物業公司在養老產業中有什麼優勢

⑴ 什麼是中國養老的未來發展方向

1、老年照護服務體系建設仍將是未來發展重點

第四次中國城鄉老年人生活狀況抽樣調查的相關數據顯示，2015年全國失能、半失能老年人4063萬人，占老年人口的18.3%;高齡(80歲及以上)老年人口佔13.9%，達到3100萬。他們當前的養老服務需求已經凸顯，對養老設施、醫療、護理等一系列養老服務提出更高要求。預計到2026年，隨著上世紀四十和五十年代出生的低齡老人集體邁向高齡階段，我國養老產業界將形成空前的照護壓力。但是從我國老年照護體系的發展現狀來看，還相當薄弱，養老機構維持在以保障基本生活為主，以健康老年人為主，以保障貧困人口為主的傳統格局。

截至2015年底我國358.1萬張養老機構床位中，年末收住老年人214.7萬人，接收的失能半失能老人僅63.7萬人，占總體收住人數的比例僅為29.7%，說明護理型床位依然不足。同時，人才隊伍建設方面，全國僅30萬養老護理人員。

根據《國務院辦公廳關於全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》(國辦發〔2016〕91號)等文件中有關「將養老資源向失能、半失能老年人傾斜，進一步擴大護理型服務資源」的要求，2017年，我國還將實施有行動力的老年照護服務體系建設推進方略，加緊建設以養老護理人員隊伍、養老護理教育培訓、養老護理技術標准、養老護理設施、養老護理政策、養老護理管理體制和運行機制為內容的養老照護服務體系，滿足符合老人身心特徵的護理需求。

2、2025年前後將形成供需兩旺的良好態勢

未來，中國老齡產業的市場供給將更加充裕。當前，由於只有部分剛性有效需求，老齡產業的供給沖動被巨量無效需求所壓抑。隨著剛性有效需求的快速增長，預計在2020年前後，巨量市場供給將得到釋放，老齡產業市場供求矛盾將得到緩解，但仍然潛伏巨量供給沖動，並在2025年前後隨著黃金井噴期的到來得到充分釋放。需要關注的焦點是，要跟蹤有效剛性需求的變化態勢設計產業的發展戰略和運營策略，尤為重要的是在剛性有效需求戰略的導向下發展有效產業鏈、培育成熟業態，為迎接黃金井噴期到來做好充分准備。

3、縣鄉兩級將是未來養老服務體系建設重點

隨著我國城鎮化的建設，老年人口城鎮化也將成為我國老齡化的一大特點。2016年9月30日，《國務院辦公廳關於印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》(國辦發〔2016〕72號)出台，要求戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人以上;到2020年，全國戶籍人口城鎮化率提高到45%。按照2015年底全國老齡化平均程度16.1%測算，每年將有200餘萬老年人城鎮化。

同時，《中國流動人口發展報告2016》顯示，我國流動老人數量已佔2.47億流動人口總數的7.2%，他們向非中心城市地區的流動比例正在提升。結合我國城鎮化的發展特徵以及《國務院辦公廳關於印發社會養老服務體系建設規劃(2011-2015年)的通知》(國辦發〔2011〕60號)等文件的有關要求，這些即將城鎮化的老年人口將集中於縣和鄉鎮，對未來我國縣鄉兩級的養老服務提出較大需求。

此外，益養老認為，根據《2016中國民政統計年鑒》，2015年底，全國社區養老機構和以及互助養老設施共8.8萬個，其中農村社區服務機構和互助養老設施7.2萬個，81.7%的社區居家養老服務設施分布在農村。即使在養老產業發展較為迅速的浙江省，城市社區居家養老服務設施雖已基本實現全覆蓋，但功能不夠完善，很多偏重文體娛樂功能，而康復護理、精神慰藉等服務功能十分不足。隨著城鎮化的發展，縣鄉兩級養老服務體系發展將承受更大的服務壓力，需要加大建設力度。

⑵ 養老行業市場分析是什麼

養老行業市場分析：

1、養老服務需求空間較大

據2019年8月國務院部署擴大養老服務供給促進養老服務消費常務會議指出，以需求為導向發展養老服務，是應對老齡化、提升老年人生活質量的重要舉措。我國養老服務的需求主要包括醫療服務需求、護理服務需求、家政服務需求。

