農村租地養老

A. 申請辦理養老院詳細流程和手續

要辦理的手續按照福利機構管理辦法裡面規定有以下幾項要辦理的：

一個是個人申請;

二是提交申辦人的資格證明材料;

三是辦設福利機構的資金來源證明，一定要通過銀行確認有這么一批資金;四是辦設福利機構場所的證明材料，辦設福利機構是租地還是個人所有財產，要有房屋證明。

根據民政部《社會福利機構管理方法》第七條 依法成立的組織或具有完全民事行為能力的個人(以下稱申辦人)凡具備相應的條件，可以依照本辦法的規定，向社會福利機構所在地的縣級以上人民政府民政部門提出舉辦社會福利機構的籌辦申請。

民政部《社會福利機構管理方法》 第八條 申辦人申請籌辦社會福利機構時，應當提交下列材料：

(一)申請書、可行性研究報告;

(二)申辦人的資格證明文件;

(三)擬辦社會福利機構資金來源的證明文件;

(四)擬辦社會福利機構固定場所的證明文件。

申辦人應當持以上材料，向社會福利機構所在地的縣級以上人民政府民政部門提出申請，由受理申請的民政部門進行審批。

香港、澳門、台灣地區的組織和個人，華僑以及國外的申辦人採取合資、合作的形式舉辦社會福利機構，應當向省級人民政府民政部門提出籌辦申請。並報省級人民政府外經貿部門審核。

民政部《社會福利機構管理方法》第九條
民政部門應當自受理申請之日起30日內，根據當地社會福利機構設置規劃和社會福利機構設置的基本標准進行審查，作出同意籌辦或者不予同意籌辦的決定，並將審批結果以書面形式通知申辦人。

(1)農村租地養老擴展閱讀:

1、養老服務機構供需矛盾突出。隨著老年人口快速增長，對養老機構的需求加大，而社會養老機構數量較少、質量較差、增速較慢，形成很大的矛盾。正面臨著急劇人口老齡化帶來的種種社會問題，給老年人帶來諸多的生活和精神上的困難。

2、農村養老亟需加強。隨著農村城市化進程的推進，農村「五保」老人逐步轉變為城市「三無」老人。加之農村人口老齡化加劇和農民就業方式的改變，留守或「空巢」老人增多，農村養老服務機構發展明顯滯後於城市發展的需求。

3、養老機構的經營管理困難較多。現有養老機構大部分經營收入不多，營利微薄，規模小，設備簡陋，投入少，服務水平不高，養老機構的專業護理、管理人才缺乏，從業人員素質和服務管理水平不高。尚不能適應社會不同收入群體的不同養老需求。

4、政策措施落實不到位。一方面是促進養老業發展的法規政策不健全；另一方面是扶持養老服務機構發展的優惠措施落實不到位。民辦養老服務機構在獲取土地劃撥等方面還有許多困難和制約。這在一定程度上影響了社會資本投入興辦養老服務機構的積極性。

5、發展民辦養老服務機構還很艱難。一是選址難。大部分民辦養老機構場所是租用的，選擇相對獨立而交通便利的地址難，且消防措施難以落實。

二是法律制度不健全。對經營中發生的機構內的傷病、死亡等重大問題沒有相應明確的解決辦法，時有糾紛困擾經營者。三是養醫結合難。大部分民辦機構規模小，軟硬體設施跟不上，入住的老年人看醫用葯無法就地刷IC卡，造成看病難。

總之，公辦養老機構體制機制不活、服務成本較高、經濟效益較低；民辦養老機構數量少、發展不平衡；農村養老機構點多分散、不利於管理和集中供養；個性化服務項目少，服務內容單一；缺乏政策扶持，經營狀況不容樂觀。

B. 我想辦一個100多張的床位養老院需要多少投資

算一下，先算院長投資兩個人，做飯三人，買菜一個，管錢的兩，庫內管一人，醫務三人，戶容工十人加上一百人，住每人需20平米，用2000，入住用。活動室辦公室，醫務室，運動φ空地，等租地，自建，投資1000萬，租100萬，每個老人每月2000百分之八十就200萬去房租每年六十萬，公資20人按平均5000去120萬，還有吃飯，129萬，國家每個人補5000就100萬，

