開老年公寓有利潤嗎

A. 花五百萬去農村辦一個養老機構，多久可以回本呢

愚人節那天，我收到了一條私信，這哥們也是一個創業者，說想要跟我聊聊他的項目。我一看時間，23:43分，果然，創業者都是大半夜不睡覺的。到了第二天早上我才看到私信，然後第一時間把我的聯系方式給了他，很快，他就加了我。簡單的寒暄之後，他把計劃書發給了我，打開一看，才知道他要做的是一個「連鎖養老院」的項目。

答案跟專家的回答如出一轍：做這個需要有當地資源才能做，要麼能拿到國家政策，要麼認識地頭蛇，不然生存下去很困難。到最後，所有的調研結束，這哥們果斷放棄了這個項目。你看，這么一通詳細的分析、調研下來，是不是給他省了500萬？

故事到這兒就差不多了，這個時候你應該意識到普通創業者跟優秀創業者其實是有質的差別了，創業成功除了運氣和努力之外，其實還是要想講方法的，在早期你的項目啟動階段，如果你能想辦法做好市場調研，這樣就會幫助你提高創業效率，助你少走彎路，提成創業成功率。

B. 隨著老齡化的到來，會出現哪些商機

1、老年人餐廳。

老年人的食物應低膽固醇、低糖、低鹽、低熱量，並有一定的營養和治療作用。雖然現在的餐館菜餚種類很多，但真正滿足老年人需求的很少。因此，為老年人開一家提供可消化、營養、預防和治療食物的餐館肯定會受到他們的歡迎。

投資評估：廚具、電器、桌椅、餐具設備費用約6000元，店面租金約1500元，原材料費用約2000元，法定辦證手續300元，其他費用1000元。收入核算：餐廳要堅持薄利多銷的原則。如果經營情況好，每月利潤應該在4500元以上。

2、健身服務。

與年輕人相比，老年人有更多的時間鍛煉。創業者可以考慮開設健身班，專門為老年人的身體素質和需求設計一種健身服務。這種創業項目適合在小區附近投資開店。如果環境允許，也可以去附近的公園等地方，在不打擾其他人的情況下進行健身鍛煉。

3、醫療保健。

從身體素質來看，老年人肯定不如年輕人。功能老化只能延緩，無法避免。保健可以緩解衰老的程度。需要注意的是，市面上已經出現了很多賣保健品的假貨，所以老年人也要警惕。如果想在這方面做生意，就必須確保是正規的，具有合法的商業資格。

4、開設養老院。

獨生子女壓力大，上有老下有小。很多父母無法承受孩子的壓力，所以他們會在退休後身體不適的時候選擇住養老院。現在養老院制度越來越完善。除了能夠生活之外，它還改善了各種休閑娛樂、體育和保健服務。做這方面的生意還是很有市場前景的。

5、老年人服裝市場。

近日，北京一家專門銷售中老年產品的企業在其加盟店看到了不少時尚的中老年服裝，可謂是中老年服裝行業的一抹亮色。其獨特的中老年服裝作為其市場定位吸引了眾多業內人士的關注，當然也吸引了眾多中老年客戶和眾多給父母買禮物的孩子。目前，全國已開設100多家中老年人專營店，並將在更多城市開設不同檔次的門麵店，為更多中老年人帶來福音。

6、老年人看護。

健康長壽不僅是每個老人的願望，也是所有中年人乃至年輕人的願望。如果老人看護服務能夠不斷發展和日益完善，必將有更廣闊的市場。從這個意義上說，它不僅是賺錢的好方法，也是造福人類的事業。首先，運營商或者投資人要做一大筆投資經費，聘請有經驗的醫生、營養專家和有專長的護理人員，選擇相對固定的場所，購置合適的設備和器材；然後確定日程和基本的護理方法就可以進行創業。

關於「有哪些針對老年人的創業項目？」就分享到這，如果你對老年市場感興趣，不妨選擇一個適合自己的，快速實施。

C. 長沙天心區愛之心老年公寓項目，投資10萬當年返還本金還有一萬三利息，靠譜嗎

這說明一年純利在14萬元以上。。
設備投資是一次性的，今後不需要再投資，而店面費用、人工成本下，還能一年回本，說明一年把投資10萬與店面費用、設備費用都掙回來了。
算是良性的投資，一年毛利在17萬以上的良性店。。
看利潤不能看短期利潤。。做店面必然是長期長久的打算，可以通過時間賺來今後將來。

