配建養老服務設施是什麼

① 居家養老服務用房是什麼意思

居家養老服務用房是指為居家老年人提供生活照料、文化娛樂、康復護理、精神慰藉等服務的場所。

居家養老服務用房應建設在地面一層，並與污染源、雜訊源及危險品存儲源等區域保持合理間距，出入口應設置無障礙通道，應滿足消防、疏散及救護等要求，內部應通水、通電、通網路等。對分期開發的地塊新建住宅小區項目，配建的居家養老服務用房應安排在首期，且不得拆分。

重要意義：

全面推進居家養老服務，是破解我國日趨尖銳的養老服務難題，切實提高廣大老年人生命、生活質量的重要出路；是弘揚中華民族尊老敬老優良傳統，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇。

是促進家庭和諧、社區和諧和代際和諧，推動社會主義和諧社會建設的重要舉措；也是加快發展服務業，擴大就業渠道和促進經濟增長的重要途徑。

② 惠州：新建住宅區需配建養老設施，與住宅項目同步交付使用

12月28日，澎湃新聞從廣東省惠州市人民政府官網獲悉，惠州市政府辦公室於近日印發《惠州市住宅區配建養老服務設施管理辦法的通知》（簡稱《通知》）。
《通知》要求，新建住宅區應按照每百戶不低於20平方米且最低套內面積不低於100平方米的標准配建養老服務設施。小型住宅開發項目可在相鄰附近區域適當集中配置。
對於已建成城區配建的養老服務設施不足的，所在縣、區政府要加強統籌協調，按照每百戶不低於15平方米且最低套內面積不低於100平方米的標准，通過新建、改建、購置、置換、租賃等方式進行配置，或結合城市功能優化和有機更新等統籌規劃配建。
對於此次文件的制定背景，惠州市政府發布的政策解讀提到，黨的十八大以來，對養老服務發展提出了一系列新思想新要求，深刻指出滿足數量龐大的老年群眾多方面需求、妥善解決人口老齡化帶來的社會問題，事關國家發展全局，事關百姓福祉，需要我們下大力氣來應對。為進一步規范惠州市行政區域內各類住宅區配建養老服務設施的規劃、建設、驗收、移交和使用管理工作，提升惠州市居家社區養老服務設施覆蓋率和居家社區養老服務能力，根據《中華人民共和國老年人權益保障法》、《國務院辦公廳關於推進養老服務發展的意見》、《廣東省養老服務條例》等法律、法規，制定《惠州市住宅區配建養老服務設施管理辦法》。
按照《通知》要求，新建住宅區配建養老服務設施按照《老年人照料設施建築設計標准》（JGJ450-2018）等要求配建。
其中，位置宜靠近小區廣場、綠地等公共活動空間，方便長者出入，便於服務轄區的老年人。應與社區管理、衛生、文化、教育、體育健身等配建的其他社區公共服務設施一並統籌規劃。
同時，養老服務設施應安排在建築物的首層或帶首層的連續樓層，如設置於連續樓層，首層面積不得低於100平方米，不得安排在建築物的地下層、半地下層和夾層。主要出入口應單獨設置，寬度不少於3米，同時應配建無障礙設施，並與市政道路聯通等要求。
按照《通知》內容，新建住宅區配建養老服務設施應與住宅項目同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。分期開發的新建住宅區項目，配建的養老服務設施應安排在首期建設和驗收，且不得拆分。
對於驗收和移交，《通知》明確了配建的養老服務設施竣工驗收時，住房城鄉建設主管部門和建設單位應當徵求同級長者服務部門的意見；明確了建設單位應當按照國有建設用地使用權出讓合同約定，將配建的養老服務設施無償移交要求和養老服務設施不動產轉移登記。
對於使用和管理，《通知》明確了配建的養老服務設施可採取國有企業統一運營、政府與社會資本合作等方式社會化運營。運營方在保障公益性和普惠性服務需求基礎上，可根據實際開展市場化運營；養老服務設施不得出租、轉讓或抵押，不得侵佔、損害或者擅自拆除。