C. 建養老院怎麼申請土地

辦土地證需要准備的材料有申請書、身份證、戶口本和土地權屬來源證明等。申請人持相關材料到國土資源所申請，由國土資源所派員實地勘測，四鄰指界，完善各種資料後報國土資源局進行登記發證，向社會福利機構所在地的縣級以上人民政府民政部門提出申請社會服務機構，由受理申請的民政部門進行審批。
一、要辦理的手續
按照福利機構管理辦法裡面規定有以下幾項要辦理的：
1、個人申請；
2、提交申辦人的資格證明材料；
3、辦設福利機構的資金來源證明，一定要通過銀行確認有這么一批資金；
4、辦設福利機構場所的證明材料，辦設福利機構是租地還是個人所有財產，要有房屋證明。
二、辦理養老院需要具備以下條件
1、有固定的服務場所、必備的生活設施及室外活動場地;
2、符合國家消防安全和衛生防疫標准，符合《老年人建築設計規范》和《方便殘疾人使用的城市道路和建築物設計規范》;
3、有與其服務內容和規模相適應的開辦經費;
4、有完善的章程，機構的名稱應符合登記機關的規定和要求;
5、有與開展服務相適應的管理和服務人員，醫務人員應當符合衛生行政部門規定的資格條件，護理人員、工作人員應當符合有關部門規定的健康標准。
三、土地使用權證辦理條件是什麼
1、申請登記的土地在本行政區域內;
2、申請人具有申請資格(無民事行為能力或者限制民事行為能力的公民申請土地登記的，由其監護人代理申請登記);
3、有相關權屬證明材料;
4、申請登記的內容與相關權屬證明材料相符。
法律依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十四條 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。

D. 農村裡的老人沒錢，兒女的能力有限，怎麼養老

繼續勞動。

對於一些農村來說，大家的主要收入來源就是自家地里的莊稼。有時候，我們發現農村的老人因為長期的體力勞動，身體狀況比城市的同齡人好，所以很多人雖然五六十歲了，但還是被迫下地幹活。還有一些有技術的人也會選擇在周邊地區或者城市打零工賺點養老錢。但是，這種情況主要集中在較年輕的老年人中。對於已經老了的老人來說，可以說心有餘而力不足。

依靠社會養老

社會養老的主要形式有政策補貼、社區養老、養老院等形式。對於很多農村來說，老人能得到的福利並不大，比如低保，社區養老在農村很難推行。因此，農村老人不能完全依靠社會幫助養老。如果他們獨自生活，他們仍然需要孩子的幫助。為了積極應對老齡化發展，已經有很多針對老年人的政策和制度，並在不斷完善。相信老人以後一定能更好的度過晚年。

E. 一個城裡人到農村租地種菜，是一種什麼感受呢

一個城裡人想回農村，肯定有在農村生活的經歷，或在農村長大的，心裡有「故鄉」，夢想回「故鄉」，去尋找鄉愁。第二個，城裡人到農村租地種菜，可能還是為了創業，想在農村干一番事業，成就夢想。

對於落戶城市的年輕人，回農村租地種菜，可能還是為了周末回農村有事可干，體驗農村生活，教育自己的孩子，不忘農村，不忘農業，不忘初心，不忘根本。很多城裡小媳婦回農村樂於在農村小菜園子里打發時間，喜歡農村老家桃子、桔子、枇杷，所以，回農村總是帶著孩子挖野菜、摘水果，種蔬菜，體驗農村生活，權當周末度假休閑娛樂了。對於城裡年輕人，農村生活非常神秘，對農村生活好奇，有新鮮感，到農村租地種菜為了滿足自己獵奇心理，和勞動成就感。通過體驗農村生活，教育下一代幸福生活來之不易，要懂得珍惜，要有危機意識，憂患意識，節約意識。

F. 農村租地建養老院現算違法嗎

是否可以向農民租地建養老院

一、根據《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35號）和國土資源部辦公廳關於印發《養老服務設施用地指導意見》的通知，建立養老機構可以採取租賃方式提供建設用地。

二、根據《中華人民共和國老年人權益保障法》和《養老機構管理辦法》，擬設立民辦公益性養老機構的，依法向所在地民政部門的社會組織登記管理機關申請民辦非企業法人登記；擬設立經營性養老機構的，應當在市場監管部門辦理登記。登記後，再到所在地民政部門備案。

G. 如何破解養老地產發展痛點

01 養老產業政策特點
利好政策出台密度大，關鍵問題尚未完全破解

2013年以來，養老產業扶持政策頻出，解決實操問題的政策措施尚待進一步落實。隨著我國人口老齡化不斷加劇，中央和地方陸續出台多項養老產業扶持政策，據中國指數研究院不完全統計，2013年以來，僅中央及各部委出台的養老產業扶持政策就多達40餘項，涉及土地、資金、人才、醫養、保險等多方面。雖然利好政策頻出，但實際操作中制約養老產業發展的瓶頸問題尚未完全破解，政策體系尚需進一步完善。（飛揚國際景觀設計）