D. 一個項目如何在養老院內增加收入

在開始創辦廣外老年公寓時，張福祥沒有想到，以「為世上父母解難」為宗旨之一的養老院，卻在3年後成了他的難題。

張福祥介紹：「房租每年200萬元，40餘名護工、近20名後勤人員、5名醫護人員，一期投入700餘萬元，二期截止到目前已經投入500餘萬元。」然而，廣外老年公寓現在每個月僅有40餘萬元的營業額，「不要說現在盈利，就是幾年後都不敢想像。」

據民政部2015年1月公開數據，一半以上的民辦養老機構收支只能持平，40%的民辦養老機構長年處於虧損狀態，能盈利的不足9%。民辦養老院緣何陷入經營困境？同時又面臨哪些現實問題？

供需錯位的背後

「民辦和公辦差太遠了。」張福祥不禁感嘆，「政府建養老院，土地、房子、設備、人員，一切都有財政支持。我們創辦養老院，一切都要靠自己。」

北京師范大學中國公益研究院養老研究中心高級分析員成緋緋看來，公辦和民辦最主要的差別在於資金支持，因為養老機構的資金壓力往往來自硬體方面。而公辦養老機構的硬體設施都是政府出資建設。

以土地為例，公辦養老院是免費拿到國家土地，民營養老院卻要以市場價格拿地。盡管政府也出台了一系列措施，將非盈利性養老院列入劃撥土地的使用范疇之內，但與養老院的微利性質相比，成本依然很高。

土地和硬體的成本也直接反映在民營養老院的收費標准上。北京市六城區的養老院收費絕大多數在1300~2800元/月，要比公辦養老院的收費高出一倍。譬如，北京市海淀區千禾敬老院網上報價為2550~6500元/月；位於北京昌平區的泰康之家燕園最高收費甚至達到20000元/月。

由於養老院供給與老人實際需求的錯位，城郊的養老院入住率大都很低。據上述藍皮書數據，懷柔、延慶、門頭溝和順義入住率低於30%，朝陽等7個區入住率低於50%。

成緋緋認為，入住率低，以致入不敷出是造成民辦養老院經營困難的直接原因。由於供需錯位、服務專業化水平不高、對市場需求缺乏科學預測等因素，2009年至2013年間，全國各類養老服務機構床位平均使用率從78.8%逐年下降為69.4%。

政策難以落實

事實上，政府並非沒有給予民辦養老院以財政性支持。2000年以來，國家便陸續出台了《關於支持社會力量興辦社會福利機構的意見》、《關於加快發展養老服務業的若干意見》等文件。非盈利性的民辦養老院不僅能拿到一次性的建設補貼，還有床位補貼，稅收減免、水電優惠等各項政策。

以北京市為例，2013年北京市就印發《關於加快本市養老機構建設實施辦法的通知》，通知中給予社會資本投資建設的非營利性養老機構一次性建設資金支持。並要求區(縣)政府固定資產投資按1:1比例配套。

然而從政策出台到政策落實還有很長一段距離。成緋緋認為：「有些地方政策落地有延遲，有些地方到目前為止也沒有落地。」其主要原因在於政府出台的政策與資金沒有匹配。

除了資金配套，在實際補貼申請中還會出現各種審批程序復雜、申請標准不明確等現象。這讓養老院的不少運營者們「既非常郁悶又哭笑不得」。

高風險的代價

由於老人往往身體虛弱、疾病纏身，養老行業也被冠以高風險行業。一些養老院基於風險和收益的考慮，往往不願接收失能、不能自理的老人。而接收這類老人也往往意味著更高的價格。以什錦花園養老院為例，半自理老人的護理費為一個月800元，而不能自理的費用要達到1300元，特技護理的價格則根據護理程度而直接面議。

更高收費的背後存在著更高的風險。因為一旦老人在養老院內出現什麼問題，養老院不僅可能要面對家屬漫天要價賠償，還可能吃上官司。

然而，恰恰是風險較高的失能半失能的養老機構才是市場真正所需。成緋緋的研究表明：「真正提供面向失能半失能老人的民辦養老機構，床位在100張左右床位的養老機構普遍能夠實現良好運轉。」因此，除了期望政府加大投入力度、政策能夠落到實地、降低養老院的運營風險，民辦養老院自身找準定位，提升專業化服務水平同樣是擺脫困境，實現盈利的途徑。