2、養老服務供給逐年增長

我國養老服務供給的主體是公辦養老機構，據國家民政部公布數據，2010-2019年，我國各類養老服務機構和設施數量逐年增長。據民政部在2020年10月新聞發布會上的數據顯示，截至2020年6月底，全國養老機構和設施總數為22萬個。

3、養老床位缺口較大

2010-2019年我國及養老機構床位整體呈穩步上升增長趨勢，從2010年的315萬張增至775萬張。截至2020年6月底，全國養老機構床位有790多萬張。

面對逐年增長的老年人口數，我國每千名老年人擁有養老床位數增速緩慢，我國仍面臨養老床位缺口較大的問題。2010-2016年，我國每千名老人養老床位數整體呈上升趨勢。

4、政策推動養老服務將加速發展

2021年3月《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出，「十四五」期間大力發展普惠型養老服務，支持家庭承擔養老功能，構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系。

5、完善社區居家養老服務網路，推動專業機構服務向社區延伸，整合利用存量資源發展社區嵌入式養老；支持培訓療養資源轉型發展養老，加強對護理型民辦養老機構的政策扶持等。未來，隨著我國老齡化程度的加深，我國養老服務政策的推動下，我國養老服務行業將加速發展。

⑶ 養老地產是什麼有哪些優勢

養老地產主要針對老人居住的房產,它結合了養老這一社會主題和地產的商業概念,針對老年人的特點,滿足老年人的養老需求所打造的一種全新房產模式。
養老地產要具備三種功能,即為老年人長期生活提供經濟供養、生活照料和精神慰藉。
養老地產應該具備醫院和社區醫療單位。考慮到老年人的身體狀況變差,疾病會給身體帶來一定的不便,尤其是突發性的疾病需要得到及時治療,所以養老地產的周圍要有相應的大中型醫療機構,以便能夠使患病老人得到及時的搶救和治療。
拿北京市首個共有產權養老設施的試點項目雙橋恭和家園來說,它也是北京市首個按照《養老設施建築規范》要求打造的社區。在社區內,有醫療衛生站和養護中心,能夠為老年人提供基礎診療,頭疼腦熱的疾病不出門就可以得到治療。在社區的周圍還有民航總院、朝陽區中西醫結合急診搶救中心、雙橋醫院、管庄中醫院、朝陽醫院分院等大中型醫療機構。即使老年人突發疾病,也可以通過社區與以上醫療機構之間的綠色通道,得到及時的診治。

⑷ 小區適老化改造成大勢 房企、物企如何發力「第二賽道」

2022年的政府工作報告提出，有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建築和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造。

其中，推進無障礙環境建設和適老化改造方面，在我國房地產領域並不陌生。早在今年之前，不少房企就已積極布局養老產業，有業內人士認為，如果形成了一定規模效應，無障礙環境建設和適老化改造可以成為房企的「第二賽道」；而物業公司在這一領域有先天優勢，也可將其發展成增值服務的亮點。值得關注的是，未來房企和物業公司，在這一領域該如何發力？業務模式方面又將如何調整？

今年的政府工作報告中提出「推進無障礙環境建設和適老化改造」。圖片來源/IC photo

老舊小區適老化改造更為迫切

隨著人口老齡化的來臨，城市、社區、家庭的空間都急需推進無障礙環境建設和適老化改造，從而為居家養老、就近養老提供支撐。今年的政府工作報告中就提出，有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建築和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造。

此前的2月21日，國務院印發的《「十四五」國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》也提出，「十四五」時期，新建城區、新建居住區配套建設養老服務設施達標率要達到100%。與此同時，提升社區和家庭適老化水平，有序推進城鎮老舊小區改造，完成小區路面平整、出入口和通道無障礙改造、地面防滑處理等，在樓梯沿牆加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅等，做好應急避險等安全防護；有條件的小區可建設涼亭、休閑座椅等。

事實上，雖然部分品牌開發企業在房地產細分領域籌謀多年，配套養老功能的樓盤項目也已有所嘗試，但大部分項目中，很少出現以老年人口作為主體進行的空間設計，也很少有無障礙的設計，這一問題在老舊小區內尤為突出。

