『壹』 「以房養老」靠譜嗎
7月1日起，我國「以房養老保險」開始在北京、上海、廣州、武漢4地進行為期兩年的試點。對此，市場反應不一。有人認為這種養老方式不可取，房產為何不留給子女反而抵押給保險公司？有人擔心將房產抵押給保險公司後，房價上漲了怎麼辦？也有人質疑，是不是政府就此卸下了居民養老的責任？究竟應該如何看待「以房養老」這種保險方式？
【以房養老保險】是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。在該模式下，擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
本期話題：「以房養老」靠譜嗎？
在線律師：陳軍
問題一：房地產市場存在許多不確定因素，如何評估抵押房產的價值？
律師解讀：我國房地產市場本身還處在不太成熟的階段，房價不太穩定，如何評估抵押房產的價值？這對於尚屬新生事物「以房養老」政策實施中的保險公司和老年消費群體來說都是非常擔憂的事情。
中國保監會6月23日發布的《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下簡稱「指導意見」）指出房產價值應當聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估，費用由保險公司和消費者共擔。「以房養老」期間房子升值、貶值了，保險公司都必須告知這種變動對年金領取的影響。這從一定程度上打消了消費者的部分顧慮，但如何評估細則還有待進一步完善。
問題二：房子一旦「交」出去，是不是就拿不回來了？
律師解讀：根據試點細則，可以通過兩種方式拿回自己的房屋和產權：
第一，在猶豫期內反悔，為保障老年人的權益，《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》規定，參與「以房養老」的「客戶的猶豫期不得短於30個自然日」，這比一般保險產品10天的猶豫期增加了一多半；
第二種方式是超過猶豫期後，老年人可以採用退保的方式拿回自己的房屋和產權，但與任何商業保險的退保程序一樣，抵押人將不可避免地承擔一部分提前退保的損失，根據《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》的規定，保監會要求保險公司每年必須公布房產價值情況，以及退保剩餘價值，以便老年人在選擇提前退保時可以根據實際發生的退保損失衡量利弊。
問題三：4城市率先試點，「以房養老」離成都有多遠？適合全國普遍推行嗎？
律師解讀：自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。
成都作為我國西南地區的重要城市，經濟發展最快的城市，接納吸收新鮮事務的能力較強。如果下一步國家擴大試點的話，成都絕對是不二的選擇。但何時在成都施行，仍是未知數。
國家在北京、上海、廣州、武漢進行「以房養老」的試點證明該養老方式具有很大的可行性，但是是否適合全國推行還需要根據以上四城市的試點的情況來確定，同時根據試點情況進一步制定完善的「以房養老」法律政策。
無論進小范圍內的試點還是全國推廣，「以房養老」商業保險是一種市場化的運作，其推行和發展受多種因素的制約，有限的受眾、較高的門檻決定了其「小眾」屬性，不會成為養老的主流方式。
關於以房養老，網友擔心：
既然有了養老保險，為什麼還要「以房養老」，這是政府在甩包袱嗎？
律師解讀：「以房養老」在房產價值日漸增長的時候應運而生，必有其價值。
①隨著「老齡化」加速到來，養老金「缺口」在不斷變大，政府越早探索養老保障問題，則對國家養老事業的發展越有利；
②盤活老人所有的房產，有助應對剛需購房的要求；
③改變傳統家庭養老模式，減輕家庭養老的負擔等。
同時有鑒於，開展「以房養老」在國外一些國家已有成熟的做法。這次國務院《意見》，提出開展這方面的試點，是積極慎重穩妥的，目的是探索構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。重點為城鄉「三無」老人，低收入老人，經濟困難的失能、半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務，進一步明確了政府的兜底責任，對城鄉困難老年人是利好消息。在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務，「以房養老」是市場化運作的一種高端化服務，是自願的、自主選擇的行為。
如果房產在抵押期間增值了，增值收益是不是全被保險公司收走了？
律師解讀：保監會對此次「以房養老」的產品設計了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產品，保險公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產品，保險公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬於投保的老人。而不管是哪種類型的產品，您在辦理「以房養老」期間房子升值、貶值了，保險公司都必須告知這種變動對年金領取的影響。
如果抵押期間房價跌了，或者抵不上保險本息了該怎麼辦？
（以上回答發布於2016-11-24，當前相關購房政策請以實際為准）
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『貳』 你覺得以房養老可行嗎為什麼
當然可行了，房子是我們很多普通人最大的財產了，但是它屬於固定資產，人死了也帶不走。所以在晚年時候，用房子來抵押，獲得養老資金，也能讓生活過得舒心。