平方米
销售单价：6000—8000元/平方米 总价范围：16—38万元
得房率：55% 总户数：500户
开盘日期：2001年9月 销售率：100%（七天内全部售磬）
所处地段：市区三级地段 物业费：2.0元/平方米月
客源层面：投资客、公司白领、外地人。其中投资客比例较大。在自住客户中女性比重较大
配套设施：四梯24户32层；1—8层均为会所，分布有健身房、美容厅、网吧、商务中心、咖啡吧、茶餐厅、桌球房、便利店等
装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗户，厅、卧由铝合金玻璃推拉门分隔；内部装修以休闲为主基调，木地板，墙体为浅色涂料，厨房三件套（（橱柜、脱排、灶具），卫浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配备电器插座，电热水器，通讯端口，门卫对讲系统，宽带入户等等
个案优势：周边商业、生活配套设施成熟；交通便利；面积、总价控制合理；是上海市第一个真正意义上的单身公寓项目
个案劣势：得房率低；周边环境脏乱

■ 青年汇
工地位置：黄埔区陆家浜路、海潮路 开发商：上海中福地产公司
面积范围：36—60平方米 主力面积：40平方米
销售单价：8500—9000元/平方米 总价范围：30—54万元
得房率：76—79% 总户数：一期1000多套
开盘日期：2001年11月 销售率：100%
所处地段：市区三级地段
客源层面：公司白领、投资客、外地客（占50%）
配套设施：6梯24户28—34层；小区内配备有独立会所、网球场、游泳池、网吧、茶馆、美容厅、弹子房、阅览室、商务中心、健身房、超市等
装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，塑钢窗，厅、卧以木质玻璃推拉门分隔；内部装修以居住休闲为主基调，厨房卫浴均为三件套，木地板、浅色墙体涂料；通讯端口、灯座、电源插座、门卫对讲系统、宽带入户、电热水器、分体空调
个案优势：交通便利；得房率高；小区规模大，配套齐全
个案劣势：靠近杨浦大桥，交通干扰，噪音大；装修简单，设计一般

■ 奔腾新干线
工地位置：闸北区宝山路、宝通路 开发商：上海三宝花苑房地产公司
面积范围：30—42平方米 主力面积：36—40平方米
销售单价：5600元/平方米 总价范围：17—24万元
得房率：70% 总户数：500户
开盘日期：2001年12月 销售率：100%
所处地段：市区四级地段
客源层面：公司白领、投资客、外地人士
配套设施：3梯12户；顶层景观会所、商务中心、网吧、洗衣中心、舞厅、棋牌室、阅览室、家政中心
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨卫设备均为三件套；通讯端口、电源接插件、宽带入户、门卫对讲系统、分体空调、热水器
个案优势：交通便利、轻轨、M8新干线；属于新建楼盘，得房率高；总价合理
个案劣势：地段较差；周边环境脏乱

■ 东渡名人大厦
工地位置：虹口区曲阳路近宝山路 开发商：上海东渡房地产开发公司
面积范围：41—50平方米 主力面积：45平方米
销售单价：6900—7200元/平方米 总价范围：30—35万元
得房率：62% 总户数：350户
开盘日期：2002年1月 销售率：90%
所处地段：市区四级地段
客源层面：投资客、公司白领（商住两用）
配套设施：2梯16户23层；顶层景观会所、商务中心、网吧、舞厅、健身房、棋牌室、阅览室
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火房盗门，铝合金窗户；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴均为三件套；分体空调、热水器、电源接插件、宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：交通便利；总价适中；投资性强
个案劣势：周边环境较差；配套不够齐全

■ 自由之宅
工地位置：闵行区金汇路515弄 开发商：上海金伦置业公司
面积范围：25—65平方米 主力面积：40平方米
销售单价：7000元/平方米 总价范围：18—45万元
得房率：72% 总户数：157户
开盘日期：2002年4月 销售率：100%（一天内售完）
所处地段：市区六级地段
客源层面：外籍人士、投资客、私营业主
配套设施：各层6个电梯房；配备有商务中心、网吧、健身房、棋牌室、阅览室等
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴三件套；分体空调、热水器、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：六层电梯房；得房率高、房型合理；社区配套成熟（金汇小区）
个案劣势：离中心城区较远；投资性一般

