日本老年公寓趨勢

1. 日本養老保險經辦服務體系的啟示

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隨著經濟、醫療和社會的發展,人口老齡化已成為人類共同面對的課題。老齡化並不單指壽命的延長、老年人口數量的增加,而是指老年人口占總人口的比例,以及這一比例的增長幅度大小。根據國際人口學會編著的《人口學詞典》定義:65歲以上的老年人口比例達到7%的人口結構稱為「老齡化社會」(AgingSociety),65歲以上人口的比例超過14%,叫做「老齡社會」(AgedSociety)。目前,世界上主要發達國家都已經進入老齡化社會,許多發展中國家正在或已經進入老齡化社會。1999年中國也進入老齡化社會,是較早進入老齡化社會的發展中國家之一。人口老齡化給中國的經濟、社會、政治、文化等方面的發展帶來了深刻影響,也使相應的社會保障政策調整變得日益緊迫。本文主要介紹日本老齡化及其老年人福利保障的發展歷程,為中國應對老齡化的壓力,建立健全的社會保障體系提供一些借鑒或啟發。
一、日本老齡化狀況及其趨勢
日本老齡化的第一個特點是發展速度快。
日本的老齡化進程雖然開始比較晚,但是發展速度非常快。2000年已經基本趕超了歐美其他發達國家,成為世界上人口老齡化發展速度最快的國家。人口老齡化速度的國際比較見下表:
日本的老齡人口從7%增長到14%僅用了24年,除了中國老齡化速度與日本接近之外,歐美國家均需要40～100多年的時間。日本的老齡化速度是這些國家的2到5倍,目前高居世界之首。
日本老齡化的第二個特點是老年人與子女同居率比例的下降。
日本國立社會保障與人口問題研究所的統計資料顯示,1980年老年人一個人單獨生活的比例為8.5%,老年夫婦獨居的佔19.6%,老年人家庭(兩者之和)的比例合計為28%,而與子女同居的家庭比例(包括18歲以下未婚子女和已婚子女的同居)高達69%。但到了2004年,老年人家庭的比例超過50%,與子女的同居率下降到46%。(見下表)這說明傳統的家庭成員對老年人的照顧(贍養)方式正在發生著改變。
與老年人護理息息相關的「社會關系資本」也呈現不斷削弱的趨勢。日本內閣府大臣官房政府宣傳處分別在1975年和2004年對社會意識進行了民意測驗,回答「與鄰居親密交往」的比例1975年為53%,2004年變為22%;從住所來看,回答「與鄰居親密交往」的,農村佔35%,小城市佔23%,中等城市佔19%,大城市佔14%。由此可見,「與鄰居親密交往」的比例在過去的20年時間里持續下降,這種下降趨勢在城市、尤其是大城市最為明顯。
而且在家庭和社會保障方面,農村和城市的情況也不相同。在農村地區,由於人口不斷向城市的流出以及少子化的影響,使老齡化的進程加快,很多村落繼續維持都顯得比較困難。同時,加上農村地區社會醫療和福利的缺乏,老年人的生活狀況異常艱難。在城市地區,子女均為上班族的家庭中,老年人通常白天獨自在家,成為「空巢老人」,無法獲得密集的社區服務,生活狀況同樣不容樂觀。
隨著老年人口絕對數的加大,醫療、保健福利變得日益重要,與此同時,老年人精神生活的豐富、身心健康的保障同樣不可忽視。退休後的生活如何度過,是否存在「社會參與」的可能性?這也是日本老齡化進程中一直探討的問題。
二、日本老年人福利保障制度的發展過程
日本社會保障制度的建立及發展成熟經歷了3個階段,老齡化的福利保障措施主要是在第二、第三階段形成和發展的,下面按時間先後順序分別予以介紹。
(一)基礎准備期(戰後到20世紀60年代中期)
戰後,日本人的平均壽命年年提升,需要照顧的老年人數量迅速增加,而就業女性比例的擴大和小家庭的誕生,使獨居老人增多、家庭式的看護能力下降,出現了一些老年人自殺、老年人虐待等看護問題,因此,日本政府在這一時期著力解決戰後出現的問題,通過制定計劃、頒布法律等手段,實施福利政策、建立保障制度。被稱為福利基本法的福利6法就是在此時頒布的,〔包括《生活保護法》(1946年)、《老人福利法》(1963年)、《母子及寡婦福利法》(1964年)、《身體障礙者福利法》(1964年)、《精神薄弱者(弱智)福利法》(1964年)、《兒童福利法》(1971年)〕其中,1963年頒布實施的《老人福利法》強調了保障老年人身心健康和生活安定的重要性,規定了福利設施的種類,以派遣家庭侍奉員為主要形式的老年人居家福利服務開始出現。過去實施的生活保障法的福利對象主要針對低收入者,《老人福利法》頒布以後,老年人首次獨立出來成為
福利保障的對象之一。
然而第一階段的福利主要作為「措施」等行政行為來實施的,福利客體缺乏主體性,沒有取得服務項目的決定權和選擇權。除了國家提供的公共福利設施服務之外,民間福利的業務主要委託給社會福利法人。社會福利法人從國家領取運營經費,對政府存在直接的責任關系,對服務對象的責任范圍不明確,福利事業者之間很難形成提高服務質量的競爭意願。