養老院作為一個服務行業的一個經營實體，能否盈利，從財務的角度一般計算方式是：(經營收入)(經營費用)一成本=利潤。在做養老院的項目計劃時相關的盈利預測是必須的。我想應該包括幾大塊1養老院的土地，建築成本；2.設備，裝修等硬體投入；3醫護人員的工資和提成；4,日常辦公和維護保養費用；5,廣告和市場推廣費用，6,其他費用

目前我了解的養老院分為以下幾種模式

1：醫養結合的養老機構

這種模式的特點是養老地產和醫療服務緊密結合，可以為有醫療照料需求的老年人提供專業和及時的服務，由於前期投資大並且需要和醫療機構的資源整合，所以目前只有大型的地產商(萬科，保利華潤等)有能力並有意願布局；高房價加上醫療服務，導致收費必然是所有養老模式裡面最高的，事實上這種模式的顧客群體針對的是高收入老人或子女，此類模式投資很大，盈利的模式實際上與房地產銷售模式相同，因為未來的市場需求很大，所以只要足夠的資金支撐再加上專業的管理服務，盈利前景可觀。

2：公辦養老院

公辦養老院一般是非盈利的機構，傳統上主要承擔鰥寡老人的日常照料等基本服務，屬於政府基本養老服務的一部分，大多服務單一。不過在國家下來的重視下，很多養老院在做升級改造，主要以上廣深等經濟發達地區為主，尤其是北京，上廣州，浙江等地

3：公辦私營養老機構

顧名思義，由政府提供場地等硬體設施和政策法規支持，具體經營承包給私人養老從業公司和個人主要提供的大多是照料，看護，康復，娛樂等服務，能否盈利很大程度上要看與合作政府的合作條件，(據業內人士透露，和私人醫院一樣要有很多人在從醫保報銷上動腦筋，是正經經營的本分人能掙到錢？還是坑蒙拐騙，騙補騙貸的老闆在發財？這個我無話可說)

據了解目前我國的養老院普遍盈利水平不高(不包含公立非盈利養老院)，醫養結合的機構大多在投入期，很多都還處在盈利模式的磨合期，更多的意義在於行業布局。很多私立養老院的設施落後，服務水平低下，不能提供老年人所需要的服務；目前的老年人大多數是生於解放初期的老人，他們的特點是子女多，收入低，養兒防老的觀念根深蒂固，所以如果不能提供真正優質的服務就很難吸引老人願意買單入住。

最近通過對這個行業的多方面了解，我現在的小其實是五味雜陳的，總結出以下幾點感觸：

1，老齡化是個全球性的問題，經濟越發達的國家就越嚴重，這是人類的共同問題，非洲那樣以農業為主，經濟落後的地區沒有老齡化問題，所以說高齡化也是人類文明進步的結果，在日本和美國這樣發達的國家一樣也有很多低收入的老人的晚年凄慘度日，做的最好的應該是新加坡，政府以法律的形式倡導和要求家庭保持三代同堂的模式，同時提供多種形式的補貼和幫助，從而真正做到了從身體和心靈的愛護，這樣的國家屈指可數，可以說老年人是市場價值不斷遞減的一個客群，從市場的角度，老人需要有消費力，這個市場才成立，從人性的角度上講，沒有錢的老人，他們的晚年要依賴於一個真正有實力和有擔當的政府

2，我曾經認為養老行業的痛點是沒有真正專業和護理人員，所以護理人員的培訓和上門服務可能是好生意，但是真的深入了解後，我發現也許是我想錯了，在日本這樣比我們早30年發展老年產業的國家，護工的待遇和社會地位一樣也是很低，虐待老人的事情屢見不鮮，在低生育率和高齡化同時》的情況下，期待有等多專業的護工進入市場是現實的事情，未來老年人需要更多專業的設備盡量完成生活自理，時代在進步，環境在改變，時至今日，養老行業這個傳統產業需要從互聯網，大數據，物聯網，雲數據等多方面共同發力提高養老服務的水平和效率，提高被服務的老人的體驗舒適度，這可能是未來的選擇，目前需要耐心等待時機的成熟！

3，哪一部分人才是養老產業的主要顧客群體？

1958年之後出生的人群，這一部分人是被計劃生育的一群人，也是中國改革開發後經濟發展迅速的參與者，社會變革的見證者，孩子大多不在身邊，有一定經濟實力，熟悉互聯網，他們的需求才是未來30年養老市場的潛力所在！