③ 新建住宅區配建養老設施 給予嵌入式社區養老補貼

小區新建配套小區需配套建設幼兒園，那麼針對老人是否可配建托老等養老服務設施？根據《2017年廣州老齡事業發展報告和老年人口數據手冊》數據，截至2017年底，廣州市戶籍老年人口數161.85萬人，占戶籍人口的18.03％。越秀、海珠、荔灣人口老齡化超過20%，進入中度老齡化。

目前，養老機構布局與養老服務需求不匹配。今年市兩會期間，民進廣州市委員會提交集體提案《推進嵌入式養老機構進社區讓老年群眾在家門口幸福養老》，建議將養老服務設施納入新建居住區配建並制定設施標准。老城區和已建成居住區，可以整合長者飯堂、日托中心、星光老年之家等各類養老服務機構，通過購置、置換、租賃等方式建設嵌入式社區養老服務設施。
現狀
3個區進入中度老齡化
全市社區養老機構僅21家
從廣州市老齡委公布的數據來看，截至2017年底，越秀區、海珠區老年人口總數分別高達28．9萬人和25．13萬人，本區老齡化率分別是24.5％和24.2％；荔灣區和白雲區，分別為19.69萬人和16.53萬人，本區老齡化率分別是26.8％和16.7％。按照老齡化率劃分，人口老齡化率超過20％，進入中度老齡化。廣州市已有3個區進入中度老齡化（越秀區、海珠區、荔灣區）。
《推進嵌入式養老機構進社區讓老年群眾在家門口幸福養老》提案顯示，越秀、荔灣、海珠、天河等中心城區，老年人口多，但受制於用地、租金等因素，養老機構數量少、規模小、床位數少。如越秀區、海珠區，養老床位只有2276張和4516張，每千名老人擁有養老床位數僅為8張和18張；而白雲區擁有養老床位16665張，每千名老人擁有養老床位達到101張。
該提案顯示，目前廣州市養老服務體系是以居家為基礎、社區為依託、機構為補充。居家養老和社區養老是養老服務最主要的提供方式，但目前所提供的服務與群眾的需求還有較大的差距。2016年底市統計局「養老模式及需求」的調查顯示，在1829名受訪者中，82.8%家庭有老人，97.6%是家庭養老、2.0%是機構養老、社區居家養老只有0.6%；而他們對未來養老方式選擇是：家庭養老68.8%、機構養老15.3%、社區居家養老10.5%。
目前廣州市社區養老服務覆蓋面較廣的是長者食堂配餐服務，但社區養老機構只有21家，城市日間照料場所僅有床位3000多張。老年群眾需要的日托、全托、居家上門、短期住養照料、大病出院後康復護理、家庭喘息服務等服務尚未全面開展。
走訪
老人希望小區附近能提供半託管服務
為了解老年人對社區配套養老院的意願和設想，記者昨日走訪了廣州部分社區，詢問了當地老年居民的看法。受訪的大部分老年人對社區配套養老院的提議表示贊同。
光塔街社區居民黃婆婆今年81歲，是廣州本地人，由於兒女都各自成家，她獨自居住已經幾十年了。平日里，黃婆婆都自己打理家務，時常和朋友喝早茶，或在家附近遛彎兒，生活過得舒適愜意。
因為黃婆婆去年腰椎動過手術，腿腳越發不靈活，她便有了入住養老院的念頭。「雖然兒孫們每兩三天就會回家陪我，但年紀大了，若有人能時刻在身邊照應會更安全。」黃婆婆表示，若是入住養老院，首選離家近的。一來不用重新熟悉環境，能常與老朋友碰面；二來方便回家，和家人共敘天倫。因此，包括黃婆婆在內的大部分受訪老年人對社區配套養老院的提議表示認可，並充滿期待。