■ 金银汇
工地位置：黄浦区九江路619号 开发商：上海中福地产公司
面积范围：35—75平方米 主力面积：40平方米
销售单价：11000—13000元/平方米 总价范围：36—48万元
得房率：55% 总户数：900户
开盘日期：2001年12月 销售率：100%（三个月售完）
所处地段：市区二级地段
客源层面：纯投资为主，自住极少（商住一体）
配套设施：6梯36户30层；配备有阅览室、健身房、咖啡吧、网吧、便利店、商务中心、酒店式大堂、餐厅、棋牌室、多功能会议厅等等
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以商务酒店为主基调，地毯，浅色墙体涂料；分体空调、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：顶级地段；周边配套齐全；交通便利
个案劣势：烂尾楼改造、得房率低；价格偏高

③ 市场调查报告格式样板

《市场调查报告》是指市场对购买欲望和动机、对商品（或企业）的意见和要求及对商品价格浮动的文字材料。

格式：1.标题。
2.正文：前言、主文（情况、预测、分析、建议）和结语。
3.结尾：调查单位、调查人签名、调查时间等。

范例一：

日本的果酱市场
近年来日本果酱市场容量稳定，每年消费量为7.3－8.5万吨。消费者日益喜爱低糖果酱及冰冻果酱，包装逐步由大变小，品种由原先的草莓及桔子酱等数种增加一几十种之多。自1985－1988年期间，年均进口一直稳定在4000－5000吨，但是价格及原产国变动很大。根据1988年的进口统计数字来看，俄罗斯是对日出口果酱最多的国家，达1140吨。其次是……
进口果酱的品种繁多，主要品种有：……
包装设计以美国和欧洲的最好族饥，不仅包装小巧（少于40克）、设计奇特，且有名贵礼品包装等。低糖果酱（含糖量为30－50％）日益受到欢迎……（略）
日本农林省对果酱的质量标准有明确规定……（略）
出口商若要成功地进入日本果酱市场，扩大果酱销售量，应考虑下述几点重要因素：
（1）顾客选择的多样性。（略）
（2）果酱要含糖分低。（略）
（3）小型包装日益受欢迎，14克、30克、42克的小包装取得成功。（略）
（4）开发礼品果酱系列。（略）