(二)社會福利初建期(20世紀60年代中期到80年代末)
第二時期繼續沿用第一時期已經成形的法律,社會福利目的從「救貧」轉向「防貧」,一些具體措施開始應用於實踐。
這一階段日本處於經濟高速增長期,一方面人們的生活水平不斷提高,另一方面老齡化帶來的社會問題也漸漸凸現出來。關於老年人的福利、保障理念開始形成,一些行政、社會福利部門等政府機構與民間個人層面的合作也開始啟動了。例如,為了解決老年人福利設施不足的問題,1971年組建社會福利設施的五年計劃開始實施。1976年東京地區對常年卧病在床老年人的上門看護服務開始出現,厚生省於1978年將這一服務推廣至全國。1980年,在京都地區成立了「失智老人(老年痴呆症患者)之家」,這一組織在全國41個都道府縣都設有支部。
1986年,國家修改了《老年人保健法》,設立了介於醫院和家庭之間的「老人保健設施」,那些完成治療,需要進行身體機能恢復鍛煉的老人,可以利用社區內老人保健設施的日間服務,定期接受訓練。
為了便於培養從事老年人上門看護服務的專門人員,1987年日本政府制定了《社會福利與老年人護理士法》。
但是,由於這一時期老齡人口的急速增加以及石油危機等經濟狀況的惡化,維持完全由國家推行的福利政策遇到了財政上的困難。因此,接下來的第三時期,修正了不斷擴大的福利政策,福利基礎構造改革(例如從設施服務向居家服務的轉化)與財政改革同步進行。
(三)社會福利實踐期(20世紀90年代初期到現在)
這一階段,對前兩時期制定的基礎構架進行了大幅度的改革,「地方福利」的理念開始在老齡者福利領域形成。
福利目的從「防貧」轉為生活質量的提高,福利方式從單純的貨幣發放擴大到精神生活的照料,福利對象從貧困和無人照料的特定群體擴展到全體老齡人口和他們的家屬,服務提供者從國家擴展到民間個人和事業團體,福利對象最終獲得了選擇和決定所享受服務的權利。
與這些變化相對應,日本政府出台了一系列的立案規劃,如1989年的《推進老年人保健福利10年戰略》(黃金計劃),1994年的《新的推進老年人保健福利10年計劃》(新黃金計劃),1999年的《今後5年老年人保健福利實施方向》等,以及2000年頒布的《社會福利法》(成為以上修正的集大成)。《社會福利法》不但改變了以往社會福利事業法的名稱,而且也修正了社會福利的目的和理念。《社會福利法》規定,社會福利的目的首先是推進地方福利,對個人日常生活給予必要的支持;享受社會福利的居民,應給予參與社會、經濟、文化等各項社會交流的機會;福利計劃的制定應反映居民、社會福利事業者,以及與福利事業相關方的意見等等。
1997年制定、2000年實行的「護理保險制度」將老年人福利制度和老年人保健醫療制度合二為一,受支援的對象由特定人群擴展到所有老年人。通過加入保險可以獲得的生活幫助包括:被保險人入住到各種護理設施的護理保險設施服務,以及不斷受到重視的上門護理、日托護理和短期看護等居家服務。護理保險制度實行以後,營利法人和非營利法人也加入到老人福利行業的領域中,與行政部門一起成為福利事業的主體。營利法人的服務主要局限在「護理保險法」規定的范圍內、或可以獲得一定收益的領域,老年人精神支援等方面,民間非營利團體和義務工作者作出了巨大貢獻。前面提到,過去被保險人與福利行政機構的關系是不對等的,制度實行以後,老年人可以自由選擇護理提供方和護理項目。更為重要的是,護理保險制度使地方根據具體情況的變化,變更護理保險計劃的立案成為可能。2006年4月,厚生省又對護理保險進行了新的修正,推出了重視預防、建立社區型服務的護理醫療新體系,「地方福利」的理念得到深入貫徹。
三、日本應對老齡化的福利保障措施對中國的啟示
日本作為後發資本主義國家,很多促進經濟發展和完善社會保障的經驗是值得借鑒的,尤其是在老年人社會福利領域。
過去,日本政府主要採取國家主導下針對特定老齡階層的保障政策,而大多數老年人的護理主要是家庭成員、特別是女性的責任。但隨著老齡化的進展和需要護理人口的激增,國家財政負擔不斷加重,傳統社會觀念逐漸弱化,單純依靠家庭的力量漸漸不能滿足需要,於是引入「護理保險制度」,老年人福利事業遵循了世界主要發達國家的普遍規律,向著市場化、社會化的方向發展。而日本的獨特之處,是在家庭、市場、國家之外,充分發揮了市民組織(志願者、民間非營利團體、傳統地區組織)的作用,在公共福利制度的基礎上對福利資源的靈活運用。應對老齡化的措施方面,日本的經驗可以被很多具有相似文化背景的亞洲國家所借鑒。