同樣是光塔街社區的居民戴阿姨，則比較認可半託管的服務方式。戴阿姨認為，自己手腳靈活，生活能夠自理，且家就在社區內，沒必要入住社區的養老院。若社會配套的養老院能夠像學生託管所一樣便再好不過，對於身體健康、腿腳便利的老人，白天提供「託管」服務，晚上讓老人回家休息，或者老人在家需要幫助的時候，養老院可以提供上門服務。如此老年人便可實現家中養老。
除了一日三餐、醫療保障、護理服務等剛需，受訪的大部分老年人還希望社區養老院具備娛樂休閑、陪聊等服務功能。家住東風路的鄧伯無兒無女，他比較關心臨終問題，「老人臨終時自理能力較差，心理也需要撫慰。希望配套的養老院能夠提供臨終關懷服務。」鄧伯說。同時，鄧伯也心存擔憂，社區養老院的服務質量會否後勁不足？
社區養老院收費方面，有老人提議，年滿一定年齡的老人，可免費享受養老服務。受訪的大部分老人表示，能夠接受的自費部分每月1000~2000元。
老人白天托養晚上回家可減少費用支出
《推進嵌入式養老機構進社區讓老年群眾在家門口幸福養老》提案稱，嵌入式養老模式是機構養老與社區居家養老融合。通過整合社區周邊養老服務資源，為老年人就近提供專業化、個性化、便利化的養老服務。民進廣州市委員會粟華英介紹，這樣的話，老年人足不出社區就能夠享受各種養老服務。老年人留在熟悉的環境中，得到生活和精神上的照顧，真正做到了不影響子女生活，又可以與子女多相處。
對於老人個人來說，就近養老，還可以有效減輕養老負擔。目前中高端民辦養老機構半自理老人每月需支付費用一般在5000元以上。而社區養老只需購買部分服務，或白天托養晚上回家，可以減少養老費用支出。對於機構來說，也可以避免高額初始投入。她認為，嵌入式社區養老機構降低用地要求，還可以通過小區配建、整合現有資源、盤活空置建築等方式建設，成本相對較低。
建議
打造「10分鍾社區居家養老服務圈」
《推進嵌入式養老機構進社區讓老年群眾在家門口幸福養老》建議，應完善《廣州市養老服務機構設施布局規劃》，進一步優化養老機構設施布局，將養老服務設施納入新建居住區配建並制定設施標准。老城區和已建成居住區，可以整合長者飯堂、日托中心、星光老年之家等各類養老服務機構，盤活小區會所、各級政府、事業單位的閑置物業和場地設施等資源，通過購置、置換、租賃等方式建設嵌入式社區養老服務設施。降低准入門檻，支持社會力量利用舊城區閑置物業或在新建住宅區內建設社區嵌入式養老機構。
該提案同時表示，可以借鑒上海經驗，探索發展社區綜合為老服務中心和長者照護之家兩種社區嵌入式養老服務，打造「10分鍾社區居家養老服務圈」。
給予嵌入式社區養老補貼
民進廣州市委員會認為，應給予嵌入式社區養老補貼政策，可以借鑒北京市社區養老服務驛站運營管理經驗，給予服務流量補貼、托養流量補貼和連鎖運營補貼等三種補貼。
民進廣州市委員會還建議，引導社會力量參與嵌入式社區養老機構運營。按照其建議，應以「公建民營」模式為主導，鼓勵社會力量參與嵌入式社區養老機構運營。同時，鼓勵品牌機構連鎖經營嵌入式社區養老機構，共享團隊、醫療、物資采購等資源，降低經營成本，打造社區平價養老服務平台。此外，鼓勵養老機構開展嵌入式連鎖經營、多點經營、延伸服務鏈，提高居家社區為老服務的可及性和便利性。