在接受新京報記者采訪時，全國政協委員莫天全指出，目前部分老舊小區沒有物業服務或者物業服務相對簡單，僅提供保潔、垃圾清運等基礎項目，不足以助力適老化改造，「這樣的小區在大中城市佔比較高，也是改造難度最大的。但與此同時，老齡人口在這樣的小區佔比卻很高，改造需求更為迫切。」

在莫天全看來，適老化改造要有先後、有層次、因地制宜地推動。在新小區開工建設的同時，就要考慮到適老化需求的建設，為未來養老做准備，而不是等到後期改造。而對於適老化改造難度較大的老舊小區，建議將項目市場化，挑選條件適當的小區，引入專業的養老機構來進行改造設計，打造適老化樣板工程；然後總結經驗，擴大適老化項目的成果，以點帶面鋪開。

適老化改造或能成為房企「第二賽道」

當前，適老化改造已是大勢所趨。從房企層面來看，安馨康養集團董事長鄂俊宇認為，存量物業、適老化改造是房企必然面臨的發展路徑，如果房企意識不到這是長期趨勢，不為此趨勢做內功儲備，包括人才結構、運營模式進行相應改變，沒有存量改造的能力，在地產增量收縮背景下，可能會逐步退出市場。

近年來，已有不少房企紛紛布局城市更新、老舊小區改造，但涉及養老領域的無障礙環境建設和適老化改造，則更為細分。這對於房滑緩企而言，機遇與挑戰並存。

「對於無障礙環境建設和適老化改造來說，本身就存在著諸多機遇，如果形成了一定規模效應，可以成為房企的『第二賽道』，提高房企的營收來源，擴大市場空間，同時也有利於品牌溢價率的提升。」全國人大代表、58同城CEO姚勁波如是說。

不過，姚勁波同時強調，相對於開發行業，適老化改造尤其是在老舊小區進行適老化改造，本身面臨的挑戰並不小，對房企來埋讓頃說面臨著資金缺口大、各方利益平衡難度大以及長期維護壓力等諸多問題，想要在短時間內快速形成一套統一的操作模式，並通過規模優勢取勝，可能性極小。

在鄂俊宇看來，房企切入適老化改造這一領域，最關鍵的是需要在戰略和觀念認知上進行轉變，即從過去類金融化銷售型物業形態向持有、運營型轉變，從原來高投入、高周轉，以及伴隨而來的有可能是高利益、高風險的模式，轉向小投入、長周期、掙慢錢的模式。「這需要看房企在戰略和認知上是否有決心，有沒有足夠耐心願意為這一機遇深耕。此外，在財務指標上，房企也需要對團隊考核指標有個重新定義，如果依然用原先的思維或模式來考量，可能很難適應和堅持。」鄂俊宇如是說。

而彎陸在具體發展路徑上，姚勁波指出，對房企而言，重要的是要因地制宜，「南北方的適老化有明顯差異，一二線城市和三四線城市的適老化需求不同，養老有共性需求，但更重要的是個性化需求，需要在了解各地風俗習慣、地理環境等諸多差異後，有針對性開展改造建議，並不斷落地和優化改造方案。」

物企「前期准備」尚不充分，未來有望突圍

值得一提的是，適老化改造方面，物業企業有其先天優勢。恰如江蘇三三德玖物業服務有限公司董事長林志偉所言：物業服務可以零距離貼近，可轉變「不捨得花錢養老」的傳統養老觀念，使養老轉變為養生；也可以轉變商業化服務模式，提倡社會化和公益化養老。此外，在政府決策指導下，可實現小投入大產出，引導社區養老形成共識。

不過，截至目前，物業企業在居家養老、適老化改造方面尚未探索出較成功的先例。那麼，物業企業目前面臨哪些挑戰？又該如何調整？

鄂俊宇指出，居家養老、適老化改造是物業企業介入康養社區服務一個較好的路徑。目前的問題在於，物業企業對適老化改造這一特殊模式理解得還不夠深入，對於客群需求、服務標准可以選擇的合作方范圍較窄，尤其在沒有形成規模化的樣板和示範時，物業企業可能會淺嘗輒止。「物業企業需要有耐心，將它當作一個重要的必選項或長期業務，才能迎來較成熟的發展模式。」鄂俊宇稱。