中國作為世界第一人口大國,龐大的人口基數使將來老齡化的規模和速度絕不亞於日本。根據第五次人口普查的結果顯示,2000年11月中國65歲以上人口達到8811萬人,占總人口的比例超過7%,也步入了老齡化國家的行列。與其他國家相比,中國老齡化除了以上提到的規模龐大和發展速度快的特點之外,還具有地區差異大、人口高齡化與經濟發展不平衡、家庭撫養能力減弱和應對老齡化的制度准備不充分等特點。面對老齡化的巨大壓力,中國在老年人社會保障方面與其他國家相似,首先從法律上給予了充分的重視,在國家的基本大法《憲法》和《中華人民共和國老人權益保護法》(1996年制定)等法規綱要中,對老年人權力、社會參與等多項內容做了明確的規范。現行體制下,老年人社會保障的實施主體主要是民政部門等政府機關,以及中國老齡者問題全國委員會(1995年改為中國老齡者協會)和全國老齡工作委員會(1999年成立)等議事協調機構。因為還沒有形成像日本那樣成熟的老年人福利保險制度和年金制度,以及中國城市農村二元結構的影響,目前老年人福利保障仍然基本面向特定人群,例如養老保險制度主要覆蓋城鎮企事業職工和靈活就業人員,以及少數農村地區參保人,醫療保險目前只覆蓋城鎮企事業職工和靈活就業人員。老年人護理項目與世界其他國家相似,包括設施服務和居家服務。城市老年人設施服務比較健全,包括老年人福利院、養老院、老年公寓、老年人服務中心等,農村的敬老院目前只能收容無法定供養義務人、無勞動能力、無生活來源的部分老年人。居家服務方面,以2001年開始實施的「全國社區老年福利服務星光計劃」為代表的社區服務漸漸成形,但目前還不成熟。
雖然我國老齡化程度還比不上日本那樣嚴重,但老人絕對值數量已居世界之冠,因此在老年人福利保障方面必須未雨綢繆,我們可從日本等老齡化國家汲取經驗,探索和完善符合我國國情並能取得真正實效的福利政策。
(一)護理服務市場化,服務主體多元化
同日本類似,中國在老年人福利方面,除了國家根據財政狀況建立保障制度之外,目前仍然延續著家庭成員、血緣關系等照顧老人的傳統習俗。因為具有血緣關系的家庭親情不僅可以滿足老年人的身體護理,而且可以滿足老年人的心理慰藉,這是其他護理方式無法達到的,因此家庭的作用繼續佔主導。但是,隨著家庭趨向小型化,獨生子女家庭增多,婦女廣泛就業,老年人壽命延長,要護理比例的增大,政府的保障能力和家族的護理能力漸漸無法滿足實際的需要。所以充分發揮市場的靈活性,依靠社會力量,開發志願者、非營利團體等多樣化的福利資源成為解決老齡化問題的一條有效途徑。
發揮民間團體的作用,建立居民與行政機關溝通的有效橋梁,將老年人的需要及時反映到有關部門,再針對需要,對實行中的政策和服務項目及時做出調整。
(二)加強老年人居家護理服務,建立一種便利、公平、高效的援助體系
目前,鑒於我國現有經濟發展水平,政府財政投入有限,建立大規模的老年人保健設施,引導老年人到服務設施實現醫療、護理等的規劃在短期內無法實現,因此仍然以居家分散護理為主具有更廣泛的適用性。民政部門可以組建醫療機構和志願者為主的家訪服務隊,不但對高齡老人、殘疾老人,而且對全體離退休老人都定期進行保健知識的傳授和輔導,重視預防體系建設,使只需生活護理的老人從醫療體系中剝離出來,讓醫療保險制度起到應有的實效,節約寶貴的醫療資源。同時,國家投入一定財力建立專門的護理設施,對不宜居家護理的老人在設施內集中護理,享受護理方式由專門機構認定。
(三)完善法律體系,形成老年人福利保障服務網路
日本1963年成立的《老年人福利法》不但包括老年人設施福利對策、居家福利對策,還包括老年人生存價值等方面內容,成為老年人福利制度創建的基本依據。同時,與此配套的保健、醫療、住宅、教育、勞動等相關法律也漸漸出台,這為日本從容應對老齡化帶來的社會問題提供了保障。而我國在老年人福利保障方面雖然制定了大量法律法規,但老年人社會保障制度的基本法《老年人福利法》至今尚未成形。因此在老齡化問題日益嚴峻的今天,我國急需完善與老年人社會保障相適應的法律體系。
通過優惠政策鼓勵社會資金舉辦老年人護理機構,並由民政部門制定專門規章加以管理。同時對社區老人福利中心的從業人員進行嚴格培訓,提高服務質量。最後也是最根本的,是有計劃的改革養老保險和醫療保險制度,擴大參保人的范圍,通過建立個人賬戶制度,強化個人養老意識,建立多層次的基金籌集模式,努力實現老年人福利保障服務的可持續發展。
以上介紹了日本老年人福利保障措施對中國的幾點啟示,還需要強調一點的是,日本的老齡化是伴隨著戰後經濟的高速發展而不斷加深的,是社會、經濟發展的自然產物,而中國卻是在經濟還不十分發達的時候,老齡化問題卻加速到來,因此在思考應對中國老齡人口的社會保障時,需要考慮到中國相對其他國家「未富先老」的特殊性。在重視老年人福利保障的同時,強調經濟發展的可持續性,構造適合中國國情的勞動力市場制度,建立起相關的配套改革也是非常重要的。
根據「中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告」,21世紀中期將是我國人口老齡化最嚴峻的時期,在老齡化高峰期到來之前,必須做好充分的准備,採取強有力的應對措施,完善老年人社會保障制度,確保社會健康穩定的發展。

