配建养老服务设施是什么

① 居家养老服务用房是什么意思

居家养老服务用房是指为居家老年人提供生活照料、文化娱乐、康复护理、精神慰藉等服务的场所。

居家养老服务用房应建设在地面一层，并与污染源、噪声源及危险品存储源等区域保持合理间距，出入口应设置无障碍通道，应满足消防、疏散及救护等要求，内部应通水、通电、通网络等。对分期开发的地块新建住宅小区项目，配建的居家养老服务用房应安排在首期，且不得拆分。

重要意义：

全面推进居家养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择。

是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。

② 惠州：新建住宅区需配建养老设施，与住宅项目同步交付使用

12月28日，澎湃新闻从广东省惠州市人民政府官网获悉，惠州市政府办公室于近日印发《惠州市住宅区配建养老服务设施管理办法的通知》（简称《通知》）。
《通知》要求，新建住宅区应按照每百户不低于20平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准配建养老服务设施。小型住宅开发项目可在相邻附近区域适当集中配置。
对于已建成城区配建的养老服务设施不足的，所在县、区政府要加强统筹协调，按照每百户不低于15平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准，通过新建、改建、购置、置换、租赁等方式进行配置，或结合城市功能优化和有机更新等统筹规划配建。
对于此次文件的制定背景，惠州市政府发布的政策解读提到，党的十八大以来，对养老服务发展提出了一系列新思想新要求，深刻指出满足数量庞大的老年群众多方面需求、妥善解决人口老龄化带来的社会问题，事关国家发展全局，事关百姓福祉，需要我们下大力气来应对。为进一步规范惠州市行政区域内各类住宅区配建养老服务设施的规划、建设、验收、移交和使用管理工作，提升惠州市居家社区养老服务设施覆盖率和居家社区养老服务能力，根据《中华人民共和国老年人权益保障法》、《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》、《广东省养老服务条例》等法律、法规，制定《惠州市住宅区配建养老服务设施管理办法》。
按照《通知》要求，新建住宅区配建养老服务设施按照《老年人照料设施建筑设计标准》（JGJ450-2018）等要求配建。
其中，位置宜靠近小区广场、绿地等公共活动空间，方便长者出入，便于服务辖区的老年人。应与社区管理、卫生、文化、教育、体育健身等配建的其他社区公共服务设施一并统筹规划。
同时，养老服务设施应安排在建筑物的首层或带首层的连续楼层，如设置于连续楼层，首层面积不得低于100平方米，不得安排在建筑物的地下层、半地下层和夹层。主要出入口应单独设置，宽度不少于3米，同时应配建无障碍设施，并与市政道路联通等要求。
按照《通知》内容，新建住宅区配建养老服务设施应与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。分期开发的新建住宅区项目，配建的养老服务设施应安排在首期建设和验收，且不得拆分。
对于验收和移交，《通知》明确了配建的养老服务设施竣工验收时，住房城乡建设主管部门和建设单位应当征求同级长者服务部门的意见；明确了建设单位应当按照国有建设用地使用权出让合同约定，将配建的养老服务设施无偿移交要求和养老服务设施不动产转移登记。
对于使用和管理，《通知》明确了配建的养老服务设施可采取国有企业统一运营、政府与社会资本合作等方式社会化运营。运营方在保障公益性和普惠性服务需求基础上，可根据实际开展市场化运营；养老服务设施不得出租、转让或抵押，不得侵占、损害或者擅自拆除。

③ 新建住宅区配建养老设施 给予嵌入式社区养老补贴

小区新建配套小区需配套建设幼儿园，那么针对老人是否可配建托老等养老服务设施？根据《2017年广州老龄事业发展报告和老年人口数据手册》数据，截至2017年底，广州市户籍老年人口数161.85万人，占户籍人口的18.03％。越秀、海珠、荔湾人口老龄化超过20%，进入中度老龄化。