姚勁波指出，物業企業目前的主要工作依然體現在保潔和安保兩項，雖然一些品牌物業企業也在不斷推出各類增值服務，但其收益所佔比重很小。同時，提供居家養老相配套的專業服務，本身專業度高求較高，沒有經過專業培訓的人員也很難勝任此類工作。對於物業企業來說，如果要大規模進入，必然在前期需要大量人員和資金投入，但在現實中，物業企業目前在這方面所做的前期准備並不充分。

「隨著改造標准不斷完善，居家養老配套服務標准逐步確立，物業企業的參與度一定會明顯提升，也將誕生一批以優質養老服務為特色的企業品牌。」姚勁波如是說。

⑸ 什麼是養老模式，有幾部分組成

1、家庭養老，即老年人居住在家中，主要由具有血緣關系的家庭成員對老年人提供贍養服務的養老模式。主要在以東方文化為底蘊的日本、新加坡等國家。這種模式適合不願意脫離熟悉環境且子女有經濟能力、閑暇時間、照顧精力和照顧意願的老年人。

2、居家養老，即老人居住在家中，由社會來提供養老服務的一種養老方式。歐美等發達國家佔主要。該模式適合子女無暇照顧，有一定自理能力且不願意離開原有熟悉環境的老年人。

3、機構養老，即將老人集中在專門的養老機構中養老的模式。主要有：養老院、護理院、臨終關懷機構。

4、其他養老模式。1）互助養老；2）以房養老；3）旅遊養老；4）候鳥式養老；5）異地養老；6）鄉村田園養老

(5)物業公司在養老產業中有什麼優勢擴展閱讀：

2017年28日國務院印發的《「十三五」國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》（國發〔2017〕13號）提出，到2020年，居家為基礎、社區為依託、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系更加健全。

（一）居家養老

和世界上任何國家一樣，我國將以居家養老為主。但是，我國家庭規模小型化和「4－2－1」結構家庭日益增多，傳統意義上的居家養老模式發生重大變化，需更多藉助於社區服務和專業化養老服務機構。其中，長期照料、精神慰藉、臨終關懷等老年護理服務蘊涵著巨大的社會需求。

優點：符合中國傳統的養老習慣和觀念，成本低。

問題：隨著中國家庭人口模式的變化，子女少老人多已經成為嚴峻的現實；居家養老越來越困難。

（二）機構養老

是指為老年人提供飲食起居、清潔衛生、生活護理、健康管理和文體娛樂活動等綜合性服務的機構。

優點：集中居住便於管理和服務。

問題：投資大，回收周期長，盈利困難；監管困難，對經營中發生在機構內的傷病、死亡等重大問題沒有相應明確的解決辦法，時有糾紛困擾經營者；服務人員培訓難度大；入住者成本高，低收入家庭難以長期支撐；隨著老年人的增多，養老機構明顯供給不足。

（三）居家養老和社區服務相結合

是指在社區建立一個支持家庭養老的社會化服務體系，由社區服務人員提供居家養老的服務，而不是由家庭成員所提供。提供「三助」「兩托」「兩咨詢」服務：助餐、助理、助醫；日托及全托服務；法律咨詢和心理咨詢等。

優點：符合政府養老產業政策，鼓勵各種形式資本進入居家養老服務領域；符合大部分老人「養老不離家」的思想。

問題：資金和人員缺口大。投資回報率較低，後續支撐難度大；服務受眾廣，因而對服務品質和人員要求高，服務人員難以滿足要求；社區養老功能不全、服務能力不強的現象也普遍存在。

（四）居家養老與社會服務相結合

由政府購買服務，企業負責運營，是一種居家養老服務提升模式。老人住在家中，由社會來提供養老服務。通過信息平台整合社會資源，根據老年人居住、需求等情況，打造綜合服務型、護理康復型、嵌入照護型等各類功能型照料中心，為老年人提供流動健康服務車、緊急救援、家政服務指派、體檢康復、送餐到家、上門家政等功能服務。