2. 日本老年產業有哪些

日本老年產業有醫療保健、家政服務、雇員年金、養老保險、養老院、互助養老等老年產業內。

日本政府將養老設容施分為多種類型，包括短期居住型、長期居住型、療養型、健康恢復型等，其中政府在全國建設了約 3100 處健康恢復型養老設施和約 3700 處老年療養醫療設施。

其中的互助養老產業，因為大多數老年人和殘疾人在吃飯上都存在很大困難，為此日本形成一個社區互助組織，該組織會為老年人提供餐飲配送服務，並且設立了一個餐飲製作場所，專門為此類人群售賣廉價的便當，所以被稱為「互助養老」。

(2)日本老年公寓趨勢擴展閱讀：

日本的養老產業， 經過政府、行業、商業機構的不斷磨合，已經成為非常成熟的服務產業，這些養老產業在建設設施時，十分注意專業化細節，如住宅居室設計，家居用品設計，餐飲配備，看護和服務人員培訓等。

並且日本養老的重心逐漸向居家養老偏移，並且開始實施護理保險制度，主要的內容就是提供居家養老服務，包括上門護理、上門幫助洗浴、日托護理等多種項目。

3. 以房養老在國外的發展

前不久，國務院發布了《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出我國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險。消息一出，立刻引發全社會的廣泛關注。由於國人對「以房養老」的基本情況並不熟悉，因此反對的聲音似乎更多些。為此，本報記者對發達國家的「以房養老」政策執行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養老模式……

「以房養老」的源起與發展

「以房養老」是西方發達國家常見的一種養老模式，指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。在各國特色不同的以房養老實踐中，反向抵押貸款(簡稱「反向按揭」)最受歡迎，也使用最多。

反向按揭最早源於荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，並允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世後再收回該住房。

反向按揭發展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六、七十年代美國就開始出現了住房反向抵押貸款，貸款產品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由於大部分住房反向抵押貸款產品年限長，涉及金額大，借貸雙方風險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少，又缺乏相應的貸款擔保制度、二級市場和輔助政策，前期發展比較緩慢，並沒有開展多少實質性的業務。

隨著社會養老保障壓力增大，美國政府開始關注住房反向抵押貸款，並通過了《1987國家住房法案》，按照法案規定，聯邦住宅和城市開發部聯合設計開發了住房權益轉換抵押貸款(HECMs)。HECMs是一種全新的產品，目標是全體老年人。為降低該產品的風險，由聯邦住房管理局向貸款金融機構發放的貸款實行擔保。在金融機構選擇上，所有條件具備的貸款金融機構都可申請經營此類業務，這大大擴展了反向抵押貸款的開辦機構。1989年，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進行資產證券化，在二級市場上出售證券化產品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產品的流動性，減少了這一產品周期長、佔用資金量大的弊端。

此後，住房反向抵押貸款在美國大規模推廣，並有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發展。

21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場高速發展。此時，美國宏觀經濟的良性運行與住房反向抵押貸款行業內部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規模效應。反向抵押產品高速發展，貸款發行機構數量大大增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強。根據美國住房反向抵押貸款協會的一份數據，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構從90年代的不到200個，擴增為20的1300多個，並且數量呈現不斷上升的趨勢。此後，2007年一年發放的HECMs已達到107388份，而在2003年這一數目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發展。