目前，养老机构布局与养老服务需求不匹配。今年市两会期间，民进广州市委员会提交集体提案《推进嵌入式养老机构进社区让老年群众在家门口幸福养老》，建议将养老服务设施纳入新建居住区配建并制定设施标准。老城区和已建成居住区，可以整合长者饭堂、日托中心、星光老年之家等各类养老服务机构，通过购置、置换、租赁等方式建设嵌入式社区养老服务设施。
现状
3个区进入中度老龄化
全市社区养老机构仅21家
从广州市老龄委公布的数据来看，截至2017年底，越秀区、海珠区老年人口总数分别高达28．9万人和25．13万人，本区老龄化率分别是24.5％和24.2％；荔湾区和白云区，分别为19.69万人和16.53万人，本区老龄化率分别是26.8％和16.7％。按照老龄化率划分，人口老龄化率超过20％，进入中度老龄化。广州市已有3个区进入中度老龄化（越秀区、海珠区、荔湾区）。
《推进嵌入式养老机构进社区让老年群众在家门口幸福养老》提案显示，越秀、荔湾、海珠、天河等中心城区，老年人口多，但受制于用地、租金等因素，养老机构数量少、规模小、床位数少。如越秀区、海珠区，养老床位只有2276张和4516张，每千名老人拥有养老床位数仅为8张和18张；而白云区拥有养老床位16665张，每千名老人拥有养老床位达到101张。
该提案显示，目前广州市养老服务体系是以居家为基础、社区为依托、机构为补充。居家养老和社区养老是养老服务最主要的提供方式，但目前所提供的服务与群众的需求还有较大的差距。2016年底市统计局“养老模式及需求”的调查显示，在1829名受访者中，82.8%家庭有老人，97.6%是家庭养老、2.0%是机构养老、社区居家养老只有0.6%；而他们对未来养老方式选择是：家庭养老68.8%、机构养老15.3%、社区居家养老10.5%。
目前广州市社区养老服务覆盖面较广的是长者食堂配餐服务，但社区养老机构只有21家，城市日间照料场所仅有床位3000多张。老年群众需要的日托、全托、居家上门、短期住养照料、大病出院后康复护理、家庭喘息服务等服务尚未全面开展。
走访
老人希望小区附近能提供半托管服务
为了解老年人对社区配套养老院的意愿和设想，记者昨日走访了广州部分社区，询问了当地老年居民的看法。受访的大部分老年人对社区配套养老院的提议表示赞同。
光塔街社区居民黄婆婆今年81岁，是广州本地人，由于儿女都各自成家，她独自居住已经几十年了。平日里，黄婆婆都自己打理家务，时常和朋友喝早茶，或在家附近遛弯儿，生活过得舒适惬意。
因为黄婆婆去年腰椎动过手术，腿脚越发不灵活，她便有了入住养老院的念头。“虽然儿孙们每两三天就会回家陪我，但年纪大了，若有人能时刻在身边照应会更安全。”黄婆婆表示，若是入住养老院，首选离家近的。一来不用重新熟悉环境，能常与老朋友碰面；二来方便回家，和家人共叙天伦。因此，包括黄婆婆在内的大部分受访老年人对社区配套养老院的提议表示认可，并充满期待。
同样是光塔街社区的居民戴阿姨，则比较认可半托管的服务方式。戴阿姨认为，自己手脚灵活，生活能够自理，且家就在社区内，没必要入住社区的养老院。若社会配套的养老院能够像学生托管所一样便再好不过，对于身体健康、腿脚便利的老人，白天提供“托管”服务，晚上让老人回家休息，或者老人在家需要帮助的时候，养老院可以提供上门服务。如此老年人便可实现家中养老。
除了一日三餐、医疗保障、护理服务等刚需，受访的大部分老年人还希望社区养老院具备娱乐休闲、陪聊等服务功能。家住东风路的邓伯无儿无女，他比较关心临终问题，“老人临终时自理能力较差，心理也需要抚慰。希望配套的养老院能够提供临终关怀服务。”邓伯说。同时，邓伯也心存担忧，社区养老院的服务质量会否后劲不足？
社区养老院收费方面，有老人提议，年满一定年龄的老人，可免费享受养老服务。受访的大部分老人表示，能够接受的自费部分每月1000~2000元。
老人白天托养晚上回家可减少费用支出
《推进嵌入式养老机构进社区让老年群众在家门口幸福养老》提案称，嵌入式养老模式是机构养老与社区居家养老融合。通过整合社区周边养老服务资源，为老年人就近提供专业化、个性化、便利化的养老服务。民进广州市委员会粟华英介绍，这样的话，老年人足不出社区就能够享受各种养老服务。老年人留在熟悉的环境中，得到生活和精神上的照顾，真正做到了不影响子女生活，又可以与子女多相处。
对于老人个人来说，就近养老，还可以有效减轻养老负担。目前中高端民办养老机构半自理老人每月需支付费用一般在5000元以上。而社区养老只需购买部分服务，或白天托养晚上回家，可以减少养老费用支出。对于机构来说，也可以避免高额初始投入。她认为，嵌入式社区养老机构降低用地要求，还可以通过小区配建、整合现有资源、盘活空置建筑等方式建设，成本相对较低。
建议
打造“10分钟社区居家养老服务圈”
《推进嵌入式养老机构进社区让老年群众在家门口幸福养老》建议，应完善《广州市养老服务机构设施布局规划》，进一步优化养老机构设施布局，将养老服务设施纳入新建居住区配建并制定设施标准。老城区和已建成居住区，可以整合长者饭堂、日托中心、星光老年之家等各类养老服务机构，盘活小区会所、各级政府、事业单位的闲置物业和场地设施等资源，通过购置、置换、租赁等方式建设嵌入式社区养老服务设施。降低准入门槛，支持社会力量利用旧城区闲置物业或在新建住宅区内建设社区嵌入式养老机构。
该提案同时表示，可以借鉴上海经验，探索发展社区综合为老服务中心和长者照护之家两种社区嵌入式养老服务，打造“10分钟社区居家养老服务圈”。
给予嵌入式社区养老补贴
民进广州市委员会认为，应给予嵌入式社区养老补贴政策，可以借鉴北京市社区养老服务驿站运营管理经验，给予服务流量补贴、托养流量补贴和连锁运营补贴等三种补贴。
民进广州市委员会还建议，引导社会力量参与嵌入式社区养老机构运营。按照其建议，应以“公建民营”模式为主导，鼓励社会力量参与嵌入式社区养老机构运营。同时，鼓励品牌机构连锁经营嵌入式社区养老机构，共享团队、医疗、物资采购等资源，降低经营成本，打造社区平价养老服务平台。此外，鼓励养老机构开展嵌入式连锁经营、多点经营、延伸服务链，提高居家社区为老服务的可及性和便利性。