優點：居家養老能夠充分整合利用家庭、社區資源，使養老成本大大降低。

⑹ 十部門發文：鼓勵物業服務企業開展養老等服務

1月5日，住房和城鄉建設部、中央政法委、中央文明辦、發展改革委、公安部、財政部、人力資源社會保障部、應急部、市場監管總局和銀保監會十部門聯合發布《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》稱，鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智慧等技術，建設智慧物業管理服務平台，提升物業智慧管理服務水平。採集房屋、設施設備、業主委員會、物業服務企業等數據，共享城市管理數據，匯集購物、家政、養老等生活服務數據。鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索「物業服務+生活服務」模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策明確了物業企業經營范圍的延伸，總結起來是三大內容。第一、養老托幼，該領域是這兩年住宅項目較為關注的內容，但是成功的案例確實比較少，而基於物業企業對於社區的熟知優勢，積極開展相關物業，有助於便捷低成本地開展服務，真正服務社區每個人。第二、社區消費，該領域主要包括家政、文化、健康、快遞收發等內容，其實都是大消費的概念，這兩年很多社區確實也在做，但是也遇到了很多困難，包括此前備受爭議的蜂巢事件。而物業企業主動承擔此類業務，有助於真正拓寬經營內容，真正實現社區服務的增值。第三、資產管理。實際上這里主要是涉及到房屋經紀，而後續類似租賃等業務也可以開展。此類業務開展，具有非常好的導向。這或也是中介機構所需要關注的。若是物業企業可以參與此類業務，那麼後續也會對存量市場的盤活產生較大的影響。當然前提也是存在的，即物業企業不能參與房源炒作，尤其是一些學區好的房源。
以下為文件全文：
各省、自治區、直轄市、新疆生產建設兵團住房和城鄉建設廳（委、管委、局）、黨委政法委、文明辦、發展改革委、公安廳（局）、財政廳（局）、人力資源社會保障廳（局）、應急廳（局）、市場監管局（廳、委），各銀保監局：
居住社區（住宅小區）是居民生活的主要空間，是基層社會治理的重要內容。住宅物業管理事關群眾生活品質，事關城市安全運行和社會穩定。為深入貫徹黨的十九大和十九屆四中、五中全會精神，全面落實《中華人民共和國民法典》、《中共中央 國務院關於加強和完善城鄉社區治理的意見》和《中共中央辦公廳印發<關於加強和改進城市基層黨的建設工作的意見>的通知》有關要求，加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要，現就加強和改進住宅物業管理工作通知如下。
一、融入基層社會治理體系
（一）堅持和加強黨對物業管理工作的領導。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織。建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力。推動業主委員會成員和物業項目負責人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員，符合條件的社區「兩委」成員通過法定程序兼任業主委員會成員。鼓勵流動黨員、退休人員中的黨員將組織關系轉入社區黨組織，推動市、區兩級機關和企事業單位黨組織、在職黨員主動參與社區治理，有效服務群眾。
（二）落實街道屬地管理責任。街道要建立健全居住社區綜合治理工作制度，明確工作目標，及時研究解決住宅物業管理重點和難點問題。鼓勵街道建立物業管理工作機制，指導監督轄區內物業管理活動，積極推動業主設立業主大會、選舉業主委員會，辦理業主委員會備案，並依法依規監督業主委員會和物業服務企業履行職責。指導開展物業承接查驗並公開結果，監督物業項目有序交接。突發公共事件應對期間，街道指導物業服務企業開展應對工作，並給予物資和資金支持。委託物業服務企業承擔公共服務事項的，應當向物業服務企業支付相應費用。
（三）推動城市管理服務下沉。推動城市管理服務向居住社區延伸，依託城市綜合管理服務平台，建立群眾反映問題的受理處置機制。明確部門和單位職責清單，壓實工作責任，及時查處物業服務區域內違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規定飼養動物、電動自行車違規停放充電、佔用堵塞公共和消防通道等違法違規行為。依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業運營單位服務到最終用戶，落實專業運營單位對物業服務區域內相關設施設備的維修、養護和更新責任。
（四）構建共建共治共享格局。街道要發揮居民的主體作用，調動社區社會組織、社會工作服務機構、社區志願者、駐區單位的積極性，共同參與居住社區治理，構建共建共治共享的基層社會治理體系，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。暢通居民投訴渠道，健全12345熱線投訴轉辦機制，提高投訴處置效能。加強物業管理調解組織建設，發揮基層綜治中心和網格員作用，積極促進物業管理矛盾糾紛就地化解。