02 土地
養老產業專屬用地缺失

■ 用地性質：頂層設計有待突破，需「養老產業」專屬用地分類

養老用地規范性質為「養老服務設施用地」，屬「醫衛慈善用地」。近幾年來我國就養老設施用地多次發文，其中最具代表意義的為2014年國土部出台的《養老服務設施用地指導意見》，首次界定了養老服務設施的用地范圍和用地性質，將養老用地明確規范為「養老服務設施用地」，屬於土地用途分類中的「醫衛慈善用地」，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房，並分攤相應的土地面積。（飛揚國際景觀設計）

雖然國土資源部及部分省市明確提出養老服務設施用地要納入供應計劃、單列用地指標，但目前出台的土地分類相關法規中，仍未制定「養老產業」的專屬用地分類。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出台相應政策，並在供地計劃中單列養老服務設施用地指標，推出相應土地。以北京為例：從首次單獨列項，到混合配建供地模式，可謂超前發展，是近幾年地方對養老用地政策最具推動性和代表意義的城市。（飛揚國際景觀設計）

■ 供地來源：加大盤活存量用地，減少增量用地

2016年國土部發布的《關於下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》中明確逐步減少新增建設佔用耕地，加大盤活存量用地和補充耕地。（飛揚國際景觀設計）

目前，直接將存量用地轉為養老用地有四類渠道，如上圖所示，一類是目前應用最多的，其最主要的障礙是改造技術和改造成本過高；二類的關鍵問題在於商品房開發用地取得成本較高，轉為養老用地後重新核定地價及土地差價部分的處理尚未有明確規定；三類如何處理改變土地用途及相應土地差價問題方面尚未有明確規定；四類由於取得成本低、土地供應量大，未來養老地產企業可適當考慮。（飛揚國際景觀設計）

■ 供地方式：以劃撥、租賃、協議或公開出讓為主

養老設施用地供地方式與機構性質密不可分。根據2014年國土部《養老服務設施用地指導意見》，國有建設用地，對於非營利性養老機構，可以採取劃撥方式供地；對於營利性養老機構，以租賃方式為主，可以協議或者公開出讓。集體建設用地，可用於集體經濟組織為其內部成員興辦非營利性養老服務設施，而民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構亦可以依法使用農民集體所有的土地。（飛揚國際景觀設計）

結合地方養老用地的供地方式和企業拿地案例來看，現有的養老用地供地方式優劣勢各有不同：

劃撥方式是各類供地中成本最低、條件最嚴的。此類用地多被政府部門取得，真正的社會服務機構很難獲取，大大的限制了資本的進入。（飛揚國際景觀設計）

租賃方式是國土部重點鼓勵的供地方式。租賃方式雖大幅降低建設成本，但政策對於供地的租期、租金、支付方式等實際問題仍未明確，有待進一步完善。（飛揚國際景觀設計）

出讓方式是當前民辦營利性養老機構獲取土地的主要方式。雖然增加了項目建設成本，但也使住宅或商業用地獲得土地抵押貸款、產權銷售成為可能。從上表中能明顯看出，受2014年國土部出台《養老服務設施用地指導意見》影響，2014年以來出讓的養老設施用地逐漸增多。（飛揚國際景觀設計）

03 資金
地少價高，重養老，回報周期長等因素致企業壓力大

■ 前期土地開發、適老化設計、養老服務運營均需重金投入

前期土地開發：養老地產供地量少且地價高，導致土地開發成本成為企業重金投入領域。外加養老產業專屬用地類別缺失，導致租地做養老存在缺少抵押物等問題，住宅、商業性質用地做養老土地成本非常高。（飛揚國際景觀設計）

項目建設及配套：養老地產由重「地產」轉向重「服務」，服務設施的投入成本在整個項目中所佔比重逐漸加大，而且床位設施的高額成本與政府現有補貼仍存較大差距。（飛揚國際景觀設計）

後期運營：養老設施維護、服務運營相比普通地產資金投入更高。尤其是商業運營，非營利性養老機構雖獲得相關補貼及稅費優惠，但其必須按照民政部規定的低額收費標准執行；營利性養老機構雖收費不受限制，但其享受的補貼少。（飛揚國際景觀設計）

■ 政府補貼僅為補充，企業需尋多元化融資渠道

多項政策措施為養老產業發展營造良好金融政策環境。繼2013年國務院對養老服務業的金融政策做出重要指引之後，2015年，多項政策引導更為明確，2016年《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》強調加強多層次、多元化的融資渠道、加快保險產品創新等。但從目前落實情況來看，仍需在養老金融政策細則或相關法律和政策方面予以配套支持。（飛揚國際景觀設計）