④ 惠州：新建住宅需配建养老设施

近日，惠州市人民政府办公室印发《惠州市住宅区配建养老服务设施管理办法》，自2022年1月17日起施行，有效期5年。
办法要求，新建住宅区应按照每百户不低于20平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准配建养老服务设施。小型住宅开发项目可在相邻附近区域适当集中配置。
已建成城区配建的养老服务设施不足的，所在县、区政府要加强统筹协调，按照每百户不低于15平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准。
养老服务设施应安排在建筑物的首层或带首层的连续楼层，如设置于连续楼层，首层面积不得低于100平方米，不得安排在建筑物的地下层、半地下层和夹层。
新建住宅区配建养老服务设施应与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。分期开发的新建住宅区项目，配建的养老服务设施应安排在首期建设和验收，且不得拆分。

⑤ 养老建筑形式

与社区共同建设

在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：

模式1：专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图1)。

通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。

图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施

模式2：新建大型社区的同时开发养老组团

一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。

开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。

以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用(图3)。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。

模式3：普通社区中配建各类养老产品

据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图4)。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。

普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。

模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。

此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。

2

与相关设施并设

养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的开发模式有以下几种：

模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。

以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起，当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。

模式6：养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。

随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。

模式7：与教育设施结合，建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。

美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。

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与旅游或商业地产结合

养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。

模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新，例如设计新型的养老公寓(图8)，既能适合单人、多人入住，又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时，养老公寓的居室还可转变为宾馆客房，供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。

模式9：与商业地产结合，开发老年公寓

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。

由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。

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与国际品牌接轨

这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。常见的有以下两种模式：

模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施

目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。

例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响。如果对我国国情不够了解，直接“生搬硬套”，就容易产生很多问题。

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以其他方式转型

除上述几类开发模式之外，当前市场上还出现了很多其他形式。具体说来，有以下几种：

模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产

目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产

在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产

在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。

模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施

可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。

这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。

养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源；在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。