二、健全業主委員會治理結構
（五）優化業主委員會人員配置。街道負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組，加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。鼓勵「兩代表一委員」參選業主委員會成員，提高業主委員會成員中黨員比例。探索建立業主委員會成員履職負面清單，出現負面清單情形的，暫停該成員履行職責，提請業主大會終止成員資格並公告全體業主。市、縣住房和城鄉建設部門、街道要加強業主委員會成員法律法規和業務培訓，提高業主委員會成員依法依規履職能力。
（六）充分發揮業主委員會作用。業主大會可根據法律法規規定，通過議事規則和管理規約約定，授權業主委員會行使一定額度內業主共有部分經營收益支出、住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用決策權力。業主委員會應當督促業主遵守法律法規、議事規則、管理規約和業主大會決議，對業主違規違約行為進行勸阻。對多次催交仍拖欠物業費的業主，可根據管理規約規定的相應措施進行催交。探索將惡意拖欠物業費的行為納入個人信用記錄。
（七）規范業主委員會運行。業主委員會應當定期召開會議，在決定物業管理有關事項前，應公開徵求業主意見，並報告社區黨組織和居民委員會。業主大會可授權業主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務，明確工作職責和薪酬標准。探索建立業主委員會換屆審計制度。
（八）加強對業主委員會監督。業主委員會每年向業主公布業主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業主的知情權和監督權。業主委員會作出違反法律法規和議事規則、管理規約的決定，街道應當責令限期整改，拒不整改的依法依規撤銷其決定，並公告業主。業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益的，街道指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會。加大對業主委員會成員違法違規行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。
三、提升物業管理服務水平
（九）擴大物業管理覆蓋范圍。街道要及時積極推動業主設立業主大會，選舉業主委員會，選聘物業服務企業，實行專業化物業管理。暫不具備設立業主大會條件的，探索組建由社區居民委員會、業主代表等參加的物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作。結合城鎮老舊小區改造，引導居民協商確定老舊小區的管理模式，推動建立物業管理長效機制。鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區。暫不具備專業化物業管理條件的，由街道通過社區居民委員會託管、社會組織代管或居民自管等方式，逐步實現物業管理全覆蓋。
（十）提升物業服務質量。全面落實物業服務企業服務質量主體責任。物業服務企業要健全服務質量保障體系，建立服務投訴快速處理機制，加強人員車輛管理，定期巡檢和養護共用部位、共用設施設備，採取合理措施保護業主的人身、財產安全，做好綠化養護，協助規范垃圾投放並及時清掃清運，改善居住環境，提升居住品質，打造優秀物業服務項目。發揮物業行業協會作用，編制物業服務標准，規范從業人員行為。支持物業服務企業兼並重組，推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。
（十一）完善物業服務價格形成機制。物業服務價格主要通過市場競爭形成，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定服務價格，可根據服務標准和物價指數等因素動態調整。提倡酬金制計費方式。城市住房和城鄉建設部門要公布物業服務清單，明確物業服務內容和標准。物業行業協會要監測並定期公布物業服務成本信息和計價規則，供業主和物業服務企業協商物業費時參考。引導業主與物業服務企業通過合同約定物業服務價格調整方式。物業服務價格實行政府指導價的，由有定價許可權的價格部門、住房和城鄉建設部門制定並公布基準價及其浮動幅度，建立動態調整機制。
（十二）提升物業服務行業人員素質。推動物業服務人員職業技能等級認定工作。開展職業技能培訓和競賽，提高從業人員整體素質和技能水平。引導物業服務企業健全薪酬制度和員工激勵制度，引入高技能人才和專業技術人才。物業服務企業在保障安全、業主共同決策同意的前提下，可利用閑置房屋用於員工住宿。符合條件的員工優先納入住房保障范圍。組織開展最美物業人宣傳選樹活動，增強從業人員榮譽感和歸屬感。
四、推動發展生活服務業