范例二：

上海市单身公寓市场调查报告
近年来，随着上海房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也兆碰返在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，已经成为上海楼市中的新宠，楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式，即：
■ 单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。
■ 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。
■ 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。
在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下。
一、单身公寓的（诞生）历史沿革
单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，总价在30万元—40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋吵知结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。
在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡起来。其中，最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响，它把一个板状商住楼设计成中间走道，两边做小套房，主力面积在45－60平方米之间，总价在20－30万元之间，直接吸引了工作时间不长，但希望在市区有房的年轻人前来抢购。
二、单身公寓设计定位的基本特点
单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓，我们不难发现，目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点：
1、 最大程度的控制面积。
以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。
案名 面积范围（平方米） 主力面积（平方米） 主力总价（万元）
MYCITY 29.93—63.84 52—58.08 30—36
蓝朝部落 29—49 24—33 16—24
奔腾新干线 26—62 31—55 18—28
青年汇 37.11 37.11 35
面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。
但是居住面积与舒适程度成正比关系。因此单身公寓在追求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适程度为代价，大部分单身公寓面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的空间，而且几乎每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。
2、 拥有地段优势的稀缺产品。
目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。如位于上海市中心静安区的“蓝朝部落”、江宁路的“MYCITY”、南浦大桥桥脚的“青年汇”等等，这些物业都占据上海一些最好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。据统计在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。
3、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。
理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。
因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：
商业设施类 24小时便利店
24小时洗衣店
全天候餐厅及送餐服务
运动休闲类 健身房、桌球、壁球等
棋牌游戏
图书阅览
家政服务类 房内清洁服务
代购、代定、代收服务
物业及用品租赁、出售服务
商务网络类 互联网、复印、传真等
4、全装修成品房。
全装修是单身公寓的标准型特征之一，从首个单身公寓“MYCITY”到“金银汇”等第二代小户型公寓，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善上。最初的全装修只是配备简单的厨卫设备，到“蓝朝部落”、“青年汇”等项目，全装修概念得以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“提个皮箱就可入住”的宣传效果，到“金银汇”项目，全装修概念得以充分展现，大到空调、小到一个烟缸，所有生活设施一应俱全。据悉，目前单身公寓装修标准一般在600—800元/平方米之间。
5、仅仅是一种过渡产品。
单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一，关于此我们将在下一部分进行详细分析。
三、单身公寓的客户群体
既然单身公寓具备以上一些诱人的特征，那么到底是那些人在购买具有以上特定设计要求和突出的市场特点的单身公寓住宅产品呢？据有关资料表明这类物业40％的买家是20－30岁年轻人，39％在30－40岁之间，二者相加占到总购房者的79％，另外在付款方式上，93％买家选择按揭贷款，仅7％的买家一次付款。其中主要表现为以下几类消费者：
1、喜独立居住的本市高学历青年。
据“世纪之门•MYCITY”的统计，大专以上学历的购房者占88.1%，月收入5000元以上的占67.1%，其中8000元以上的占24%。另据调查，目前上海年轻人的结婚年龄一般在28至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市场提供了销售空间。特别是白领女性逐渐成为购买单身公寓的主力军，据多家售楼处的统计显示，6成以上的购房者为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。而且调查中还发现，她们多为30岁以下单身一族，大学毕业后，具有较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下，买房独住成为走向新生活的第一步。
2、外地来沪的知识型青年。
上海市已推出面向全国的人才政策，外地应届毕业生只要找到接收单位均可留沪就业；中国加入WTO后，外资公司和外省市企业会加速进入上海，会大大增加外地来沪青年对单身公寓的需求。
3、单亲家庭。
丧偶或离异家庭需要舒适小户型公寓作为栖身港湾。
4、投资客。
上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型又具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此沪上很多投资者都选择购买单身公寓作为他们的投资项目。根据最新的蓝朝部落购房者调查显示：有70%的购房者是投资购房，他们有的是第二次甚至是第三次购房，有的本身住房面积不小，他们认为一方面市中心小户型出租率高，有投资回报价值，另一方面买套房能退税也是挺好的。