⑥ 惠州发文，新建住宅需配建养老设施，不得安排在地下层、夹层！

近日，惠州市人民政府办公室印发《惠州市住宅区配建养老服务设施管理办法》（以下简称办法）。本办法自2022年1月17日起施行，有效期5年。

《惠州市住宅区配建养老服务设施管理办法》共十九条，全文分为总则、规划和建设、验收和移交、使用和管理四方面内容。

办法要求， 新建住宅区应按照每百户不低于20平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准配建养老服务设施。小型住宅开发项目可在相邻附近区域适当集中配置。

已建成城区配建的养老服务设施不足的，所在县、区政府要加强统筹协调，按照每百户不低于15平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准。

养老服务设施应安排在建筑物的首层或带首层的连续楼层，如设置于连续楼层，首层面积不得低于100平方米，不得安排在建筑物的地下层、半地下层和夹层。

新建住宅区配建养老服务设施应与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。分期开发的新建住宅区项目，配建的养老服务设施应安排在首期建设和验收，且不得拆分。

解读：

规划和建设：明确了配建面积标准、设计规范要求。明确了新建住宅区按照每百户不低于20平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准配套养老服务设施；已建成城区配建的养老服务设施不足的，按照每百户不低于15平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准；住宅区配建养老服务设施与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用，配建养老服务设施应安排在首期建设和验收，不得拆分。

验收和移交：明确了配建的养老服务设施竣工验收时，住房城乡建设主管部门和建设单位应当征求同级长者服务部门的意见；明确了建设单位应当按照国有建设用地使用权出让合同约定，将配建的养老服务设施无偿移交要求和养老服务设施不动产转移登记。

使用和管理：明确了配建的养老服务设施可采取国有企业统一运营、政府与社会资本合作等方式社会化运营。运营方在保障公益性和普惠性服务需求基础上，可根据实际开展市场化运营；养老服务设施不得出租、转让或抵押，不得侵占、损害或者擅自拆除。

惠州市住宅区配建养老服务设施管理办法

第一条 为规范住宅区配建养老服务设施的规划、建设、验收、移交和使用管理工作，积极应对人口老龄化，促进惠州市养老服务事业高质量发展，根据《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（国办发〔2019〕5号）、《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》（自然资规〔2019〕3号）、《广东省养老服务条例》（省人大常委会公告第22号）、《广东省人民政府办公厅关于印发广东省加快推进养老服务发展若干措施的通知》（粤府办〔2019〕23号）以及其他相关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于全市住宅区配建养老服务设施的规划、建设、验收、移交和使用管理工作。

第三条 养老服务设施是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务的房屋和场地设施。住宅区配建养老服务设施主要用于居家社区养老服务。

第四条 新建住宅区配建养老服务设施应当符合当地控制性详细规划和养老服务设施建设专项规划，按照《城市公共设施规划规范》（GB50442-2008）、《城镇老年人设施规划规范》（GB50437-2007）、《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）、《老年人照料设施建筑设计标准》（JGJ450-2018）和《惠州市城乡规划管理技术规定》等标准要求规划配建。

第五条 新建住宅区应按照每百户不低于20平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准配建养老服务设施。小型住宅开发项目可在相邻附近区域适当集中配置。

第六条 已建成城区配建的养老服务设施不足的，所在县、区政府要加强统筹协调，按照每百户不低于15平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准，通过新建、改建、购置、置换、租赁等方式进行配置，或结合城市功能优化和有机更新等统筹规划配建。

第七条 新建住宅区配建养老服务设施按照《老年人照料设施建筑设计标准》（JGJ450-2018）等要求配建：

（一）位置宜靠近小区广场、绿地等公共活动空间，方便长者出入，便于服务辖区的老年人。应与社区管理、卫生、文化、教育、体育健身等配建的其他社区公共服务设施一并统筹规划。

（二）应安排在建筑物的首层或带首层的连续楼层，如设置于连续楼层，首层面积不得低于100平方米，不得安排在建筑物的地下层、半地下层和夹层。主要出入口应单独设置，宽度不少于3米，同时应配建无障碍设施，并与市政道路联通。

（三）配建的养老服务设施除依法验收合格外，还应达到移交后通过简单装修即可投入使用的标准：墙体四白落地，水泥地面平整，门窗和厕所完善，水、电、气、无障碍等设施齐全，预留有线电话、有线电视、宽带网线等端口，具备正常使用功能。