2007年後，美國次貸危機並未對反向按揭產生太大沖擊。美國住房與城市發展部於2008年12月公布，2008年美國HECMs共計115176份，比2007年同比增加了6.4%。據一家咨詢機構調查顯示，佛羅里達是美國反向貸款發行量最大的州，該州2008年抵押貸款發行機構為2949個，較前一年增長了76.5%。其原因，一方面在於產品結構的進一步完善，更大滿足了消費需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許用貸款購買新房屋等;另一方面，金融危機的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機與全球老齡化趨勢之間關聯性不大，同時，金融危機使投資受損以及房價持續走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現金流，是一種變相保值的方法。

反向按揭的優勢與限制

反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養老保險制度的創新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養老壓力，同時還能促進銀行、房地產、保險、中介等金融機構業務發展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產品。

1、分散政府養老保障的壓力

保障制度健全的國家一般把養老分為三個層次：社會基本養老保險、企業補充養老險和個人儲蓄計劃，由於三個層次缺一不可，被形象地稱為「三條腿的板凳」。基本養老保險是由國家立法強制實施的一種社會保障制度，旨在保障員工退休後的基本生活需求。而反向按揭作為個人自主養老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養老的不足，帶有明顯的補充養老保障性質。

2、提升老年人晚年生活品質

通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫療保健和生活費用發愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環境弄得更加舒適;他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅遊，享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有，反向按揭增強了老年人的經濟能力，可能推動「銀發」市場的消費。

3、開拓銀行保險等金融機構業務領域

開展反向按揭業務，銀行可以收取高於一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個規模很大並且全新的效益增長點。對於保險機構，由於推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也將意味著新的業務領域的出現。

反向按揭適用也有邊界，並非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個方面的因素：

1、房屋地理位置

由於放貸機構必須考慮到抵押房屋的後續處置問題，所以房屋地理位置越是優越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區，則可獲17.8萬美元的信用額度。

2、老人年齡

年齡越大，得到的現金越多，因為貸款期限可能會短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬美元的住房(假設房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬美元的信用額度;70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬美元;而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元。

3、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合採用反向按揭。

一般來說，反向按揭有較高的手續費，所以並不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續費可能高達一萬美元。高額手續費以及可能調高的利率，都會增加這種貸款的成本。

4、剛退休不適合採用

對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭並不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。

「反向按揭」不同模式
美國模式

美國住房反向抵押貸款產品主要有三種：聯邦住房管理局的「房產轉換抵押貸款」，聯邦國民抵押貸款協會提供的「住房保留項目」和財務自由高級基金公司提供的「財務獨立計劃」，這三種產品幾乎占據了當今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。

1、房產轉換抵押貸款。房產轉換抵押貸款由美國住房和社區發展委員會的下屬機構美國聯邦住房管理局開發，於1989年進入市場。房產轉換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。

信用額度是房產轉換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著時間增長，因此非常受借款人的歡迎。

2、住房保留計劃。住房保留計劃於1995年由聯邦國民抵押貸款協會推出。這種產品與房產轉換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領取年金、一定限額內自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。

住房保留計劃的貸款利率比房產轉換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因為住房保留計劃沒有對貸款最高額度設有限制，這也是住房保留計劃的特點之一。

3、財務獨立計劃。財務獨立計劃由財務自由老年基金公司提供，沒有政府擔保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔的貸款成本都比房產轉換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以，通常是房產價值高，並希望取得較高貸款額度的借款人會來申請這一計劃。

財務獨立計劃的最大特色是貸款額和還款額為房產價值的同一比例。1999年財務自由計劃劃實現了證券化，由標准普爾對其資產組合進行評級。財務自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設計了標准現金賬戶和零點現金賬戶兩種住房反向抵押貸款產品，其中零點現金賬戶是第一個借款人無需支付貸款費用的住房反向抵押貸款產品。

英國模式

英國的養老金體系主要由三部分構成：一是按比例繳納的國家基本養老金，所有人退休後所獲養老金數額一致;二是僱主為雇員提供的職業養老金，這部分目前不屬於強制性繳納;三是個人購買的養老儲蓄或保險等，但英國35%的在職者沒有建立私人養老金。這就意味著他們退休後依靠國家養老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，只相當於以最低工資水平工作兩天的收入，這對於維持一個相對舒適的晚年生活顯然不夠。因此多數英國人通過以房養老的方式來解決這個問題。

英國的住房反向抵押貸款項目被稱為資產釋放計劃，產生於二十世紀60年代中期。早期資產釋放計劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產釋放計劃產品的設計原理，是用債券收益與資產釋放計劃產品利息之間的差額作為老年人的養老費用。但英國在上世紀80年代末期陷入了經濟衰退，全球又遭遇股災，利率上升，股票債券價格普遍下降，早期的資產釋放計劃以失敗告終。2001年4月，新的資產釋放計劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房價值轉換成現金，並居住在抵押住房內直至生命終結。