4，養老服務的目的是什麼？

開始我一直認為老人需要的是醫療照護，看護，康復，誠然這些確實是目前很多失能老人和半失能老人的需求，還是剛需，但是目前能提供的服務很少，也很難，難在法律法規不完善，難在沒有專業的人和技術和設備？最關鍵的是這部分剛需最應該承接的是醫院或者醫療養老機構，而這部分在國家的戰略規劃9064中，只佔4%，難道養老行業需要的就是接屎接尿，喂飯洗澡嗎？老年人更應該擁有自由，自主，自我的後半生，至少我對我的未產下載這樣設想的，堅持運動，堅持學習，保持活力、老需要突破傳統的概念，要營造不一樣的老年活，讓老年人有限的時光中盡量少的分布在病上！所以健康管理，歡度晚年才能賦予這個行業更多積極的情緒。

E. 養老地產的盈利模式有哪些

根據山合水易規劃設計院的多年實踐經驗，我們認為中國養老地產的盈利模式主要有以下幾個：
1長期持有2出售3出售與持有相結合
養老地產的開發不能像住宅產品以銷售為主要利潤來源，物業服務僅為輔。養老地產開發需要社區的可持續性，盈利模式就需要產品銷售和物業服務二者並重。如：北京太陽城國際老年公寓、上海親和源都是採取得「銷售+持有運營」並舉的模式。
大型綜合性養老社區住宅建設與養老社區服務管理，分屬兩個不同類型經營類型與模式，養老社區的管理專業要求較高。最好與專業養老經營機構合作、引進專業機構或專業人員管理，通過專業機構，進行各種老人服務資源的整合，提供專業的醫療護理、健康飲食、老年課堂、娛樂、旅遊服務等。在養老地產持有運營階段，目前主要形式是採取會員制發售，購買居住權，如：北京暮馨國際敬老園，入住這里要繳納20萬~40萬元不等的會員費，不同標准享受不同檔次服務。而這還只是固定的入園費，每個月還要繳納4000~5000元的住園費，此外，護理費等其他費用另算。這使得專業化服務管理顯得更加重要，也是決定養老社區可持續性發展的關鍵因素。
大型綜合性養老社區的成功建設與後期運營，亦為項目立體開發提供了支撐，包括住宅、購物中心、酒店、度假旅遊、醫院、康體娛樂等。據了解，廣州一高端養老社區外側的星級酒店入住率非常高。
山合水易規劃設計院認為：養老地產的開發，特別是大盤項目切入養老地產，需要建立綜合性的盈利模式，即：「居家養老住宅銷售+養老地產持有經營+綜合性商業租售運營」，形成一個完整的產業體系。
此外您還可以參考：
《山合水易談新興養老養生地產》
《未來旅遊養老地產發展前景見好》
《銀發經濟與養老地產》

參考資料：北京山合水易規劃設計院

F. 養老院一年多少錢左右

北京的養老院費用受很多因素的影響，比如服務水平，基礎設施，餐飲，環版境，養老院權的定位等等。

一般來說，復比較好的養老院費用跟一個城市的平均工資水平是掛鉤的，也可以說養老院的價錢在一定程度上是一個城市生活水平的映射，比如說樓主所在城市平均薪資為五千元，制那麼一般情況下該地的中高檔養老院費用也是五千左右。對於百很多家庭來說，每個月投入這部分薪資換取老人24小時的持續細心照料是比較合理的，對於高檔的養老院來說，費用自然會更高一些。

北京相較於其他城市度來說，生活水平、薪資收入等都要高些，養老院的費用較之於二三線等地方城市來說，自然是水漲船高。北京的養老院，做的比較好的有樂成養老，無論是基礎設施、功能設知備、醫療保障、餐飲伙食、居住環境等方面都是業界拔尖，有口皆碑。 旗下的雙橋恭和苑以及恭和老年公寓等可供選擇，價位方面，自理老人的入住整體費用大概是7000起，在恭和苑的老人，公共活動空間較大，娛樂設施道齊全，吃得好，住得好，可以稱得上是老年人的樂園了。