④ 惠州：新建住宅需配建養老設施

近日，惠州市人民政府辦公室印發《惠州市住宅區配建養老服務設施管理辦法》，自2022年1月17日起施行，有效期5年。
辦法要求，新建住宅區應按照每百戶不低於20平方米且最低套內面積不低於100平方米的標准配建養老服務設施。小型住宅開發項目可在相鄰附近區域適當集中配置。
已建成城區配建的養老服務設施不足的，所在縣、區政府要加強統籌協調，按照每百戶不低於15平方米且最低套內面積不低於100平方米的標准。
養老服務設施應安排在建築物的首層或帶首層的連續樓層，如設置於連續樓層，首層面積不得低於100平方米，不得安排在建築物的地下層、半地下層和夾層。
新建住宅區配建養老服務設施應與住宅項目同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。分期開發的新建住宅區項目，配建的養老服務設施應安排在首期建設和驗收，且不得拆分。

⑤ 養老建築形式

與社區共同建設

在目前國內的養老地產項目中，較為常見的一類開發形式是建設養老社區，或依託社區建設各類養老居住產品。例如專門建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。具體來講，可分為以下4種模式：

模式1：專門建設綜合型養老社區

綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建築之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。

綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產生護理需求。因此在開發建設時，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住產品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時，可以居住在一般的養老住宅中；當需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施(圖1)。

通常來講，由於城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式，實現與郊外的環境協調。在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期後，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等。

圖1 綜合型養老社區中應包括多種類型的養老居住產品，以及相應的配套服務設施

模式2：新建大型社區的同時開發養老組團

一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。

開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。

以廣東惠州某項目為例，其總用地面積約2萬畝，總建築面積720萬平方米，開發商從中劃出150畝地進行養老社區建設，計劃建設約18萬平方米的養老住宅產品。從規劃布局來看，養老社區靠近整體項目的中心商業服務設施布置，方便老人到達和使用(圖3)。養老住宅樓棟在規劃布局時形成多個小型居住組團，分別針對自理老人和半自理老人，其中半護理組團靠近醫院和康復中心，並設置連廊連接，以滿足老人就近醫療的需求。

模式3：普通社區中配建各類養老產品

據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由於生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更願意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求(圖4)。這種「全齡社區」的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情，將會是較受歡迎的一種養老居住模式。

普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

普通社區中還可以配建養老公寓，其經營方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時，建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施，兼顧對外經營，同時也便於對養老公寓進行單獨管理。

模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施

據資料顯示，一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高於遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低於遠郊區縣，由此可見城區對於養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建築(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少，易於復制和實現連鎖經營。

此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施，其服務范圍往往輻射周邊多個社區，因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，並考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務。

2

與相關設施並設

養老地產項目除了依託社區共同建設外，還可以與一些其他設施結合，共同進行建設，例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢，使養老產品和相關設施實現互惠互利。常見的開發模式有以下幾種：

模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施

目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種「醫養結合」模式的特點在於，能夠將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時，還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用於開辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的養老居住需求。

以日本六甲老年公寓為例，開發企業將老年公寓與建立了合作關系的醫療機構鄰近設置在一起，當老人遇到突發疾病時，醫療機構可以做出迅速反應，令入住其中的老年人感到十分安心。

模式6：養老設施與幼兒園並設

養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人願意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似，若將這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。

在日本，老年設施與幼兒園共同設置的情況比較常見，其設計形式可以是在同一棟建築內的不同樓層，或是分別設在不同樓棟，共用庭院及室外活動場地。以日本幸朋苑老人院為例，其建築首層設置了一所幼兒園(圖7)。老人平日可以與兒童共同開展做手工、唱歌等活動。老人在二層的室外平台休息時，也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設計方式對於消除老年人的孤獨感很有幫助。

隨著我國的人口結構向高齡化、少子化逐漸發展，一些幼兒園或小學在未來很可能出現空置，將這些建築部分改造為養老設施的情況將會逐漸多起來(見模式15)。

模式7：與教育設施結合，建設養老公寓

與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多「高知老人」在退休後希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，並讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

美國拉薩爾村養老社區就將老年公寓建在一所大學的旁邊，老人可以參與大學課程的學習，並利用大學的公共設施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平，他們希望能夠獲得終身學習的機會，使自己的人生更加充實。由此可以看出，養老地產項目的開發不僅在於硬體設施等物質條件的營造，還應從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠「老有所學」、「老有所為」，實現自我價值。

3

與旅遊或商業地產結合

養老地產與旅遊、商業地產共同開發，也是較為常見的一種形式。

模式8：在旅遊風景區中開發養老居住產品

養老地產與旅遊、休閑、養生產業相結合是較為合適的一種模式。目前市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅遊地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、雲南等地。

此類項目的用地規模往往較大，各類居住產品、服務設施容易較為分散，因此在規劃設計時，應將養老居住產品相應地集中布置，並注意就近設置配套服務設施，節省服務管理的人力，避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。