政府補貼：機構性質和地方經濟發達程度影響補貼方式。政策扶持方面，當前已有多種補貼方式。但機構性質不同和地方經濟發達程度不同，補貼方式差別較大。公辦和民辦非養老機構補貼更多，經濟發達地區補貼力度更大。（飛揚國際景觀設計）

銀行貸款：銀行產品和條件限制，民辦養老機構貸款受限多、難度大。雖然2016年國家出台《開發性金融支持社會養老服務體系建設實施意見》，支持國家開發銀行推出針對養老項目的低息貸款，但目前民辦養老機構仍很難獲得低息貸款，政策落地仍需推進。從地方層面，能夠獲取銀行貸款的主體有三個特點：

專業債券：政策紅利助推債券市場快速發展。2015年專門制定《養老產業專項債券發行指引》，在企業債券分類管理、企業債券預審權下放、鼓勵企業債券融資方式創新等方面均存在政策利好，企業債券市場發展迅猛。於企業而言，未來發行養老產業專項債券將是一個解決資金壓力的良好渠道。

上市資金：推動符合條件的養老服務企業上市融資將有效解決民辦養老融資難問題。2016年，《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》中明確提出推動符合條件的養老服務企業上市融資。在政策指引下，通過上市籌集項目發展資金或通過被收購獲取上市企業資金支持，目前都是可選之路，但這兩種渠道，對於企業的門檻限制仍然較高。

產業基金：中央、地方、金融機構等積極投入，為投資者精準布局養老產業提供機會。中央層面，2015年，發改委已成立唯一一家針對大健康產業的國有基金，通過申請，能最快和最大額度的進行融資。地方層面，2015年8月，湖南成立全國首隻省級政府引導型健康養老產業投資基金——湖南健康養老產業投資基金。金融機構層面，2016年《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》發布之後，中歐養老產業基金隨即發行，聚焦於養老產業鏈中的上市公司。

信託投資基金（REITs）：國外養老產業資本市場的生力軍，國內正在起步。2016年，《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》指出鼓勵信託公司利用信託制度優勢，積極開發各類附帶養老保障的信託產品。2015年6月，萬達聯手快錢公司發起「穩賺1號」和萬科聯手鵬華基金發起國內公募REITs，使得國內公募基金的投資標的范圍拓寬至房地產。2016年，誠和敬為解決東壩單店養老機構的融資問題，也與信託公司及銀行共同研發消費信託產品。（飛揚國際景觀設計）

PPP模式：政府關系、盈利難是該模式存在的主要風險。2014年，《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資許可權。隨後，各部委相繼出台配套政策法規文件，並推出試點項目，PPP模式全面升溫並被引入社會建設與治理的各個領域。第一批PPP項目中，有38個養老服務類項目在列，總投資超200億。PPP模式運用政府及企業各方資金，很大程度上解決了養老產業巨大的資金缺口。但民辦養老機構投資如何把握與政府的關系，如何解決盈利難問題，都是PPP模式的風險所在。（飛揚國際景觀設計）

綜上所述，於政策而言，讓養老地產企業真正享受到政策紅利的細化政策有待落實，且政策若能突破區域、經濟等因素限制，縮小執行標准差別，將助於企業對於商業模式的復制。於企業而言，政府補貼僅能緩解部分資金壓力，不能從根本解決資金問題，通過多渠道的融資方式獲得所需資金更為重要，養老機構需根據自身情況選擇合適的融資方式。（飛揚國際景觀設計）

04 趨勢與展望
頂層設計待完善，地方政策先行值得期待

中央政策法規頂層設計尚待完善。

土地方面，制定「養老產業」的專屬用地分類，解除醫衛慈善用地無法貸款抵押等融資限制，地方應逐步將養老設施用地納入供地計劃；可以針對開發商配套公益性養護設施的項目，提供一定的劃撥用地。政策優惠方面，解除對民辦養老機構營利屬性的限制，使營利性養老機構享受更多非營利性養老機構的政策支持，解決企業融資難等問題，增強社會資本參與養老企業的信心和積極性。（飛揚國際景觀設計）

地方政策先行值得期待。

從2016年6月京津冀三地民政部簽署《京津冀養老工作協同發展合作協議（2016-2020年）》和2016年北京即將出台的《促進養老產業發展的實施意見》來看，分別將政策核心落腳於破除異地醫養結合障礙和解決土地問題。由此可以看出，一些困擾養老產業發展的政策正在嘗試落地，助力企業進入養老產業發展。地方政策先行，一方面對於國內其他區域和城市起到示範和推動作用；另一方面，養老地產企業可以重點布局政策優先推行的地區。（飛揚國際景觀設計）

民辦營利性企業與資本結合，民辦非營利性企業向營利性企業轉型或成趨勢。

原內容來自中國指數研究院
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