在以上四类客户中，其中前两类客户在某种意义上来讲，就是目前在全国上下都比较流行的所谓的“小资阶层”，即既不属于一般的工薪阶层又不属于具有产业的中产阶级的一个中性群体，这类人一般表现为学历较高、具有一定的文化素养，有不菲而且稳定的收入，喜欢讲究生活品质、讲究生活情调。据了解，目前上海市区此类人约有40—50万左右，而且在近300万流动人口中也有小部分属于“小资阶层”，他们对单身公寓的需求相对是比较迫切的。
四、上海市单身公寓的市场现状
1、目前上海单身公寓的市场交易氛围
上海市小房型楼盘或者说单身公寓楼盘的出现最初基于两个因素，一个因素是烂尾楼盘的重新包装上市，如“MYCITY”、“青年汇”、“金银汇”、“蓝朝部落”等单身公寓楼盘都是原有烂尾住宅项目的重新包装推广；另外一个因素就是有一定量的市场需求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低又适合刚开始创业的青年，并且易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。从最初的“烂尾”身份的出现到现在，单身公寓已经在上海的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表现不俗，基本销售告罄：
■ 2000年6月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门●荣联家园”首次推出以“MYCITY”为旗号的小房型公寓，每户29—58平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空。
■ 随后推出的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”等单身公寓专案，也几乎都是百分之百的市场销售率。
■ 一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期500余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热烈比当年的“MYCITY”有过之而无不及。两者相比，它的单套面积更小，比如24平方米；户数更多，一梯达24户；单价更高，每平方米超出了7000元。
■ 紧接着，位于南浦大桥桥堍的“青年汇”又闪亮登场，同样引发抢购狂潮；12月初，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短5天内，70％的房源即被预订。
■ 无独有偶，位于上海虹口区临平路上的瑞虹新城，也出现了小房型紧俏。瑞虹新城推出一批单价30万元起的“乐富”小房型，总共200套被订购一空。
从以上描述可以看出，在最近两年内单身公寓俨然成了上海楼市的一匹黑马，并一直保持上冲势头。正如沪上某媒体的一篇相关报道所说的那样：这种单身公寓楼盘一经推出便深受追捧，比如上海的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”、“世纪之门•MYCITY”、“中远两湾城•发现未来”等等，无不如沙漠中的甘霖，转瞬即被吸纳殆尽。
2、几个典型单身公寓的基本情况介绍
为更细致地描述上海市单身公寓的市场现状，更直观地表现单身公寓的分布区域以及其他的诸如市场价格、销售情况、内部配套等等必要的市场要素，在此我们选取了目前上海市的几个典型单身公寓楼盘（包括蓝朝部落、青年汇、奔腾新干线、东渡名人大厦、自由之宅、金银汇等）进行逐一的介绍。（具体介绍附后）
五、单身公寓今后的发展前景
单身公寓作为近两年来的楼市黑马，一直被开发商和客户爆炒、议论，那么这种热闹现象究竟能持续多久？其市场前景又究竟如何呢？
我们认为目前这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热销现象，关键是由供求关系决定的，由于目前可供所谓“小资阶层”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会出现如上所述的井喷现象。但是随着产品在近期内的急剧增多，其市场利润空间也就不再宽广如昔。而且因为，单身公寓这类住宅毕竟不是住宅开发的主流市场，只不过是一种市场细分的产物，随着近一、二年蓬勃的发展，在填补了原先的空白的同时也将使这一细分市场达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其发展前景因此显得很为有限。
我们可以从以下几个因素对此进行具体的分析：
1、从市场需求量来看。单身公寓的市场发展潜力将在未来的一到两年内得到充分的挖掘，市场前景也随之有限。
据不完全统计，上海小房型的需求量至少在6万套以上，然而去年全年的小房型住宅供应量仅5000套左右，因此在近期内小房型住宅仍然是“奇货可居”，仍将傲立马年的申城楼市。但是随着一些具有实力的开发企业也相继投入小房型住宅的开发，这块市场蛋糕也将越来越小。据悉，上海绿地集团不但将在大型综合社区“上海春天”中推出1500套小房型住宅，还将在新客站、延安路番禺路等商业区附近推出千余套提供酒店式服务的小房型住宅。中远置业集团在中远两湾城三期开发中推出的小房型住宅，还瞄准了老年夫妇的购房需求。而投身浦江两岸开发的浙江省耀江集团，更是准备在位于昆山路吴淞路口的北外滩地区，推出相应的小房型酒店式公寓。因此在未来一到两年内单身公寓供不应求的局面将有望得以缓解。
2、从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展。
单身公寓因为要求最大程度地控制套内面积，这就不可避免地出现了整栋楼宇的边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增多、房间朝向的不合理性增多、房内生活的不舒适性增多，影响了客户对此类住宅产品的高度认可。
比如目前市场上的众多单身公寓均改造于90年代初的遗留的烂尾工程，这些原本大多规划做办公、酒店等之用的工程在建筑设计上与住宅的设计要求大相径庭，即使原本设计为住宅产品，但经过5—10年的市场洗礼，原设计也与当今的住宅要求有了很大出入。因此在将其改造为单身公寓重新推向市场的过程中，要将其原本的大面积空间进行分割，增设厨卫空间及管道等，这就不可避免的带来了许多问题，主要表现为：
一梯多户，电梯数量不足，私密性差。单身公寓每层大多分布有10—20户，有些甚至高达七八十户，平均3—8户享用一部电梯，大走廊式高密度的布局导致采光通风、安全性、私密性都较差。
房型不合理。主要是体现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅或阳台上的等等；
这些问题都将导致客户的流失或导致客户失去对该类住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中终究会被消费者遗弃。
3、从配套要求来看，单身公寓对配套设施和物业服务的要求苛刻，而且要求楼案所在区域具有很大的优越性，这对开发商而言是一种考验。
就单身公寓而言，发展商在售房时要承诺“生活设施一应俱全，业主拎包即可入住”的物业服务，或者说是要承诺这类物业所描绘的生活方式。这是消费者购买此类物业的一个重要因素，购房者在购买了物业的同时也购买了物业背后的服务、购买了一种生活方式，那么开发商的承诺是否能够最终兑现就成为关系到单身公寓未来发展前景的重要问题。
六、结论
总之，经过本次针对单身公寓的市场调查，我们在初步了解了其市场情况的同时，也据此归纳出以下几点结论：
■ 单身公寓在过去的一两年内以及未来的一两年内作为市场的一种稀缺产品，其成为楼市黑马并一路热销走来是合理的也是必然的；
■ 单身公寓作为房地产市场的一种过渡性细分产品，其市场容量毕竟有限，一时的“稀缺”很快就将得到解决，并逐步趋于饱和。
■ 开发商们对小户型住宅的开发一定要保持冷静的头脑，要适可而止、谨慎入市，因为这类物业毕竟不可能成为住宅开发的主流市场。
销售企划部
附：典型单身公寓个案介绍