一些與風景資源結合的項目中，老人可能僅在一年裡的某個季節或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養老居住產品的創新，例如設計新型的養老公寓(圖8)，既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長期療養的需求，還可以供老人與多位子女聚會慶祝、老人與多位朋友結伴度假等。同時，養老公寓的居室還可轉變為賓館客房，供公司集體開會、培訓使用。這種適應性強、靈活可變的產品形式有利於開發管理者實現多種經營。

模式9：與商業地產結合，開發老年公寓

在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對於一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不願放棄城區的優質醫療資源。特別是一些高端養老客戶群，他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

由於城區內的土地價格較高，開發者通常會選擇較為集約的開發模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建築中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位於東京灣畔的一處新興高檔生活區內，周邊1公里范圍內配有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學等配套設施。老年公寓採取復合居住模式，同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產品(圖9)，使出租對象多樣化，從而降低運營風險。設計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。

4

與國際品牌接軌

這類開發模式指與國際養老專業品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發養老產品。常見的有以下兩種模式：

模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施

目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家(如中國)拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。對於我國而言，能夠藉此機會引入外資，並學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

模式11——與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式

最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，並希望能夠將其在國內推行和實現，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其「本土化」。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老產業發展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利「落地」，需要適當轉化。

例如我國老年人的居住習慣更加重視房間朝向和節能，他們比較喜歡南向，喜歡陽光和自然通風，重視節約用電，不習慣長時間使用空調。諸如這些因素都會對養老項目的規劃形式、建築設計、運營管理模式產生影響。如果對我國國情不夠了解，直接「生搬硬套」，就容易產生很多問題。

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以其他方式轉型

除上述幾類開發模式之外，當前市場上還出現了很多其他形式。具體說來，有以下幾種：

模式12——與保險業結合，利用險資投資養老地產

目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特徵來看，由於其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。

模式13——與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產

在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

模式14——利用自身獨特資源轉型開發養老地產

在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用於養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。

模式15——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施

可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建(圖11)。隨著我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展，幼兒園或小學很有可能空置下來，將這些建築部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

這種開發模式的重點在於，需要選擇便於進行適老化改造的建築。例如注意建築的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常採用框架式結構的建築可改造性較強，內部牆體移位相對靈活，更有利於進行改建。

養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物，在開發模式、經營管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產的開發並不因市場的缺乏而變得容易，開發者要做好承擔風險的准備。在項目策劃之初，就需要對養老地產的各環節進行整體把握，系統化思考，從而明晰自身適合的開發類型和可利用的資源；在進行養老居住產品的設計時，應充分挖掘我國老年客戶群的特徵，創造出適應中國國情的產品類型。

⑥ 惠州發文，新建住宅需配建養老設施，不得安排在地下層、夾層！

近日，惠州市人民政府辦公室印發《惠州市住宅區配建養老服務設施管理辦法》（以下簡稱辦法）。本辦法自2022年1月17日起施行，有效期5年。

《惠州市住宅區配建養老服務設施管理辦法》共十九條，全文分為總則、規劃和建設、驗收和移交、使用和管理四方面內容。

辦法要求， 新建住宅區應按照每百戶不低於20平方米且最低套內面積不低於100平方米的標准配建養老服務設施。小型住宅開發項目可在相鄰附近區域適當集中配置。

已建成城區配建的養老服務設施不足的，所在縣、區政府要加強統籌協調，按照每百戶不低於15平方米且最低套內面積不低於100平方米的標准。

養老服務設施應安排在建築物的首層或帶首層的連續樓層，如設置於連續樓層，首層面積不得低於100平方米，不得安排在建築物的地下層、半地下層和夾層。

新建住宅區配建養老服務設施應與住宅項目同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。分期開發的新建住宅區項目，配建的養老服務設施應安排在首期建設和驗收，且不得拆分。

解讀：

規劃和建設：明確了配建面積標准、設計規范要求。明確了新建住宅區按照每百戶不低於20平方米且最低套內面積不低於100平方米的標准配套養老服務設施；已建成城區配建的養老服務設施不足的，按照每百戶不低於15平方米且最低套內面積不低於100平方米的標准；住宅區配建養老服務設施與住宅項目同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用，配建養老服務設施應安排在首期建設和驗收，不得拆分。