不同公司提供的資產釋放計劃貸款條件不同，對貸款人的年齡、住房類型、住房價值等規定也有所不同。

英國的資產釋放計劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉換計劃。

生命周期貸款建立在住房價值基礎上，可以分為滾動利息貸款、單純利息貸款、住房收入計劃和住房改進計劃四種產品。

住房轉換計劃則建立在出售的全部或者部分住房價值基礎上，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房產權獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計劃下，借款人雖然已經不完全擁有住房產權，但卻可以作為一個租房者通過免費或者象徵性地繳納租金的方式繼續住在住房中。借款人去世後，開辦機構可擁有抵押產權比例的住房處置權，同比例住房價值的增值收益也歸開辦機構所有。

由於生命周期貸款比轉換計劃更易操作，所以近年來發展迅猛，業務量已經超過住房轉換計劃，占據資產釋放計劃的主導地位。在英國，金融服務管理局負責監管資產釋放貸款，認證貸款機構和提供咨詢。通常提供資產釋放計劃的機構都簽訂了安全承諾條款，認證的會員機構保證提供公平、安全和完全有保障的資產釋放計劃。

日本模式

日本從1981開始引進「以房養老」的概念，2002年正式設立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構參與的間接融資方式。目前，一些金融機構還將這種制度作為金融產品來推銷，最近房地產公司也利用「倒按揭」的形式來推銷商品房。

日本「以房養老」制度主要針對一些退休後想繼續住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預支貸款。不過，這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標准之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建築，集體住宅是不可以申請的。

審核獲得通過後，申請人每月可以領到30萬日元以下的生活費，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%，借貸期限到貸款額度到達總額度上限為止。生活費每三個月發放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世後三個月內，由擔保人負責一次性償還。

以房養老國外模式發展現狀如何?

美國

「以房養老」模式的專業名稱叫做「倒按揭」。倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的。如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

1、聯邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時間生活在自己住房內，並在一定期限內按月分期獲得貸款。

2、聯邦住房管理局無保險的倒按揭貸款。

3、放貸者有保險的倒按揭貸款。

住房資產高則可貸款數額高;年紀大的住戶貸款數額高，這是由於其預期壽命短，意味著還貸周期短;夫妻健在住戶比單身者可貸款數額低，因其組合預期壽命大於單身者;預期住房價值增值高可貸款數額高。

加拿大

超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由後人處理房產時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年後「歸西」後，銀行將其房產處置後獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息後，剩餘的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

新加坡

有三種方式選擇：第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養老收入;

第二種，對於一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人並且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小後獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅後換取5房式的組屋，然後再換取3房式的組屋，依次類推;

第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。

老人仍居住在自己的住房內，當其死亡後，產權由這些機構處置，抵押變現並結算利息，「剩餘價值」交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資,大致相當於我國的經濟適用房，這類房產不能選擇倒按揭。

日本

日本以房養老產品的設計具有局限性。日本是自然災害嚴重的國家，在日本人心目中，土地遠比木結構房屋重要。因此，在日本的房產價值計算中，政府乃至很多金融機構只計算土地價值。而且，一般只能以附帶土地所有權的「別墅」作為擔保物，這就意味著即便是高檔公寓也會被擋在門外(因其土地為共有)。此外，大多數金融機構提供的商業產品只限定接受日本某地區的不動產作為擔保。

為了防止合同到期或老人去世後出現抵押權實現困難，日本以房養老產品大多限制老人與他人共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的養老問題日漸突顯。2010年日本「高齡社會白皮書」中統計顯示：65%的日本老人對其儲蓄額不滿意，且62.8%的老人希望「一直住在原來的住房裡」。同時，日本內務省統計出65歲以上日本老人的住宅自有率達到了88.9%。在這樣的背景下，日本採取了許多措施推動以房養老產品的普及。

推進二手房「適用壽命長期化」建設。不動產抵押價值評估低了，老人獲得的養老金會減少;評估高了，金融機構風險會增加。為此，日本國土交通大臣確定，必須由從事不動產買賣以及房地產開發(房屋改造業者)以外的第三人機構對二手房進行檢查和評估。同時，日本創設了「住宅性能標示制度」，並制定了《住宅品質確保促進法》，要求開發商在一定年限內完全承擔房屋的瑕疵擔保責任，不僅要對房屋結構缺陷承擔責任，而且對屋頂、外牆等漏雨、滲水等也必須承擔瑕疵擔保責任。

鼓勵銀行和保險公司聯手開發產品。在老人健康和壽命把握方面，人壽險公司強一些，但不動產擔保則是財產險公司更勝一籌，而且，保險公司不能直接向老人放款融資。因此，日本過去的商業產品主要由保險公司作為中間人，最後由「銀行」向老人放貸。但銀行對於該產品管理除需緊盯不動產的價值變動以外，還必須定期把握老人的生活環境及狀況，因此，管理成本相當高。為了解決保險公司摸不著頭腦、銀行也不願放貸的問題，日本逐漸出現了銀行和保險公司共同開發，乃至金融集團下各金融公司聯合開發的情況。