（四）移交时房屋室内净高不低于2.7米。

（五）消防设施的配置应符合建筑设计防火规范的有关规定，其建筑耐火等级不低于二级。

第八条 新建住宅区配建养老服务设施应与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。分期开发的新建住宅区项目，配建的养老服务设施应安排在首期建设和验收，且不得拆分。

第九条 出让住宅用地涉及配建养老服务设施的，在土地出让公告中应当明确配建、移交的养老服务设施的条件和要求。自然资源主管部门每半年将出让土地配建养老服务设施情况书面告知同级长者服务部门。

第十条 自然资源主管部门在审查新建住宅项目建设工程设计方案时，应当将规划设计条件、国有建设用地使用权出让合同的要求纳入审查范围。对不符合规划条件、养老服务设施规划设计标准和规范要求的，不予核发建设工程规划许可证，不予通过规划核实。

第十一条 配建的养老服务设施竣工验收时，住房城乡建设主管部门和建设单位应当征求同级长者服务部门的意见。住房城乡建设主管部门每半年将竣工验收情况书面告知同级长者服务部门。

第十二条 建设单位应当按照国有建设用地使用权出让合同的约定，将配建的养老服务设施无偿移交所在乡镇政府（街道办）按照规划用途安排使用，乡镇政府（街道办）可委托所在县、区长者服务部门按照规划用途统筹使用。

第十三条 住宅区配建养老服务设施不属于住宅区公用建筑，不动产测绘机构开展首次登记权籍调查时，应当对养老服务设施独立测量及计算面积，权籍调查报告应注明养老服务设施对应的不动产单元。建设单位在申请办理住宅区配建养老服务设施不动产首次登记的同时，可会同所在乡镇政府（街道办）一并申请不动产转移登记。将未及时移交的建设单位列入失信黑名单，并依法依规实施联合惩戒或在后续该建设单位在惠其他工程开发建设中予以限制。土地使用权用途及使用年限参照城镇住宅用地，不动产登记簿及不动产权证书备注“属养老服务设施”。

第十四条 住宅区配建的养老服务设施物业管理费参照居民普通住房标准确定。

第十五条 鼓励采取国有企业统一运营、政府与社会资本合作等方式进行社会化运营，提高配建养老服务设施利用效率和服务质量。

采用社会化运营的，由乡镇政府（街道办）无偿或低偿提供养老服务设施。运营方按照相关标准进行改建装修和设施配置。运营方在保障公益性和普惠性养老服务需求基础上，可结合实际提供符合老年人需求的经营性项目。

第十六条 各县、区政府应加强对住宅区配建养老服务设施的规划、建设、移交和使用管理工作的组织领导。各县、区长者服务部门应履行监管职责，加强对住宅区配建养老服务设施运营工作的指导和监督。自然资源、住房城乡建设、乡镇政府（街道办）及其他相关单位要认真履行职责，加强协调配合。

第十七条 住宅区配建的养老服务设施必须用于提供各类养老服务，不得出租、转让或抵押，不得侵占、损害或者擅自拆除。

第十八条 各级各有关部门及建设单位未履行职责，造成应配建而未配建养老服务设施或养老服务设施不符合配建标准和要求的，依法追究相关责任人责任。

第十九条 本办法自2022年1月17日起施行，有效期5年。

⑦ 民政部要求到2022年 社区养老设施配建率达100%

记者从民政部获悉，日前已印发关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见，对满足老年人多样化多层次养老服务需求提出17条具体措施，其中明确要求到2022年社区100%配建养老服务设施。
为加强社区养老服务设施建设，意见提出要实施社区养老服务设施建设行动计划，指导、督促和检查各地确保新建住宅小区配套养老服务设施，老旧小区通过政府回购、租赁、改造等方式因地制宜补足养老设施，到2022年100%配建养老服务设施；2020年底前对所有纳入特困供养、建档立卡范围的高龄、失能、残疾老年人给予最急需的适老化改造；2022年底前培养培训200万名养老护理员、10万名专兼职老年社会工作者。
意见还要求，到2022年，力争所有街道至少建有一个具备综合功能的社区养老服务机构，有条件的乡镇也要积极建设具备综合功能的社区养老服务机构，社区日间照料机构覆盖率达到90%以上；养老机构护理型床位占比不低于50%；每个县至少建有一所以农村特困失能、残疾老年人专业照护为主的县级层面特困人员供养服务设施。