驗收和移交：明確了配建的養老服務設施竣工驗收時，住房城鄉建設主管部門和建設單位應當徵求同級長者服務部門的意見；明確了建設單位應當按照國有建設用地使用權出讓合同約定，將配建的養老服務設施無償移交要求和養老服務設施不動產轉移登記。

使用和管理：明確了配建的養老服務設施可採取國有企業統一運營、政府與社會資本合作等方式社會化運營。運營方在保障公益性和普惠性服務需求基礎上，可根據實際開展市場化運營；養老服務設施不得出租、轉讓或抵押，不得侵佔、損害或者擅自拆除。

惠州市住宅區配建養老服務設施管理辦法

第一條 為規范住宅區配建養老服務設施的規劃、建設、驗收、移交和使用管理工作，積極應對人口老齡化，促進惠州市養老服務事業高質量發展，根據《國務院辦公廳關於推進養老服務發展的意見》（國辦發〔2019〕5號）、《自然資源部關於加強規劃和用地保障支持養老服務發展的指導意見》（自然資規〔2019〕3號）、《廣東省養老服務條例》（省人大常委會公告第22號）、《廣東省人民政府辦公廳關於印發廣東省加快推進養老服務發展若干措施的通知》（粵府辦〔2019〕23號）以及其他相關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於全市住宅區配建養老服務設施的規劃、建設、驗收、移交和使用管理工作。

第三條 養老服務設施是指專門為老年人提供生活照料、康復護理、託管照護、醫療衛生等服務的房屋和場地設施。住宅區配建養老服務設施主要用於居家社區養老服務。

第四條 新建住宅區配建養老服務設施應當符合當地控制性詳細規劃和養老服務設施建設專項規劃，按照《城市公共設施規劃規范》（GB50442-2008）、《城鎮老年人設施規劃規范》（GB50437-2007）、《城市居住區規劃設計標准》（GB50180-2018）、《老年人照料設施建築設計標准》（JGJ450-2018）和《惠州市城鄉規劃管理技術規定》等標准要求規劃配建。

第五條 新建住宅區應按照每百戶不低於20平方米且最低套內面積不低於100平方米的標准配建養老服務設施。小型住宅開發項目可在相鄰附近區域適當集中配置。

第六條 已建成城區配建的養老服務設施不足的，所在縣、區政府要加強統籌協調，按照每百戶不低於15平方米且最低套內面積不低於100平方米的標准，通過新建、改建、購置、置換、租賃等方式進行配置，或結合城市功能優化和有機更新等統籌規劃配建。

第七條 新建住宅區配建養老服務設施按照《老年人照料設施建築設計標准》（JGJ450-2018）等要求配建：

（一）位置宜靠近小區廣場、綠地等公共活動空間，方便長者出入，便於服務轄區的老年人。應與社區管理、衛生、文化、教育、體育健身等配建的其他社區公共服務設施一並統籌規劃。

（二）應安排在建築物的首層或帶首層的連續樓層，如設置於連續樓層，首層面積不得低於100平方米，不得安排在建築物的地下層、半地下層和夾層。主要出入口應單獨設置，寬度不少於3米，同時應配建無障礙設施，並與市政道路聯通。

（三）配建的養老服務設施除依法驗收合格外，還應達到移交後通過簡單裝修即可投入使用的標准：牆體四白落地，水泥地面平整，門窗和廁所完善，水、電、氣、無障礙等設施齊全，預留有線電話、有線電視、寬頻網線等埠，具備正常使用功能。

（四）移交時房屋室內凈高不低於2.7米。

（五）消防設施的配置應符合建築設計防火規范的有關規定，其建築耐火等級不低於二級。

第八條 新建住宅區配建養老服務設施應與住宅項目同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。分期開發的新建住宅區項目，配建的養老服務設施應安排在首期建設和驗收，且不得拆分。

第九條 出讓住宅用地涉及配建養老服務設施的，在土地出讓公告中應當明確配建、移交的養老服務設施的條件和要求。自然資源主管部門每半年將出讓土地配建養老服務設施情況書面告知同級長者服務部門。