推廣「儲蓄連動型住宅抵押貸款」。日本還開發了儲蓄連動型住宅抵押貸款，在該產品項下，如果老人購買了銀行的「倒按揭」產品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵。

「連帶保證人」與「補充型公共保險制度」。此外，或許我們還可以吸收日本以房養老制度前期失敗的教訓：允許老人和自己的子女共同居住。這對我國有重大現實意義，我國獨生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。為此，我們或可在產品設計中，將同住的子女列為貸款的連帶保證責任人。這樣一來，如果老人去世後子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋;另外一方面，子女作為老人的繼承人，意味著銀行拍賣所得款項在抵銷借貸之後的餘款必須還給子女，而如果出現房屋抵押價值低於貸款總額時，超出部分可以視為「老人的借債」，而子女則必須對超出部分進行償還。而且，將子女作為「連帶保證人」，還可防範子女的道德風險。

為避免老人最終的融資總額超過其提供的不動產價值帶來的金融風險，日本也在積極研究美國的「公共保險」制度。如果出現老人最終的融資總額超過其提供的不動產價值，「公共保險」將作為補充。在美國的各種以房養老產品中，聯邦政府的房產價值轉換抵押貸款(HECM)產品面向低收入者，且HECM的利用率相當之高，全美很多金融機構都提供這種產品，理由就是該產品適用FHA保險(補充型公共險)。

英國

英國以房養老模式更多藉助保險公司力量。據調查數據顯示，超過1/3英國人打算利用房產籌集養老金。有一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。英國的「以房養老」主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院後用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%的50歲以上的老年人打算採用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售後搬到其他物價水平較低的國家去養老。

由於英國的住房養老模式更多地藉助於保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作「逆向年金」。由於英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規范，因此老年人的權益還是有保障的。

4. 小妹我在家鄉辦了個老年公寓，求救

老人公寓現在辦可能困難了點。過了十幾年就好了，因為多是獨生子女，沒有專時間照顧老人。下一代屬接受教育程度也深了，思想觀念也在改變，他們可以接受。你的生意會很紅火。就目前的情況，可以隔出一部分做旅社，或其他用途來增加收入。老人公寓那一部分就算為老人作一點貢獻吧.我替老人們謝謝你了.

5. 什麼是老年公寓

老齡化社會已然來臨

「那時候，可能公交車上都是白頭發的，誰也不用給誰讓座。那時候，所有的房子可能要帶電梯，很多籃球場改成沙球場。那時候，開車租的是老人，當服務員的也是老人……」，當這樣一幕幕的場景展現在你面前時，你會不會嘴巴驚愕得張成「O」型？想想吧，眼前晃動的是老年人的背影，每天與老年人為伴，未來這樣的生活是不是讓年輕的你感到恐怖？

也許上面描述的場面有些誇張，但是下面的幾組數據的確會讓你感到壓力和緊張：根據聯合國在第二屆老年大會上發布的數據顯示，到2025年，中國老年人口將占總人口的20％，到2050年，甚至可能達到40％。到2004年底，我市離退休人員達263335人。這樣龐大的老年人口已成世界之最，同時也在預示著中國正日益進入老齡化社會。

上個世紀70年代我國開始實行計劃生育，短短的二十幾年，中國少生了3億多人，獨生子女的家庭越來越多，但是由於出生人口遠遠抵不上老齡人口的遞增速度，導致了一系列社會問題的產生：青壯年勞動力的減少、老年撫養比重的上升、退休金制度陷入困境等等，所有這些問題的產生都在向我們預示著一個問題：幾十年後，誰來照顧響應計劃生育只有一個子女的這批老年人？他們又需要一種什麼樣的養老方式？

老年公寓緩慢升溫

中國60歲以上的老年人已接近1．2億，老年人患各種疾病的比例高達60％－80％，獨生子女夫婦子女少的狀況也會使這些人更多地依賴社區服務和選擇一種新的養老方式，而近幾年老年公寓的出現給老年人提供了一種全新的養老方式。

老年公寓是指既體現老年人居家養老，又能享受到社會提供的各種服務的老年住宅，屬於機構養老的范疇。在北京、上海這樣的大城市，老年公寓已經很普遍，並且出現低、中、高檔分級。中國老齡科研中心政策室 曾對北京1600餘名50歲以上的中老年人大調查，希望入住老年公寓的人數達1000餘人，一些老年公寓還出現人滿為患的局面，老年公寓正日益獲得老年人的歡迎。

我市最早的老年公寓是1996年社會福利院開辦的，有自理、半護、全護服務，且收費不一。近幾年各個縣的福利院也正積極擴建為綜合福利服務性的老年居住場所，像條件比較好的隆化、寬城、承德縣、營子的老年公寓已經有一些老年人入住，但數量並不多。