■ 蓝朝部落
工地位置：静安区曹家渡万航渡路 开发商：上海静安地产公司
面积范围：24—54平方米 主力面积：32平方米
销售单价：6000—8000元/平方米 总价范围：16—38万元
得房率：55% 总户数：500户
开盘日期：2001年9月 销售率：100%（七天内全部售磬）
所处地段：市区三级地段 物业费：2.0元/平方米月
客源层面：投资客、公司白领、外地人。其中投资客比例较大。在自住客户中女性比重较大
配套设施：四梯24户32层；1—8层均为会所，分布有健身房、美容厅、网吧、商务中心、咖啡吧、茶餐厅、桌球房、便利店等
装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗户，厅、卧由铝合金玻璃推拉门分隔；内部装修以休闲为主基调，木地板，墙体为浅色涂料，厨房三件套（（橱柜、脱排、灶具），卫浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配备电器插座，电热水器，通讯端口，门卫对讲系统，宽带入户等等
个案优势：周边商业、生活配套设施成熟；交通便利；面积、总价控制合理；是上海市第一个真正意义上的单身公寓项目
个案劣势：得房率低；周边环境脏乱

■ 青年汇
工地位置：黄埔区陆家浜路、海潮路 开发商：上海中福地产公司
面积范围：36—60平方米 主力面积：40平方米
销售单价：8500—9000元/平方米 总价范围：30—54万元
得房率：76—79% 总户数：一期1000多套
开盘日期：2001年11月 销售率：100%
所处地段：市区三级地段
客源层面：公司白领、投资客、外地客（占50%）
配套设施：6梯24户28—34层；小区内配备有独立会所、网球场、游泳池、网吧、茶馆、美容厅、弹子房、阅览室、商务中心、健身房、超市等
装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，塑钢窗，厅、卧以木质玻璃推拉门分隔；内部装修以居住休闲为主基调，厨房卫浴均为三件套，木地板、浅色墙体涂料；通讯端口、灯座、电源插座、门卫对讲系统、宽带入户、电热水器、分体空调
个案优势：交通便利；得房率高；小区规模大，配套齐全
个案劣势：靠近杨浦大桥，交通干扰，噪音大；装修简单，设计一般

■ 奔腾新干线
工地位置：闸北区宝山路、宝通路 开发商：上海三宝花苑房地产公司
面积范围：30—42平方米 主力面积：36—40平方米
销售单价：5600元/平方米 总价范围：17—24万元
得房率：70% 总户数：500户
开盘日期：2001年12月 销售率：100%
所处地段：市区四级地段
客源层面：公司白领、投资客、外地人士
配套设施：3梯12户；顶层景观会所、商务中心、网吧、洗衣中心、舞厅、棋牌室、阅览室、家政中心
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨卫设备均为三件套；通讯端口、电源接插件、宽带入户、门卫对讲系统、分体空调、热水器
个案优势：交通便利、轻轨、M8新干线；属于新建楼盘，得房率高；总价合理
个案劣势：地段较差；周边环境脏乱

■ 东渡名人大厦
工地位置：虹口区曲阳路近宝山路 开发商：上海东渡房地产开发公司
面积范围：41—50平方米 主力面积：45平方米
销售单价：6900—7200元/平方米 总价范围：30—35万元
得房率：62% 总户数：350户
开盘日期：2002年1月 销售率：90%
所处地段：市区四级地段
客源层面：投资客、公司白领（商住两用）
配套设施：2梯16户23层；顶层景观会所、商务中心、网吧、舞厅、健身房、棋牌室、阅览室
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火房盗门，铝合金窗户；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴均为三件套；分体空调、热水器、电源接插件、宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：交通便利；总价适中；投资性强
个案劣势：周边环境较差；配套不够齐全

■ 自由之宅
工地位置：闵行区金汇路515弄 开发商：上海金伦置业公司
面积范围：25—65平方米 主力面积：40平方米
销售单价：7000元/平方米 总价范围：18—45万元
得房率：72% 总户数：157户
开盘日期：2002年4月 销售率：100%（一天内售完）
所处地段：市区六级地段
客源层面：外籍人士、投资客、私营业主
配套设施：各层6个电梯房；配备有商务中心、网吧、健身房、棋牌室、阅览室等
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴三件套；分体空调、热水器、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：六层电梯房；得房率高、房型合理；社区配套成熟（金汇小区）
个案劣势：离中心城区较远；投资性一般

■ 金银汇
工地位置：黄浦区九江路619号 开发商：上海中福地产公司
面积范围：35—75平方米 主力面积：40平方米
销售单价：11000—13000元/平方米 总价范围：36—48万元
得房率：55% 总户数：900户
开盘日期：2001年12月 销售率：100%（三个月售完）
所处地段：市区二级地段
客源层面：纯投资为主，自住极少（商住一体）
配套设施：6梯36户30层；配备有阅览室、健身房、咖啡吧、网吧、便利店、商务中心、酒店式大堂、餐厅、棋牌室、多功能会议厅等等
装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以商务酒店为主基调，地毯，浅色墙体涂料；分体空调、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统
个案优势：顶级地段；周边配套齐全；交通便利
个案劣势：烂尾楼改造、得房率低；价格偏高