（十三）加強智慧物業管理服務能力建設。鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智慧等技術，建設智慧物業管理服務平台，提升物業智慧管理服務水平。採集房屋、設施設備、業主委員會、物業服務企業等數據，共享城市管理數據，匯集購物、家政、養老等生活服務數據，確保數據不泄露、不濫用。依法依規與相關部門實現數據共享應用。
（十四）提升設施設備智能化管理水平。鼓勵物業服務企業以智慧物業管理服務平台為支撐，通過在電梯、消防、給排水等重要設施設備布設感測器，實現數據實時採集。建立事件部件處置權責清單，明確處置業務流程和規范，實現智慧預警、智慧研判、智慧派單、智慧監督。
（十五）促進線上線下服務融合發展。鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索「物業服務+生活服務」模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導物業服務企業通過智慧物業管理服務平台，提供定製化產品和個性化服務，實現一鍵預約、服務上門。物業服務企業開展養老、家政等生活性服務業務，可依規申請相應優惠扶持政策。
五、規范維修資金使用和管理
（十六）提高維修資金使用效率。優化維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限。建立緊急維修事項清單，符合清單內容的，業主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產生業主委員會的，由街道組織代為維修，並從維修資金中列支相關費用。因供水、排水、消防、電梯等緊急事項使用維修資金的，維修工程竣工後，應當公開維修資金使用數額。探索維修資金購買電梯安全責任保險。
（十七）健全維修資金管理制度。提高維修資金管理機構專業化、規范化管理水平。採用公開招標方式，綜合存款利率、資產規模和服務效能等因素，擇優確定專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數量。探索委託專業機構運營維修資金，提高資金收益水平，並將收益分配給業主。加快維修資金管理信息系統建設，方便業主實時查詢。每年披露資金管理和使用情況，接受社會監督。加強維修資金監管，嚴肅查處侵佔挪用資金等違法違規行為。
（十八）加大維修資金歸集力度。推動新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳納維修資金。加大對建設單位、物業服務企業代收維修資金的清繳力度。業主共有部分經營收益應當主要用於補充維修資金。逐步實行商品房與已售公房維修資金並軌管理。
六、強化物業服務監督管理
（十九）建立服務信息公開公示制度。物業服務企業應當在街道指導監督下，在物業服務區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄，如實公布並及時更新物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話、物業服務內容和標准、收費項目和標准、電梯和消防等設施設備維保單位和聯系方式、車位車庫使用情況、公共水電費分攤情況、物業費和業主共有部分經營收益收支情況、電梯維護保養支出情況等信息，可同時通過網路等方式告知業主公示內容。物業服務企業開展家政、養老等服務業務也應對外公示，按雙方約定價格收取服務費用。物業服務企業不得收取公示收費項目以外的費用。
（二十）建立物業服務企業信用管理制度。建立物業服務信用評價制度，制定統一的信用評價標准，建設全國信用信息管理平台。根據合同履行、投訴處理、日常檢查和街道意見等情況，採集相關信用信息，實施信用綜合評價，依法依規公開企業信用記錄和評價結果。依據企業信用狀況，由城市住房和城鄉建設部門授予信用星級標識，實行信用分級分類監管，強化信用信息在前期物業管理招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府采購等方面的應用。
（二十一）優化市場競爭環境。加強物業服務企業登記注冊信息部門共享，探索建立健全物業服務合同備案、項目負責人備案制度。完善物業管理招標投標制度，加強招標投標代理機構、評標專家和招標投標活動監管。引導業主委員會通過公開招標方式選聘物業服務企業。住房和城鄉建設部門在徵求街道意見的基礎上，建立物業服務企業紅黑名單制度，推動形成優勝劣汰的市場環境。對嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人員，依法清出市場。
各地區各部門要堅持以人民為中心的發展思想，把加強和改進住宅物業管理作為保障和改善民生、創新基層社會治理的重要舉措，切實加強組織領導，優化機構設置，配齊專業人員，加強輿論宣傳，落實工作責任，研究制定出台配套政策措施，確保本通知確定的各項任務落到實處。住房和城鄉建設部將會同相關部門對貫徹落實情況進行評估，總結各地經驗，及時完善住宅物業管理有關制度。