G. 養老院是如何盈利的

一、 純福利性質的養老院 這種純粹福利性質的養老機構通常不以盈利為目的，通常主要依靠政府或者企業提供的資金進行所有的建設以及經營管理資。這種養老院主要是解決經濟收入低的孤寡老人。由於收入低廉，條件所限搭李，化境生活條件較差，缺乏各種娛樂設施，醫療條件較低，不能滿足剛剛進入老年社會的老人。 二、 混合型養老院 這是目前國內比較普遍存在的養老院經營模式，它們帶有福利的性質但也有盈利的能力，通常具有政府或者慈善機構的背景。在經營方面，根據入住老人要求的不同，採取不同的收費標准和服務內容。通常服務內容除基本的養老服務外，會有一些免費的娛樂設施服務，體檢服務等等一些服務內容。盈利性則表現在收費服務方面，主要是針對入住的環境和服務程度制定收費標准；固定收費的內容，有入住時的一次性收費和每月收費；經常性收費的護理費和醫療費用等。 三、專業公司經營管理 這種類型的養老機構以盈利為主要目的，通常是自行出資興建、管理老年住宅。這種模式提供環境優美、各種設施齊全的居住場所，各種完善的服務內容。經營以出租為主要經營方式，收費水平要比福利型養老機構的收費水平高。入住者通常需要交納一定數額的抵押金，每月交納租金和管理費。管理機構通過各種高水平的服務收費獲取利潤。國外的專業管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經營性質。國外目前存在的經營模式有老年公寓和輔助生活機構兩種，國內目前還只有老年公寓。 1、老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經營模式，居住者的年齡必須在60歲以上。一般來說，老年公寓不提供公共用餐的場所、不組織娛樂活動、不提供交通工具。經營管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特護型老年公寓三種類型。 （1）自住型老年公寓（Independent-living），不為老年居住者提供任何與日常生活、葯物服務有關的協助，只是提供一個環境優美、舒適的居住社區，包括所有的生活配套設施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。 （2）陪助型老年公寓（Assisted-living），向居民提供與日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂葯和其它個人生活方面的需求。 （3）特護型老年公寓（acute-care），除了上面兩種類型所到的服務外，還提供全面的醫療服務，包括從傳統的醫護房間到特別為老年癌症患者提供治療的房間。 2、輔助生活機構 美國的輔助生活機制是在80年代中期由北歐模式發展起來的，它是護理院的補充。輔助生活在一個爭取最大限度滿足個人獨立、隱私和選擇的環境中結合了住所、生活服務和簡單的醫療護理。盡管參加輔助生活的老人可能無法獨立生活，但他們的健康狀況還不需要護理院所提供的大多數服務。這些老人可以和輔助人員一道分擔日常生活活動的風險和責任，在輔助人員的幫助下享受個人生活的獨立和自由。這種攜攔模式無論是私人經營還是非盈利性質，輔助生活的服務對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為美國該行業發展的動力。 輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監督、幫助和有限度的保健服務，老人可在一系列個人日常生活活動上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。服務還可以包括做飯、洗衣、清掃、娛樂和交通。盡管輔助生活一般不提供24小時的專業醫療護理，但日常幫助可能包括在專門的工作人員監督下的葯物治療。 輔助生活服務可以由獨立的居住小區提供，也可以作為繼續照料退休社區的組成部分，由靠近或屬於專門護理院的自成一體的居住機構提供，作為一種比較新穎和流行的形式成為這一擴展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的既保持獨立又獲得個人照顧的混合模式。 四、住宅建設與管理相分離的經營模式 目前，住宅建設與管理相分離的經營方式是最適合國內開發商的運做模式，也是盈利型企業正在考慮的利潤增長點。這是一種集中經營模式，與傳統的老年公寓、養老院相比，在結構上溶入社區之中，在功能上尊重社區自主，在內容上重視社區文化休閑，在實施上運用社區各項資源，倡導一種更積極主動的生活方式，真正達到「只要在此生活，生命最少延長十年」的目的。 國外大規模的老年生活社區例如美國的太陽城、安妮·馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居辯枝胡住區，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。 這種模式的產品以出售為主要的模式，房地產開發商將整個社區做成集教育、休閑、醫療、購物、酒店、住宅和藝術於一體的大規模老年生活社區，真正達到「學·養·住」的統一，是具有持續發展能力的好項目。但同時必須依託文化素質相對較高、且收入穩定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。因此在對市場的選擇、推廣和銷售方面將是一個全新的挑戰。