除了國家投資興建的帶有公益性質的老年公寓外，近幾年我市也有不少個人投資開辦老年公寓，但由於條件差、資金投入大等原因很多都宣布失敗，目前市區個人投資興建的老年公寓只剩下位於石洞子溝村的乾壽圓老年公寓，裡面大約入住20幾位老人。

老年公寓為何受冷落？

老年公寓在我市從1996年興建到現在近10年的時間發展得速度並不快，除了受地域經濟條件限制的原因外，人們傳統的思想觀念也影響著老年公寓的擴大發展。記者曾問過10位50歲以上的老年人是否願意去老年公寓居住？只有2位表示願意，其他的8位老人均表示只有等動不了那天才去，只要行動方便就不願去老年公寓。

記者在市社會福利院和乾壽圓老年公寓采訪時，發現入住的老人年齡基本上在70歲以上，且生活不能自理。很多人都需要半護或全護服務，且這些老人大多性情古怪，經常互相發生爭吵，對護理員百般挑剔，彼此之間很難相融。當問到他們來老年公寓的感受時，很多老人都對兒女把他們送來這一舉動表現得憤憤然，一個勁兒地埋怨兒女不孝順。也有的老人面對記者的提問不願表態，也不願透露家庭住址和兒女姓名和工作單位，怕給兒女丟臉。在福利院，記者恰好碰到了送老父親來老年公寓的一對兒女，但這對兒女一聽說有記者采訪時，立刻躲藏起來，且堅決表示不願接受采訪。福利院隨行人員告訴記者，這對兒女都有不錯的工作，可能是怕這件事對他們影響不好。在一些人的印象中，養老院是解決「三無」人員（無子女、無依靠、無經濟實力）的養老問題，如果家中的老人被送到老年公寓定會遭到親戚、朋友的恥笑，也會背上不孝的罪名，而老年人習慣於養兒防老的傳統觀念，寧願與兒女住在一起受些委屈也不願選擇去老年公寓居住。

采訪中，記者發現我市老年公寓條件較差、設施不齊全、硬體跟不上也是造成老年公寓發展緩慢的一個原因。市社會福利院1996年建立起市區最早的老年公寓，到現在近10年的時間，房屋已經顯得陳舊，屋子裡味道難聞，看起來是又臟又亂，由於收費標准還是最初建立老年公寓時制訂的，隨著近幾年物價上漲，每月收來的費用已經抵不上一個老人的花銷，因此許多老人對一日三餐和提供的服務並不滿意。老年公寓的負責人也是滿腹委屈，「一個能自理的老人一個月我們才收他300多元錢，除了一日三餐和住宿費用外，這點錢根本不夠一個老人一個月的花銷，而且我們市的收費標準是全省最低的。」私人開辦的老年公寓受經濟條件制約，大多位置偏僻，交通不便，提供的飲食和服務，也不能盡如人意。老人的業余娛樂活動很單調，只能在狹小的房間看看電視或打打麻將，這就造成了入住老年公寓的老人精神生活貧乏，很多老人在此以淚洗面，想念親人和朋友，在心裡對老年公寓很排斥。

老年公寓出路何在？

在我國經濟發達的一些大城市，老年公寓正快速發展並且日益完善。老年公寓已不是傳統意義上專門為老人提供的養老場所，而是集休閑、居住、娛樂、服務於一體的多功能的場所。針對不同層次老年人的收入，一些開發商建立一些中高檔老年公寓。老人交的費用不同，享受的服務也會大大不同，像那些擁有高收入且子女在外地、收入穩定的退休老人，大多會選擇高檔的老年公寓，享受居住、醫療、配套設施等各種周到的服務。

老年公寓70年代始建於北歐，現在在發達國家已經盛行。如新加坡專門建有為老年人提供居住的小區，屋內專門為老人設計，有方便輪椅，特製屋門等等，社會福利團體在公寓內經營社區服務站，有專門人員上門提供服務。日本也有「銀發住宅」，60歲以上的老年夫婦或單身老人可入住，有護士、保安等服務人員，提供細致完善的服務。我國一些開發商和經營者這幾年也愈發重視「銀發市場」，在一些城市建立了專門適合老年人居住的住宅，且前景看好，這也為我市的一些經營者開拓「老年市場」提供了一定的借鑒。

老齡化社會的到來不可避免，老年人這一龐大的群體日益得到政府的關注，如何讓「老者不再憂其屋」，讓更多的老年人安享晚年是我們今後需要解決的問題。老年公寓的出現無異為解決老年人養老問題提供了一種很好的解決辦法，只是作為一種新生事物，讓人們在短時間內接受和認同還需要一定的時間，但是我們相信時間不會太久，且人們不能拒絕這種趨勢，因為誰都無法拒絕老去！本報記者 王海霞