第十條 自然資源主管部門在審查新建住宅項目建設工程設計方案時，應當將規劃設計條件、國有建設用地使用權出讓合同的要求納入審查范圍。對不符合規劃條件、養老服務設施規劃設計標准和規范要求的，不予核發建設工程規劃許可證，不予通過規劃核實。

第十一條 配建的養老服務設施竣工驗收時，住房城鄉建設主管部門和建設單位應當徵求同級長者服務部門的意見。住房城鄉建設主管部門每半年將竣工驗收情況書面告知同級長者服務部門。

第十二條 建設單位應當按照國有建設用地使用權出讓合同的約定，將配建的養老服務設施無償移交所在鄉鎮政府（街道辦）按照規劃用途安排使用，鄉鎮政府（街道辦）可委託所在縣、區長者服務部門按照規劃用途統籌使用。

第十三條 住宅區配建養老服務設施不屬於住宅區公用建築，不動產測繪機構開展首次登記權籍調查時，應當對養老服務設施獨立測量及計算面積，權籍調查報告應註明養老服務設施對應的不動產單元。建設單位在申請辦理住宅區配建養老服務設施不動產首次登記的同時，可會同所在鄉鎮政府（街道辦）一並申請不動產轉移登記。將未及時移交的建設單位列入失信黑名單，並依法依規實施聯合懲戒或在後續該建設單位在惠其他工程開發建設中予以限制。土地使用權用途及使用年限參照城鎮住宅用地，不動產登記簿及不動產權證書備注「屬養老服務設施」。

第十四條 住宅區配建的養老服務設施物業管理費參照居民普通住房標准確定。

第十五條 鼓勵採取國有企業統一運營、政府與社會資本合作等方式進行社會化運營，提高配建養老服務設施利用效率和服務質量。

採用社會化運營的，由鄉鎮政府（街道辦）無償或低償提供養老服務設施。運營方按照相關標准進行改建裝修和設施配置。運營方在保障公益性和普惠性養老服務需求基礎上，可結合實際提供符合老年人需求的經營性項目。

第十六條 各縣、區政府應加強對住宅區配建養老服務設施的規劃、建設、移交和使用管理工作的組織領導。各縣、區長者服務部門應履行監管職責，加強對住宅區配建養老服務設施運營工作的指導和監督。自然資源、住房城鄉建設、鄉鎮政府（街道辦）及其他相關單位要認真履行職責，加強協調配合。

第十七條 住宅區配建的養老服務設施必須用於提供各類養老服務，不得出租、轉讓或抵押，不得侵佔、損害或者擅自拆除。

第十八條 各級各有關部門及建設單位未履行職責，造成應配建而未配建養老服務設施或養老服務設施不符合配建標准和要求的，依法追究相關責任人責任。

第十九條 本辦法自2022年1月17日起施行，有效期5年。

⑦ 民政部要求到2022年 社區養老設施配建率達100%

記者從民政部獲悉，日前已印發關於進一步擴大養老服務供給促進養老服務消費的實施意見，對滿足老年人多樣化多層次養老服務需求提出17條具體措施，其中明確要求到2022年社區100%配建養老服務設施。
為加強社區養老服務設施建設，意見提出要實施社區養老服務設施建設行動計劃，指導、督促和檢查各地確保新建住宅小區配套養老服務設施，老舊小區通過政府回購、租賃、改造等方式因地制宜補足養老設施，到2022年100%配建養老服務設施；2020年底前對所有納入特困供養、建檔立卡范圍的高齡、失能、殘疾老年人給予最急需的適老化改造；2022年底前培養培訓200萬名養老護理員、10萬名專兼職老年社會工作者。
意見還要求，到2022年，力爭所有街道至少建有一個具備綜合功能的社區養老服務機構，有條件的鄉鎮也要積極建設具備綜合功能的社區養老服務機構，社區日間照料機構覆蓋率達到90%以上；養老機構護理型床位佔比不低於50%；每個縣至少建有一所以農村特困失能、殘疾老年人專業照護為主的縣級層面特困人員供養服務設施。